文/子木
最近，越来越多读者在后台问：
哪里的房子还能买？
可能是由于M2即将进入300万亿区间、最近连续降息降准导致货币大缩水，也可能是股市六连阳信心有所恢复。
综合因素下，大家对于资产投资的热度又回升了。
所有人都知道，近三年投资房产并不容易，烂尾的有，高位套牢的也有，全国，包括北上广深，无一例外都在回调。
我们经历了百年未有之大变局。
非理性过度调控+三年疫情+国际边缘摩擦，一切资产价值都在遭遇“信心塌缩”，以至于政策端，去年花了2年时间做纠偏和修复，从扣扣搜搜到大刀阔斧，到最后无差别注水——
历史性提高赤字率、降息降准、三大工程、PSL……
以至于1月新增信贷和社融数据均创历史同期最高，广义货币（M2）余额293.53万亿，M1增速跳升至5.9%，M1M2剪刀差加速闭合。
懂经济学的同学，应该知道这意味着什么。大水漫灌，可以跳出供需逻辑，出现恐慌性资产避险。
而优质资产，最稳妥的，无外乎“高流动性”房产。
根据线报，深圳已经率先启动了，今年春节假期结束后四天（2月18日至2月21日）深圳二手实际成交量创近五年新高，同比增长163.6%，比2019年增长87.1%。
1月份，上海全市共成交二手房1.48万套，同比大增86%，回到“枯荣线”，北京和广州新房成交面积同比大增50%……
不过现在投资房地产，已经跟过去完全不同了，考验的是一个家庭的资金实力和对“确定性”的把握。
什么是“确定性”？
就是这个地方是否能发展起来？能带来多少产业和高薪就业岗位？能带来多大的GDP增量？有多少年轻人愿意扎根这里？
长期关注我的读者一定知道，除了北京、深圳、杭州、成都、武汉，我另外一个重仓地，也是我最看重的一个地方就是下面这幅图：
横琴。
横琴实拍
横琴的“确定性”，毋庸置疑。
从2009年诞生，到2015年-2018年两次定位升级，大会小会上，横琴都被高层写在战略文件中。
就在刚刚，官方公布了一个大利好：
“3月1日，横琴封关。”
终于来了……这意味着，继浦东新区、滨海新区之后，全国第三大新区，正式起航，同时也是有史以来，我国第一个“一国两制创新体系”的重大试验开端。
在所有新区里面，横琴就是铁打的亲儿子。中央每年给横琴转移支付数百亿，而且把超越深圳前海、广州南沙特区的政策红利灌输到这里，就是为了三个字：
大湾区。
现在的大湾区并不是真正意义上的大湾区，广州+粤港二区，各玩各的，但未来的大湾区，是澳港与广东省（特区与内地）的深度融合，两者互通有无的一种状态。
珠海横琴澳门一体化发展区域
只有这样，才能优势互补，利用港澳两个国际化窗口，输出产能、虹吸外资，实现GDP的二次提速。
横琴逻辑，其实就是土地机遇。
一旦封关，产业和人口将加速集聚，城市发展红利兑现。而封关，也意味着特区投资，开出最后一趟列车。
接下来我再掰开揉碎，讲一讲横琴价值。
感兴趣的可以看下去，不感兴趣就当一个笑话看就好。
1、到底怎么封？
封关，官方解释比较复杂，简单来说，就是在横琴岛内外设定分界线。
岛外跟着内地走，岛内则跟着澳门走，算是一家人了。
封关不会影响人的流动，内地人去横琴也不需要刷港澳通行证，进出自由，但对“货物流动”会有一定的限制。
怎么管理货物流动呢？在分界线上设立检查站。
根据当地的文件披露，私家车和出租车，过关会按照一定频率被抽查，如果抽中了，那就需要在附近落客，检查完再走。
坐公交车的人，到了关口都要下车，刷身份证过关后，再重新坐车。
跟当地的朋友打听，说在科技加持下，过关检查非常迅速，基本不会出现拥堵情况。
当然相对于之前还是麻烦了点儿，尤其是岛内上班，岛外居住的人群，通勤时间增加了，但也没有办法。岛内外涉及到关税问题，避免非法带货。
2、封关后，有什么影响？
第一大利好是，免税。
我们要买国际免税商品，之前需要从珠海过关去澳门，从口岸过关很麻烦，节假日排队很头疼。
但封关后，横琴和澳门形成统一关税区，直接在横琴可以买到全球免税商品，以后内地逛免税店方便很多，也不需要排队过关去港澳，也不用节假日堵在海南岛了。
免税购物，带来的经济效益很直接。
拿海南举例，2024年春节期间，超33万人到海南免税店购物，人均消费一度突破7800元。朋友春节在海南购物吐槽，人太多跟抢白菜似的，排队40分钟……
把时间拉长，3年时间，全国涌向海南购物高达1767万人次，共花了1307亿元，平均一天一个小目标，带动上下游产业链，直接以及间接的创业就业高达30多万人。
相对于海南，横琴在免税消费的比较优势在于，交通便利，覆盖大湾区一小时通勤圈，大湾区8600万人口，背靠港澳成熟的国际贸易平台，意味着商品品类更齐全。
横琴封关，相当于在内地造了一个免税购物岛。
其次封关后，横琴就等同于澳门的后产业基地了。
澳门之前想发展制造业，没有地，也没办法填海，而横琴无疑拓宽了城市边界，对此国家给了特殊的照顾：
对横琴粤澳深度合作区(以下简称合作区)内企业生产的含进口料件在合作区加工增值达到或超过30%的货物,从合作区进入内地免征进口关税。
这意味着，国外的物料免税进入澳门，再进横琴，然后设厂，加工制造，无论是进入到内地还是再销售到海外，都是免税的……
举个例子，一辆进口奔驰，制造成本100万，排量2.0升，到了国内卖多少钱合适？
算一下，关税是15万元，加上消费税和增值税，共36.79万元，再加上整车清关费、仓储物流、资金成本等相关费用，100万的车到了国内就是150万以上了。
但是在横琴，一经加工，0关税流入内地，加工制造业的利润翻番。
所以横琴成了海外投资者的首选目的地，我看了一下，2023年横琴地区生产总值增长目标达到了6%以上，工业投资实现了两位数增长，高新技术企业数量马上突破3000家。
最后一个，就是在大湾区金融30条政策的支持下，横琴将成为全国金融最开放的地区之一。
封关后，横琴将与澳门银行互通，横琴当地入驻境外的保险业务、跨境金融结算等等。这也将带动大量的高薪就业人群。
横琴梧桐树大厦
3、为什么我会看好横琴？
不是因为横琴的楼盖得多漂亮，区位有多好。
而是免税消费、免税制造、离岸金融，这三块业务其他地方做不了，跟王菲唱歌一样，这属于老天爷赏饭吃。
而唯一具有竞争力的海南，因为地理位置相对较远，通勤基建还有起码十年的兑现周期。
更重要的是，横琴背靠港澳两座财富特区。
澳门我每年都会去几次，当地太富裕了。
一个博彩业几乎让老百姓一辈子衣食无忧，但当地年轻人想要实现阶级跃迁，干一番大事业，基本没有途径，这是由于产业结构决定的。
所以很多澳门年轻人也在想办法去横琴寻找机会。当然相对于内地年轻人去北上广深求生存不一样，他们是去寻找人生意义。
没办法，出生红利有时候就决定了一个人命运的天花板，人是这样，城市也是这样。
谁又能想象，40年前的深圳只是一个“圈”，15年前，横琴就是一片片荒芜的蚝田。
4、怎样的机遇？
《繁花》中，阿宝落幕的最后，一本书上写着一句真言：
“唯有土地与明日同在”。
这在前几十年被深刻论证，虽然近几年房价动荡，但“稀缺=财富”的底层体系，从未受到质疑。
封关，意味着横琴这块土地，有了确定性的“明日”。
独特的政策红利带来三大产业的兴起，创造了百万级的就业岗位，从而又虹吸对应的就业者，就业者付出劳动力，驱动财富发酵和房价增长，这就是“土地致富”的本质逻辑。
所以封关临近，这几天越来越多人问，横琴能不能投资了？
岛内是不能了，我之前讲过。
岛内大量土地给了澳门，仅有的内地人能买的项目，非常少，而且早在前三年，已经超前兑现价值，以6万多每平米的价格，被港澳买家掠夺一空，仅有的盘房价大概在8万左右，堪比一线城市。
其实，机会在岛外。
就像北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田CBD，工作者不可能都住在这些豪奢地方，而是选择围绕着大型商圈几公里内居住，周边的房价涨幅也未必会比商圈中心弱。
未来在横琴上班的金领、白领，90%都要在岛外生活，对住房有强需求，但围绕着横琴，最核心的就是通勤距离，生活配套和板块基因。
通过这三个因素的综合考虑，三年前我建仓湖心新城的湖心金茂悦。
为什么选择湖心金茂悦，逻辑上有三大价值点：
首先是距离。
半个小时，可以从小区到达横琴的核心写字楼，未来是横琴白领居住第一站，解决了最基本的房屋流动性问题。
其次是配套。
所属板块是湖心新城，被珠海政府定义为高端改善生活区，旁边10分钟就可以到达珠海最大的商场华发商都，满足一体化娱乐购物需求。
华发商都实拍
小区50M是华中师范大学合作的金茂小学和初中，师资力量算是整个珠海西部最强的，未来的准学区房，这是珠海的硬通货。
50米处还有一个8.5万方的公园，满足体育休闲等生活需求。如上图所示，这个盘的亮点就在于，它并不是一个单独的住宅，而是集公园、商业、学校和住宅一起的综合体，而且都由央企金茂负责建设运营。
这样做的好处是，金茂业主可以单独享有综合体内的一切配套，比如学校优先金茂业主，公园里的网球、篮球场地也优先金茂业主。
也正是这样的稀缺属性，金茂悦是当地公务员和教师购买最多的改善房。这又决定了项目的圈层，圈层决定了未来房价涨幅的天花板。
而且未来还要在小区附近3公里内，建立鹤洲高铁中心站，联动东西多个铁路，直达广州，小区距离机场也近，只需要半小时。
湖心金茂悦附近城市面貌
湖心金茂悦并不是如其他人所说，荒地起楼玩概念，而是以一定成熟的姿态，已经成为当地人心中的改善房标杆。
因为投资投资，外地人投资不可能继续卖给外地人，而是靠当地有实力的购买力接盘，而当地人是否喜欢，决定了它未来真实的价值潜力。
这个盘自分为4期，从第一期开始就一直位于全珠海市销售榜前三，这就是扎扎实实的“确定性”。
就像动画片《七龙珠》，湖心金茂悦，基本集齐了交通、教育、商业、公园、圈层、物业等诸多因子的一级投资标品。
所以我对湖心金茂悦一直比较放心。近三年也基本佐证了我的判断：
湖心金茂悦是近三年内整个珠海价值最稳定的盘之一，冷市抗跌，热市易涨，尤其在封关后，价值体系会加速筑立。
其次湖心金茂悦是整个珠海同期入住率最高的楼盘，这很关键，因为自住/投资的占比，决定了一个楼盘基本流动性，入住率高，说明自身价值较硬，穿越周期的洗礼。
目前珠海2成首付，3.35%利率，不认房认贷，20W+的上车门槛相当于在“倒车接人”，现在这个盘已经进入第二期的尾声，多的不说，感兴趣的可以扫码下方⬇️二维码，了解更多，抓住最后一趟列车的尾巴，一起加仓大湾区。
