文 / 子木
刚刚，经济日报刊登了一篇重量级文章，名字叫做《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。
这篇文章讲述在共同富裕时代下，对刚需、投资买房者的政策方向，包括房地产税的作用和趋势。
基本解释了高层对于房地产未来发展的态度，对买房卖房，参考意义重大。
今天子木站在行业研究角度，帮大家解析，相信你会有新的感悟。
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历史性句号
我们都知道，“共同富裕”已经成为时代主题，这个主题恒久不变，将伴随着未来中国发展的十年，二十年，或者更久。
共同富裕讲究的是什么？是“共同”。
也就是“掐尖去尾”，促使社会最赚钱和最穷的那部分人，逐步向中间靠拢，不断扩大中等收入群体的规模，形成“橄榄形社会”，这是终极目标。
而房地产作为社会阶级分化的“最大沟壑”，一定会从底层改变逻辑。
文中提到，共同富裕下，房地产政策将重点在“防风险、保刚需、重保障、调分配”等方面持续发力。
在房地产市场中，风险集中表现在哪里？
答案就是那些不顾生死的开发商，某大万亿级债务暴雷，就是楼市史书上刻骨铭心的例子。
过去房企赚钱实在太容易了，但基本都是通过银行玩“空手套白狼”金融游戏，拿着老百姓的钱盖楼，炒高房价再卖给老百姓，割韭菜。
过去，行情好，房价涨，开发商跟银行赚得盆满钵满。
而现在，城镇化率达到一定水平，整体房子已经够住了，尤其三四线城市，房子大于人口，在此布局的开发商，基本都要面临对赌失败的结果。
可以确定，从2021年开始，楼市“防风险”进入大年，“三线四档”将成为房地产市场的底线。
开发商只能靠自身实力去慢速经营运转，一步一个脚印，这也预示着，中国长达三十多年最赚钱的行业，画上句号。
最新的《2021胡润百富榜》也证明了这一点，报告显示，今年上榜企业家中，房地产行业人数占比继续下降，以9.4%位列第三，也是有史以来，房地产第一次没有一位企业家进入前十的榜单。
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刚性真相
掐头之后就要去尾，而楼市中的尾就是刚需大军。
人们对刚需的概念并不清晰，在官方角度其实可以分为三类：
1、完全买不起房的
2、买得起房但还没买的
3、有房但满足不了居住需求
很多人对第三类存有争议，其实是符合逻辑的。
比如昨天咨询我的一个读者，他们一家三口常年生活在北京5环的一个60平米老破小中，今年老婆怀了二胎，还需要老人照顾，不得不换一个稍微大点儿的房子。
这在市场中叫做“刚改”，理应也是市场中被保护的人群。
共同富裕下，政策将会如何保护刚需？
文章给出了答案：
我国住房保障体系已完成了顶层设计，明确包含三种住房：公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中，特别是在人口净流入的大城市，旨在解决好新青年人住房问题的保障性租赁住房将作为发展重点。
公租房这种制度，推广难度大，覆盖面窄，对市场刚需基本没有保障意义。
但保障性租赁住房和共有产权房不同，这是近两年来的新生事物。
保障性租赁住房工程庞大，比如上海、广州、深圳，计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套、60万套、40万套，整体占比新增住房供应45%。
这种房均主要面向无房刚需年轻人，不做收入门槛限制，意思是无论你一个月赚5000，还是5万，都可以申请入住，享受较低的房租成本。
共有产权房，则是政府愿意出资跟你合伙买房，成本共担、利益共享，帮助那些钱不够但想在这个城市扎根奋斗的年轻人。
看到这里，大家应该明白了：
“保刚需”，并不是让房价降下来，让大家买得起房子，而是保证年轻人在这个城市先住下来，“租得起”房子。
其次针对“刚需买房需求”的政策，最直接的方法就是降低金融层面的购房成本。
前段时间，央行强调放开房贷利率，现在已经看到，全国各地在纷纷下调首套刚需房贷利率，不断向5%逼近，这也是接下来的主要趋势。
3
橄榄形社会
掐头去尾之后，就要“保中”，这部分你绝对想不到，文中提到这么一段话：
扎实推动共同富裕，将着力扩大中等收入群体规模，要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。
意不意外？
在我印象里，自从2016年中央提出“房住不炒”后，“增加城乡居民住房类财产性收入”这句话基本绝迹了。
而现在提出，无疑是官方再次承认了房子的投资属性。
看到这里，很多人估计坐不住了，你说啥，提倡了5年的“房住不炒”，怎么现在又要保投资客了？
这，还要从新加坡寻找答案。
1960年，新加坡政府提出“居者有其屋”，开始大量兴建组屋，也就是保障房。
这种房子质量并不差，房价还低，截止2008年，全国80%的人口的刚需公民住进了政府建造的“政府组屋”。
但新加坡还会放开市场，鼓励开发商兴建商品房，供20%的中高收入群体买卖。这部分房子品质更好环境更优，因为稀缺，价格持续上涨。
住房“民生和资本”被分开，这让新加坡真正实现了“居者有其屋”，且可以自由升级居住需求。
这套制度，应该是全球最优解。
其实这几年，中国一直在加速向新加坡住房制度转型，但我们没有组屋基因，政府也没有能力承担建设这么多的低价保障房，所以我们在“居者有其屋”层面，保障的是“租赁居住”。
未来，我们可能也会形成两个市场：
普通居民居有其屋，再不济可以住在保障性租赁住房里面。
但有钱人会继续在商品房市场进行买卖，升级自己的居住需求，即使是投资一两套房产，收租子或者涨房价，对冲货币贬值也属正常。
这也是没办法的事情。
根据之前央行的数据统计，我国房产占居民资产的59.1%，也就是说，中等收入群体占比最大的财产性收入就是房子，而中国的主要经济发展，也只能靠中等收入群体。
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调节财富
最后，文章提到了调分配，也就是房地产税。
扎实推动共同富裕，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。房地产税改革的方向之一在于增加持有环节税收，从而调节收入分配，将有利于对高收入的规范和调节。
国民财富的主要载体是房子，有钱人和穷人的主要区别也是房子，那么房地产税就是实现“共同富裕”，最重要的手段。
利空多套房源持有者，补贴无房刚需老百姓，也是必然的趋势。
最近房地产税非常火，而且不同程度引起了一定的恐慌。有房无房的，很多都以为房地产税出台后，房价会大跌。
这属于典型的常识性错误。
这里我再重申一次，房地产税对楼市有利空作用，但对市场的影响也就是半年左右。
利空的逻辑是，增加房屋持有成本，逼出空置房源，引发一些多套房持有者抛盘，市场供应量上涨，那么房价就会向下波动。
这时候考验的是市场整体购买力。
大多数人口净流入的一二线城市，不缺刚需，会马上填补这个黑洞，把房价继续撑起来，让可能有的泡沫变成实体，房价继续随着货币通胀和资源稀缺性，向上反弹。
世界所有国家出台房地产税后，基本都是同一个演变路径。
所以一二线城市的房产价值，基本面不变，价格源于供需，这是经济学常识。
但三四线城市，尤其是房子本身供过于求的城市，因为刚需及时补不起来，就很可能形成大跌的情况，但我认为高层肯定会考虑这个问题，三四线出台房地产税，可能性较低。
有钱人越多，楼市发展越成熟的城市，征收房地产税的概率越大，这也帮助人们筛选出了，哪些城市的房子是有价值的。
总之，一句话：
房地产税的出台自始至终都不是为了降房价，它的本质是调节税，这是共同富裕实现的主要路径，同时也在为地方财政寻找新的税源。
