应该加快租赁房的制度建设，以此，推进商品住宅市场更加完善、更加成熟，形成比较合理的租售比，这符合中国整个经济社会高质量发展的要求。
在中国，房地产发展是一个敏感的话题，诚如张斌所言，一些人容易带情绪化进行讨论。我想从理论逻辑的角度与各位研讨其中的三个问题。
01
“房地产市场”概念辨析：
当下讨论的实际上是住宅市场
第一个问题是概念。“房地产市场”是一个很宽的概念，它首先由房产市场和地产市场两部分构成。在中国，由于土地属于国有，除了拍卖外，中国基本上没有地产市场；与此不同，在西方国家，地产市场非常活跃，交易内容、交易方式有很多。我们现在讨论的实际上是房产市场。房产市场由五类房产构成，即住宅、办公用房、商业用房、工业用房、仓储用房。许多人以“房地产市场”的名义，讨论的实际上是住宅，因此，我不太建议用“房地产市场”这个大概念来讨论住宅的事，还是用“住宅市场”概念为好，便于在同一概念之下有共同话题。在北京，前些年将一些小商品市场撤走了，空出了一大批商业用房，到现在大部分也都还闲置着。如果用房地产市场概念，就容易得出供过于求的判断；但如果研讨的是住宅市场，情形就不同了。
中国的住宅市场至少分为三部分：一是商品住宅，刚才张斌讨论的主要是商品住宅；二是保障房，过去还有经济适用房、两限房等等，现在的保障房中有相当一部分是不进入市场交易的，由体制内的机构自己在分配着；三是租赁房，与公租房相对应的商品住宅也有租赁市场，但是，公租房和租赁市场也有很大差别。因此，可以看到中国的住宅市场只是中国住宅总量中的一部分，并不是所有的住宅都可以在市场中交易的。
02
中国住宅市场的供求格局：
供过于求、供求平衡还是供不应求？
第二个问题是住宅市场的供求格局。市场有一个很基本的概念，即供求。中国的住宅市场是处于供过于求、还是供求平衡、或是供不应求的格局中？这是研讨的一个重要前提。判断不同，得出的政策建议也就不同。学者通常以数据说话，我亦如此。近20年来，我通过各种路径找数据，发现很难找到比较系统完整的权威数据。我在“共享”用的是国家统计局2021年全国房地产开发投资。
其中，在“房地产”之下有“住宅”，可见，“住宅”和“房地产”不是一码事；有些人用“商品房”的数字来讨论也有问题，因为商业用房、工业用房、办公用房等中都有商品房，“住宅”中也有商品住宅和非商品住宅，因此，商品住宅只是商品房当中的一部分。重要的是国家统计局公布的“全国房地产投资”之下有一个表，表中有关于住宅的具体数字——2021年1~12月份全国房价开发和销售情况是：房屋竣工面积10亿平方米（其中，住宅7亿平方米），房屋销售面积17亿平方米（其中，住宅15亿平方米）。由此可以看到，2021年住宅的销售面积远远大于住宅的竣工面积。
国家统计局的数字是真是假？有人说，这个数字是假的；我说，如果国家统计局公布的数字是假的，那么，我们就不用这些数字讨论问题了，但你应该给我提供真实的数字来。但迄今没有看到这个“真实的数字”。如果我们觉得国家统计局公布的数字是可信赖的，那么，2021年住宅销售面积和竣工面积之差就可反映住宅市场的供求格局，即供不应求。以此为基础，我查了2011~2021的11年数字，结果是，在这11年中住宅竣工面积73亿平方米、销售面积143亿平方米。由此，问一句：究竟中国住宅市场是一个供不应求的市场还是供过于求的市场状态？这个判断不明确，住宅市场中很多情形很难解释。在古今中外的市场中，迄今找不到如下案例：某个市场处于严重供过于求状态，政府需要采取各种措施限制这种商品的最高价格。这在理论逻辑上解释不通。理论上认为，商品交易供过于求时，商品价格处于下行趋势中；既然价格是下行的，政府也就没有必要多此一举地去限制它的最高价格；不仅如此，为了稳定生产和市场，政府甚至需要出台刺激消费的政策。从计划经济时期到现在，中国百姓在实践中形成了一个判断，即只要政府动用行政机制限制某种商品价格的最高限，那么，这种商品实际上就处于严重供不应求状态。
运用行政机制限制商品最高价和居民对该种商品的消费量，是很难解决该种商品的供不应求状况的。在30年的计划经济中，我们运用计划价格、计划生产等，结果导致各种商品的匮乏程度越来越高。从国家统计局公布的数据看，在2014年，住宅竣工面积达到8亿平方米，2015年就下降到7.3亿平方米，2017年又下降到7.1亿平方米，2018年仅剩6.6亿平方米，总趋势是下行；住宅销售面积与住宅竣工面积之间的差额，2015年是3.8亿平米，2016年到6亿平米，2017年又上升到7亿平米，2018年突破8亿平米，2020年达到8.8亿平米。从这些数据中可以看到住宅市场的供求格局。如果是供不应求，在一段时间里采取行政措施，把最高价限制住是必要的。但是，这个必要只是相对于增加供给而言，也就是说，当压住住宅的最高价时，赶紧加大投资、增加供给，使得几年后，放松行政机制时，住宅市场供求缺口缩小，可以在供求基本平衡或供大于求的条件下，运用市场机制稳住住宅价格。但可惜的是，从2003年开始，我们几轮住宅市场的调控，在压住住宅市场最高价，同时把供给也给压下去了，由此，就导致这样一种情形发生：一旦放松了行政管控措施，住宅价格就呈现阶梯时上行。在海外，住宅价格变化呈现波浪式走势，有上有下，但中国的住宅价格呈现台阶式走势。
刚才张斌讲到房价-收入比问题，实际上，如果要使得房价-收入比下降，最基本的问题就是增加住宅的供给，使得更多的住宅建出来。40年前，如1982年，百姓们在讨论的是买电视机、洗衣机等。此时，有的人家里有两部电视机，其他人就有意见就反对；市场面上就有人在炒电视机。但现在还有人炒电视机吗？你可以到任何一家商场去买电视机，别说买2台，就是买200台电视机也没有人有意见，你也不可能炒电视机。因为电视机不会再涨价，我们有了足够的供给。从经济学原理上来讲，当某些商品在供不应求条件下，有人判断这种商品未来还会涨价，就会囤积，如果市场价格果真如他所预期的那样，他将这种商品卖了，由此获得的差价叫超额利润。可以看到，所谓“炒”的行为来自于供不应求，解决它的根本方法就是增加供给。
03
除了从供给端根源性调节供不应求格局之外，
还应关注租房市场的制度建设
第三个问题是租售比例。对中国来讲，住宅市场除了商品住宅的销售，还有一个租赁房的问题需要讨论。在美国，拥有所有权房的人占65%左右（高的时候达到67%），还有35%左右的人是租房住的。在中国，拥有所有权房的人已经超过90%，但还在寻思着“买房”。如果大家都买房，从住家的这头来讲，你安稳了，因为我自己的房；如果房价上涨，我还可得到涨价的收益（当然，这些收益只有在卖房后才能变现；卖房后，也还得找地方住）。居民都买房住，这将引致一个严重的问题，即劳动力不流动了。劳动力如果在空间上不流动，所谓的资源有效配置就很难进行了，同时，又将引致一系列社会问题。一个实例是，全国大中型城市到处都能看到堵车现象。什么时候堵车能缓解？每年7~8月份。原因是孩子放假不上学了。为什么？因为各家都是买房住，一早起来就从所住的地方出发到该到的地方。如果是三口之家，就会去三个地方，路程长；如果选择的是租房住，至少靠近一个人，所以，在这种情况之下，交通量减少。如果按人头计算，减少1/3交通量，这就是为什么7~8月份堵车缓解。如果还是都倾向于买房住的话，那么，今后劳动力不流动，资源的再配置就会发生非常大的困难，这是在研讨住宅市场发展中应该考虑的事情。
需要讨论怎么规范完善租房市场。1999年公房改革之前，我们住的都是租赁房，但并没有现在一些人通过市场化手段去租租赁房住的后顾之忧。因为当时各种制度比较稳定；与此相比，现在租赁房的制度和机制稳定性不够、规范性不够。鉴此，应该加快租赁房的制度建设，以此，推进商品住宅市场更加完善、更加成熟，形成比较合理的租售比，这符合中国整个经济社会高质量发展的要求。
