作为从业10年的地产人，亲历了郑州房地产市场自2016年以来演变的整个过程。
见证了由盛而衰的市场变化、个体家庭的浮沉悲欢。
我以地产从业者的角度回顾这段过程，希望在回顾中进行一些反思，寻找到一些未来的答案。
01
癫狂的前夜
2016年5月底一个炎热的下午。
在管城区港湾路正商集团的总部，我听了一场关于全国房地产形势的分享培训。
主讲人丁祖昱，全国知名地产专家。
报告很长，关于郑州，一句话贯穿核心：
郑州商品住宅库存不足4个月，或将开启上行行情。
彼时看房的客户确实比以前多，但还未有明显的房价上涨苗头。
风平浪静之下，暗流涌动。
十几天后，进入6月，市场开始不太对劲。
6月1日，北龙湖土拍，雅居乐以24129元/㎡的楼面价拿下9号地，成为片区地王。
一个小时后，记录被刷新，荣盛以26035元/㎡拿下10号地，再创地王。
土拍的盛况，很快传染到商品房市场。
看房的客户变得多起来，各个楼盘开始了200元/㎡、300元/㎡的小幅涨价。
集中开盘去化率越来越高，无证开盘的楼盘越来越多。
6月，除了地王之外，最具标志性的事件是：
融创象湖壹号在会展中心首开，推出1520套，去化1260套。
首开价格9400元/㎡，藉着白沙的光环，上千套房源，去化大半。
郑州房地产市场的火，开始熊熊燃烧起来。
02
已疯的市场
真正让郑州市场彻底疯狂的是7月8日土拍，郑纺机地王横空出世。
万科联合美景以13411元/㎡的楼面价拿下了郑纺机地块，彼时周边二手房价12000-13000元/㎡。
主城拍出地王，面包贵过面粉。
市场本就已点燃起来的火苗，腾的一下成了燎原之势。
7月-9月，60天时间，郑州出现了11个地王。
北龙湖、白沙、滨河国际新城，热门区域，地王一个接一个。
在楼市里，我见到了此生从未见过的疯狂景象。
我所在南三环的楼盘，刚开始一天一个价，每次上涨200元/㎡、300元/㎡。
后来变成了1小时涨一次价，涨价300元/㎡、500元/㎡。
往往新的价格表刚调整好，那边领导来了通知，每平再加300。
售楼部里人挤人，开发商下令，关了售楼部大门。
两个小时后大门打开，每平再涨500元。
外面还未能挤进售楼部的客户疯了，围成一团，冲撞着售楼部的大门。
一排保安连成一片，组成人墙。
后来，有少数客户发现售楼部的后窗，争先恐后从窗户跳进来买房。
房价暴涨，人们焦虑不安，想方设法冲进售楼部。
不论户型、不论价格、不论朝向，只要是房子，全部统统都买走。
楼市疯狂的两个月，见了太多人间悲欢。
新地块首开，半夜2点我刚核对完销控板上的价格，被一对年轻夫妇拉着不放手，央求我让帮他们选套房。
在招商天地华府首开的选房区，有个中年女人进来时已全部售罄，她坐在地上，靠着销控板嚎啕大哭。
在金科城会展中心摇号选房的现场，摇到的号码转出，当场能赚5万。
……
一个个个体和家庭，不管有钱没钱，都在恐慌和不安中想方设法地将自己的家底掏干，换成郑州的房产。
在那段时间，各种买房操作、贷款和信用卡办理满天飞，每个人都在想方设法加杠杆。
认识的一个置业顾问，靠刷信用卡套现付首付，入手了2套。
身边的一个同学，把所有能办的信用卡全办了一遍，冲进售楼部抢了一套房。
同公司的策划同事，用公积金做抵押贷款，贷了30万买了套房，每月工资5000苦撑着，靠刷信用卡，还月供和首付贷款。
房价暴涨，激发了人们内心的恐惧和贪婪。
身在郑州的人们，不计后果、不顾未来地猛加杠杆、全城抢房。
03
楼市的余温震荡
2016年10月-2018年上半年，是楼市热度再续的时期。
这个时期，有两个特点。
1.纠正式的政策相继出台，楼市调控不断加码，供地不断加大。
2.房价暴涨的信心还在，房价继续缓慢上涨。
2016年9月-2017年5月，五次楼市调控，限购、限贷、限售，差额税，堵了买房操作所有的窟窿。
2016-2018年，三年的时间，郑州供地30120亩，天量土地供应涌入市场。
郑州房地产市场的供求，在悄然发生变化。
买房人，对此却一无所知。
房价暴涨的余悸还在，人们指望房价翻倍的欲望还在。
在售的楼盘，依然还肉眼可见的在涨价。
郑州的楼盘，依然延续着热销的局面。逢开必清，有房必卖。
万科天伦紫台开盘，15500的价格，去化率92%。
融创大河宸院，小高层16000，300多套全清。
金地铂悦，高层均价16000-17000，617套房子几乎全清。
……
郑州的远郊房产，依靠概念炒作和规划大饼，创造了一个个热销的奇迹。
绿博的郑东碧桂园，高层15500，全清，很多客户抢不到房。
开封西的恒大未来城，高层8500，洋房11000，推出2074套房，开盘当天全清。
白沙的正商书香铭筑，公寓项目，15000-17000的价格，当天去化109套。
……
焦躁、不安、高亢、贪婪，人们沉浸在情绪的惯性里，拿着全部身家，信心满满，下场赌博。
全然不知市场拐点悄然降临。
04
市场的三年下行
郑州的市场，从2018下半年转入拐点，渐渐由热转冷。
2018年9月，毫无预兆，楼市悄然转凉。
远郊先扛不住，率先跳了水，康桥香溪郡精装改毛坯，均价由1.3万降到了1.1万。
主城也开始出现转冷迹象。恒大城从1.7万降到1.6万，阳光城檀悦从2万，降到1.65万。
2018年10月，郑州经开区一块土地的流拍，正式宣告了市场下行的拐点。
由此，郑州房地产市场，开始了长达三年的行情跳水。
2018年9月是第一次的行情转冷，2019年9月行情再次下探，2020年市场跳进冰窟，2021年跌入谷底。
现在的市场行情我们都看到了，降价已经波及主城，波及改善。
东四环的未来华庭，原价22000，特价房14000。
杨金永威山水苑的转让房，转让均价从15000跌倒了12000-13000。
……
6折价，7折价，主城、近郊、远郊，各种腰斩，纷纷出现。
郑州的房地产市场，现在，遇到了最坏的情况。
05
到底发生了什么
回顾过去5年，我们其实能找到行情变动、房价涨跌的因与果。
2016年的暴涨，是因为2015年土地供应的减量和去库存释放出来的大量需求。
供应减少，需求放大，在2016年的上半年，供求之差达到极致，形成扭曲。
2018年以来的房价四阴跌，是因为天量的土地供应入市的同时，需求余量不足。
供应增大，需求不足，在以后的3年，供求转换，再次形成扭曲。
说到底，郑州房价的涨与跌，根本原因是在于：
供应与需求在不同时段产生了错配。
这五年我们能看出郑州房地产市场走出了一条清晰的脉络：
暴涨之后，持续阴跌。
这是情况最差最难受的脉络。
我们常说，郑州与重庆、长沙是房价倒数后三名的新一线城市。
但是郑州房地产远没有另外2个城市有后劲，郑州人远没有另外两个城市的人兜里有钱。
因为重庆、长沙它们的房价是匹配着城市的发展，缓慢上涨。
而郑州先是暴涨，透支了房产需求，拥有了不匹配的房价。
再是持续阴跌，高价买的资产又缩了水。
一涨一跌之中，大家兜里的钱被掏干，再无辗转腾挪之力。
所谓成也地产，败也地产。
有些事情，踏错一步，就可能打乱了节拍。
最后，为错误买单的总是城市里辛苦打拼的芸芸大众。
这5年，跑步入场，背债买房的人，冷暖自知。
文：郑州楼精
