文/子木
最近没来得及写文章，是因为去上海看望了我的老师，也是点拨我入行的老教授，老师爱喝酒爱抽烟，这几十年里没人能劝得动。
这不，胸闷去检查，心血管极度狭窄>90，第二天送进手术室搭了两个支架，做手术的主治医师说，这病说不定哪天人就没了。
老师吓了一跳，术后第二天默默开始了一项神圣的新工作——挨个给他的老朋友老战友打电话，多体检少烟酒。
临走的时候，他叹了口气，你看，说服一个人的从来不是道理，而是南墙，能点醒一个人的从来不是说教，而是磨难。
我们常常在教育别人，但常常自己也做不到，所以说，为什么能做到“知行合一”的都是大圣人呢。
1、
刚回来，继续恢复更文节奏，这段时间后台的买卖咨询很多，但通过后台的大量咨询可以看出，人们对决策，还是充满不确定性：
一类人担心小阳春行情会越来越好，错过了最佳买卖时机，也有一类人坚信，这波是“假阳春”，楼市还有下跌空间。
无论哪一类，都可以被理解。其实大多数人都陷入了唯心主义陷阱，用自我意识来麻痹对楼市的判断。
比如一个女读者，每天都在我的后台评论，说楼市完了、房价要崩，这话连续说了2年多。
因为她当时跟着亲戚，高位花了毕生积蓄在深圳福田买了套老破小，结果房价一跌再跌，一度跌破心理防线，忍痛割肉下车，亏了100多万。
于是现在就有一种想跟楼市同归于尽的想法。
而现在，在经过几轮政策刺激后，年后的深圳，热度彻底起来了，新二手房成交都在回暖，且进入了正循环。她当初忍痛卖的那套房，我问了一下，同户型回涨了30多万。
但你这时候再去问她，现在房价是涨是跌，她还会说，房价要崩。
她认为会崩，为了迎合她的心智、网络所创造的“信息茧房”也会在不断给她投喂“崩的论据”。
这就是唯心主义陷阱。
那么到底该如何做正确的选择呢？
——抛开对房价主观的臆断，被动接受客观事实的洗礼。
在二元论里这叫“唯物主义”，在楼市，我称其为“唯数据主义”。
那好，我接下来就通过最近的数据，给大家一些关于小阳春阶段做决策的建议——
2、
首先，楼市故事发生的现在，行情完全不能用涨和跌，如此简单的二象限逻辑去判断。
当下的楼市已经细分为多极市场，城市、地段、产品、楼龄……这些都是需要考虑的因素。
城市的涨跌，跟房价周期息息相关，而周期就是涨了多少跌了多少，我举个例子。
比如最近放开政策的杭州，很多人说，杭州房价马上要大涨了。我不认为。
因为杭州上一轮房价大涨，超出了大多数人的预期，为了亚运会，当地故意抬高地价，形成炒作盛世。按照正常来讲，要经过一轮深刻的回调，才能重新启动第二轮的行情。
但是杭州并没有回调充分，一直通过各种手段维持在3万/平米的位置，以至于后续购买力吃紧，刚需买不起，就无法推动行情向上置换。
所以杭州解除限购后，二手房挂牌量短短几天激增了1.5万套，更多的房子挂牌出售。
杭州新房和二手房库存很大，这意味着即使政策释放利好，前期也只会通过以价换量的方式被消化掉，所以杭州的购房者完全可以继续等。
当然杭州地段不错的新房当下就可以买，因为稀缺和性价比，也可以跳出固有的逻辑，跑出一条新的赛道。
所以我们可以把周期解释为：有没有涨充分或者跌充分。
杭州没有跌充分，那么接下来如果想反弹，那就需要更强劲的利好去对冲，比如杭州经济大幅反弹，或者人口的大规模流入，但目前并没有迹象。
没有跌充分的还有成都，前两年都是在逆势上行，连涨了好几年，那么现在不回调继续上涨可能吗？
不可能。
即使是北上广深这些龙头大市，也不可能出现连续周期上涨的行情，这对当地的购买力要求实在太高了。
所以成都小阳春也可以多观察。
那么什么城市跌充分了？
比如昆明，这两年普遍回调了30%，当初还跌上了榜单，作为省会城市，它是云南大多数人城镇化的首选，现在的房价比较扎实。
比如合肥，这个城市我一直强调，当地对房地产库存的管理非常好，库存特别低，也没有过度开发土地，房价经过几年的下跌，经济却在稳步上行。
还有武汉，房价从最高峰2万多，到现在的1.65万，作为华中第一城，性价比完全扛打，核心板块的新房库存算是卖一套少一套，也进入了第二轮启动周期。
石家庄、西安、济南、沈阳、长沙、佛山、烟台等等城市房价其实都已经回调的比较充分了，大家在小阳春都可以考虑。
现在，我们基本对周期有一个清晰的认识：
房价一定要存在于购买力的可支撑范围内，如果房价上涨太快，拉断了两者的纽带，那么意味着房价支撑力薄弱，就会回调到真实的价值。
再强的城市，都无法逃离周期的束缚，涨多了就要跌，跌多了就要涨，当然跌完还能启动下一轮周期的城市，一定是基本面很好的城市。
因为有一些城市在上一轮房价回调后，就彻底失去了下一轮上涨的实力，这样的城市我之前点评过，广泛存在于“高不成低不就”的三四五线城市中。
那么周期回正、房价充分下跌、基本面也不差的城市就可以无条件上车吗？
也不是。这就来到了第二个象限，产品。
3、
一个规则：今年小阳春，所有刚需型二手房，都可以“缓上车”。
这两年几乎所有城市的库存中，主要沉淀的都是小平米1-2房的刚需型二手房，而且这类资产未来还会遭受到保障房和保障型租赁住房的冲击。
接下来这个类别的细分市场会进入地狱内卷阶段，到时候会有大量的笋盘出现，下半年或者明年再找时间抄底也不错。
而改善产品，在一二线城市尚属于稀缺品，周期归正后，今年小阳春该上还是要上的，它们不参与内卷，需求量大，未来还会有升值的属性在里面。
最后对于地段和楼龄，是最难理解的。
比如买核心板块的老破小，还是买郊区的远新大？过去经常被推荐为热门话题。
但其实购房者都忽略了一个重要的概念：什么是地段？
其实地段并不是距离，而是配套。有的人认为距离二环就是核心，五环就是郊区。
但随着地铁的广泛应用和产业新区的多点开花，五环因为配套好，产业新，还成为了新的核心板块，价值远超于二环。
所以在今年小阳春乃至之后的买房节点上，大家主要考虑住在这里，能享受到怎样的配套，未来有什么新的规划和发展。
房子的价值，一定表现在未来，而不是兑现到现在。
最后再总结一下：
三四线城市、房价还未回调充分的二线城市不着急买，可能还会有下调的空间，刚需产品不要买，下半年再观察形势，越等越有好处。
房价回调充分、周期归正的一二线的改善型产品现在就可以考虑，新房>次新房>二手房。如果新房地段不好，那么二手改善型就是绝对的稀缺品。
对于二手改善型住房，产业、学校最重要，其次才是什么界面和生态等等。
这是买房的建议。
而在于卖房，把握好两个节点，一个就是当下，3-5月份，一个就是9-10月份。如果你觉得自己的房子品质好，那就等下半年卖，如果感觉一般，就现在挂售看行情。
买房卖房其实很简单，卡一刷就解决了，但如果不想买卖错时机，在这事儿上亏钱，那就只能系统性学习这些逻辑。
分析城市、评估地段和产品，然后再梳理自己的需求，最后进行匹配，做出选择。
今天的文章有点儿干，大家凑乎着看。
