今年的北京土拍市场，非常热闹。
各区基本都拿出了压箱底好货，海淀的翠湖、永丰南，丰台的万泉寺，朝阳的酒仙桥、太阳宫，亦庄的北神树、河西X24，大兴的西红门等等......
2024年北京计划供地板块分布
政策利好叠加优质地块集中上新，对于今年想要在北京置业的购房者而言，算是福音。
最近一段时间，也有越来越多的读者在后台留言，咨询一些热门板块的问题。
在此基础上，我们团队打算出个系列文章，针对一些大家关心，咨询频率高的，或者发展潜力大的板块，做专题梳理。
希望通过这个系列文章，解决一些实际疑惑的同时，帮助大家深刻理解板块发展的底层逻辑。今天先讲，去年涨幅最大之一，也是北京南四环最火热的板块之一的「大兴西红门」。
01
西红门是大兴距离城区最近的板块，板块最西侧是地铁4号线西红门站，旁边是有城南最好的商业——西红门汇聚、宜家家居，以及北京最大的山姆超市。
在地铁和商业的加持下，西红门成为南城兵家必争之地。
2月20日，北京春节后第一次土拍，西红门DX04-0102-6035地块共吸引包括华润、中建壹品（三局）、中海、建发等9家房企竞争。
最终18轮出价触顶转摇号，由中建壹品竞得，楼面价4.15万元/㎡，溢价率高达15%。
中海、华润不用多说，2023年北京销售额前三，中建系也是这两年北京楼市的绝对黑马，同时出手争夺西红门，热度可见一斑。
西红门算是一个比较魔幻的板块，从默默无闻到现在的红得发紫，也就是两年的事儿。
2022年，西红门拍了两块地，参与的房企不多，都未触顶成交，而到了2023年5月则画风一转。
当时6005、6007地块，吸引了包括兴创、中建壹品、华润+中铁、中海、厦门国贸、城建、龙湖、保利、招商、首开、建发共11家房企参与，其中六家央企，17轮竞报最终触顶成交。
市场转变如此之快，当然不止最基础的生活配套和交通便利，更多是各大开发商瞅准了“规划红利”。
早些年，西红门常常因为“航空港模式”，被拿出来和望京对比：
大兴机场对应首都机场。
西红门汇聚、宜家家居形成的商圈，对应凯德MALL、望京国际商业中心、新世界等大型商业汇聚形成的商圈……
因此也有不少人给西红门打上了“第二望京”的标签，但是后来大家逐渐发现，二者区别非常大。
望京发展的核心，是航空港经济带来的产业落地，阿里巴巴、绿地中心、MOTO等百家百强企业的入驻，产业带来内生需求，自此房价攀升，从5000元/㎡暴涨至10万+/㎡。
但是，西红门周围产业很弱，大部分需求，来自东西城和丰台外溢。这也意味着，中长线来看区域内房价是有天花板的，潜力空间和望京没法比较。
因此，西红门在市场上的热度不断下滑。
直到2023年，西红门迎来了两个非常重磅的规划，一是地铁十九号线南延线，打通了南部的脉络，二是北京四中和黄城根小学，填补了教育的空白。
这让西红门板块居住价值拉升了一大截，4、5环的位置，6万+的价格，商业、交通、名校各种要素齐全，整体性价比很高，说是“城南置业高地”没有问题。
自此西红门一夜翻红。
02
不过因为规划，西红门板块内部也出现了比较大的分化，整个板块被京开高速分成两块，发展成熟的西红门西，以及全新规划的西红门东。
西红门西如今区域内基本上没有可供地块了，贝壳二手房挂牌价大概在4.5万-5.5万左右。
西红门东内可开发的土地比较多，也是如今西红门主要供地区域，新房指导价6.6万。
两边城市界面，配套割裂感很强。
从现状看，西红门西的城市界面和成熟度更好一些，有商业有地铁，生活配套南城是佼佼者，但问题是，无地可供+非常成熟的建面规划，也决定了它的天花板达到了一定的高度。
而西红门东，长期来看，因为有大量的新地，可以全新规划，未来的城市界面非常体面，有改善环境的氛围感，这决定了它未来的潜力。
除此之外，所链接的资源也不一样。
西红门西链接的是海淀中关村的需求外溢，但是海淀产业近几年都在北移，红利给到的是永丰，而西红门东，背靠19号线，承接的是西城金融街的需求，未来价值会逐渐加强。
其次西红门东，有北京四中和黄城根小学，两所西城名校是北京人趋之若鹜的教育资源，更夯实了金融街客群选择的理由。
当然目前，还得需要承受片区不成熟带来的不便。
实际走了一圈，从西红门东到地铁4号线接近3公里，骑自行车用了12分钟，中间要跨过西红门桥，路况比较复杂。
早上体验通勤，大概8点多去乘车，车厢里很挤，上的人也不少，听旁边的人聊，高峰期高米店南、北上车的人非常多，每次都要排两三波。
也就是说，如果住西红门东，想要依靠4号线通勤，比较麻烦。
对一些依赖地铁通勤的人而言，西红门东真正的居住价值，还要等19号线规划落地以后。
再看产业。
大兴区的产业规划集中在三城，大兴新城、亦庄新城、临空经济区（北京部分），真正的亲儿子是大兴新城。
大兴新城的问题，集中在位置偏南，承接北京中心购买力的能力不足，导致楼市表现一直不温不火。
在这个基础上，大兴未来真正的金主，还是西红门。所以，规划这一块，大兴区肯定会加速兑现西红门利好，毕竟指望着西红门多卖地。
今年年初，19号线南延线年初的时候已经正式公开招标，四中分校据说明年开始动工，黄城根小学去年八月开建，目前主体已经封顶，根据大兴区城市管理指挥中心的回复，2025年9月1日招生开学。
黄城根小学建设情况
西红门东，也可以分为两块来看，北侧的B组团，和南侧的1号地。
西红门东的几个利好，集中在1号地区域，加上1号地成片开发，旧改拆得比较干净，城市面貌比B组团好一些，就目前来看价值上：
1号地>B组团。
1号地也是厮杀最激烈的板块， 目前区域内在售新盘有4个：华润橡树湾一期、二期、三期文园，去年中建玖合的玖玥府。
加上年初中建壹品拍得的6035地块，可能会在今年形成5盘竞争的局面。
如果算上B组团的御景新城，以及今年计划的两宗地块，甚至有可能是8盘竞争，激烈程度在北京都可以说非常罕见。
03
细聊几个在售新盘，目前热度最高的是橡树湾和玖月府之间的竞争，综合几个维度来对比：
一、开发商实力，双方55开。
华润的优势是入局西红门东时间很早，问题是之前北清橡树湾维权的事儿，给产品系带来不少负面。
中建玖合的优势是，综合实力很强，背后是中建二局，不久前在北京做出了现象级神盘玖合府，问题是府系产品在北京还没有过交付，具体什么品质，有待考验。
二、配套上，两个盘基本是共享的。
从现在规划的情况来看，橡树湾离地铁口更近一些，而且处在规划团组的核心，位置上更好一些。
三、产品上，橡树湾和玖月府都是主打“首置刚改”。
现在北京改善项目个顶个能卷，从规划上看，玖月府小区环境更好一些，内部有一个1500㎡的会所，有泳池、健身房、会客区，
橡树湾也有会所，但是整体可能没玖月府精致。
外立面打造，目前橡树湾一期已经可以看到实体楼，窗墙比没有效果图那么大，只能说能达到6万＋改善项目的预期。
橡树湾一期实拍
玖月府目前只有效果图，不好做对比，只能说从设计上，玖月府的高级感更强一些，当然最后还得看交付情况判断。
玖月府外立面效果图四、户型上，橡树湾一期是75㎡两居到128㎡四居，玖月府是79㎡三居到170㎡。
西红门500万左右的新房很少，两个盘都能覆盖，算是比较大的优势。
小面积段玖月府79㎡做到了三居，相对来说更有竞争力一些，美中不足是79㎡是东西向，采光可能会出现问题。
大面积段，因为玖玥府更偏向改善，可选择的空间也一些。
五、物业上，需要看实际表现。
橡树湾的物业是华润和中铁，综合实力更强一些，玖玥府是中建二局旗下的玖合物业，在北京区域的表现还有待考验。
六、价格上，两个盘的指导价都在6.6万/㎡。
根据网签情况，橡树湾成交均价在6.2万/㎡左右，目前橡树湾一期1588套房子已经网签1341套。玖玥府的成交均在6.48万/㎡左右，对刚需来说，橡树湾有微弱优势。
总体来看，橡树湾更偏向刚需，而且三期开发，体量大，项目目前的已经可看到了，确定性更强。但是问题也有不少：
一是减配问题，据说现在因为一期减配，已经有业主维权了；
二是楼栋密度比较高，加上层高，有不少业主反映底楼被遮光；
三是据媒体测算，得房率平均74.42%，在北京新房里都算比较低。
玖玥府偏向改善，但是小面积段79㎡三居产品也很有竞争力，目前北京改善市场发力，改善盘的价值长线来看大于刚需盘。
问题是，目前还看不到项目，具体什么品质，需要验证。另外玖合府刚需户型的楼栋稍差，距离东部的主干道太近，可能有噪音影响，而且有4栋是东西向，到时候看开发商怎么解决。
其他几个在售新盘，同属华润的橡树湾二期，三期文园在表现上和一期类似，先不多说。
中建壹品的兴创御璟星城，目前1007套房源已有858套网签，网签均价在6.35万/平，已经到了尾盘。
项目综合素质也不错，问题是位置靠近B组团，稍占劣势。中建壹品今年在1号地的产品，可能更值得期待。
目前西红门东，组团内还剩下6-7块住宅用地待入市，在规划利好刺激下，西红门板块内，开发商之间的竞争也会更加激烈，未来整个片区的城市界面也会越来越好。
这对区域内刚需、改善群体非常友好。
竞争激烈，意味着产品加速迭代，新盘集中，意味着短期内价格也有议价空间。
如果是投资需求，目光还得放得更长远一些，短中期不建议，在这个基础上，可以重点关注片区内好的改善项目，相比于刚需盘，更稀缺，价值天花板更高一些。
