文/子木团队
上周我们写了一篇关于大兴西红门板块的分析文章，不少读者在后台留言，想让我们讲讲顺义。
过去的几年里，顺义新盘不算多，但需求量一直不小，每年的成交量，基本上都是北京Top3，北六环的位置加上4-5万/㎡的均价，让这里集中了很多刚需和改善群体。
顺义最火的板块有三：
一是位于北京中央别墅区的后沙峪，板块单价6-9万；
二是定位纾解中心城区功能的仁和，板块单价在4万上下；
三是顺义的政务中心和金融中心马坡，板块单价4-5万之间。
今天先聊聊其中供应量和成交量比较高的马坡。
01
说到马坡，其实很多生活在北京的人，对这个名字都不是特别的熟悉。但是它的另一个名字，老一辈儿北京人肯定有印象，那就是：
潮白河别墅区。
早前的20多年里，靠着潮白河畔卓越的生态环境，牛栏山附小附中，北京最大的中医医院，金宝天阶、鲲熙汇、鲁能美丽汇三驾商业马车等生活配套，以及北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、北京国际高尔夫俱乐部、乔波滑雪场等高端娱乐配套.......
潮白河别墅区吸引了一大批北京有钱人在这安家。
再加上附近的首都国际机场，也让这里成为北京最贴近国际化生活的区域之一。
之后，随着顺义新城区规划，2019年顺义区政府迁入，马坡又成为了顺义新城“核心的核心”。
不过，也正因为规划问题，马坡板块在市场上产生了很大的争议。
定位上，马坡有足够的高度。
规划里，马坡是顺义区新城的政务和公共服务中心，重点发展产业金融、新一代信息技术、智能装备。
政务核心+金融核心+新兴科技的含金量，不用多说。
其中产业金融这块，包括民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构等已经落地马坡，顺义金融核心定位初具规模。
新兴科技产业方面，金蝶软件园、联东U谷科等产业园区，也给马坡互联网科创产业打下了一定基础。
不过非常奇怪的是：
虽然定位够高，但是除了民生银行、北京银行等少数几家以外，马坡一直没有吸引到影响力足够高的企业入驻。
帽子扣上了，也够努力，就是没人接盘，这就非常尴尬了。
产业规划吸引龙头企业入驻，企业入驻带来人口流入，人口带来居住需求，推动区域配套跟进.....这是一个板块发展最简单的逻辑。
那马坡的问题出在哪里？
其中非常重要的一点，就是交通。
马坡没有地铁，这是非常大的硬伤，最近的15号线顺义站，到马坡中心点，直线距离都有近4.6公里。
目前马坡通勤，主要依靠的公路交通，京承高速（京沈路段）、白马路、外环路、通顺路、大营四街以及站前北街。
到国贸，需要公交转地铁需要近2小时车程，驾车需要1小时左右，到望京需要约50分钟，到首都机场需约34分钟。
去哪都显得远，咋走都不得劲儿。
脚上拴个铁链子，手里捧着金山银山送不出去，因为交通带来的流动性限制，让马坡的发展大大减速。
进一步，也导致区域内房价一直不温不火，二手房均价常年卡在2-3.5万/㎡之间。
马坡居民呼唤地铁的历史很久远，地铁规划也出了很多年，从最早的15号线延展，S6北延，机场线北延南法信至马坡，区域捷运等等反复提了十多年，但是始终没有落地的方向。
不过有规划总比没有强，马坡的未来还是有盼头的。
整体来看，马坡板块短期内因为交通限制，价值偏向纯住，主要承接的客群，是顺义本地的刚需和改善群体，最远能承接到望京的刚需。
这也意味着，短期内马坡的房价上涨能力有限。
投资的话，主要依据是马坡高定位，政务核心+金融核心，不过需要一条地铁激活，价值兑现的时间比较长。
02
具体到板块内部，马坡的分化比较明显，以白马路分割为南北两个地块，发展成熟的马坡北和新规划较多的马坡南。
马坡北如今基本上已经没有可供开发的土地了，区域内二手房挂牌价格在2.5-3.5万之间。
马坡南区还存在部分可开发土地，供应高峰是2021年-2023年，区域内新盘竞争比较激烈，四个新盘打架，指导价在4万左右。
两边的城市界面也有不同。
马坡北更像一个传统住区，区域内商业、公园集中，整体居住氛围浓厚，产品类型也比较丰富，有高端别墅有洋房，可供选择的面比较广。
主要是2.5-3.5万的价格，性价比高，不少想要安家顺义的人，第一站都会来看看马坡北，其次是仁和板块。两者比较，各有优劣：马坡北，优势是成熟且足够便宜，仁和板块距离15号线顺义站更近。
问题是，马坡北已经足够成熟，且没有可供开发的空间，差不多已经到达了天花板，未来唯一可以期待的，就是新的地铁站点开通。
相比之下，马坡南还有部分新地，未来发展的潜力空间更大一些。
关键，马坡南是马坡高规划的主要承接点，像顺义区政府，税务所，以及产业金融总部，金蝶产业园都集中在马坡南。另外，马坡最好的医院——北京中医医院，最好的学校——牛栏山一中，也都在马坡南。
同时，实际探盘后明显感觉到，马坡南没有其他板块中，新开发区域的那种荒凉感。
新盘集中的区域城市界面比较新，但一街之隔就是潮白河传统别墅区，像龙苑别墅、富力湾等等，也有烟火气。而且因为别墅产品在保养方面，确实比刚需盘好，整体不怎么显老。
区域最大的问题，还是交通。
从城区来马坡的时候，走的京承高速，京平高速加第二高速，感觉就是各种兜圈子，刷了几道ETC。回城区的时候，走距离最短的机场高速，路况太堵，而且有大量物流和机场车辆。
一路上最多的感叹就是“这里可能是北京最需要地铁的区域了”，不过这也是顺义中部的通病。
从发展空间，配套情况等角度看，价值上：
马坡南>马坡北。
如果简单是想用最低的成本上车马坡，发展成熟的马坡北，性价比很高，也是不错的选择。
03
最后，聊聊区域内几个新盘。
市场关注度最高的，是“中建宸庐云起”“和锦华宸”“招商臻珑府”三盘。
其中，中建宸庐云起和招商臻珑府，都和中建一局旗下地产开发平台“中建智地”有关，宸庐是中建智地独立开发，臻珑府是招商+中建智地。
最近几年，中建系在北京势头凶猛，中建智地2020年出现在业内，2023年就冲上了北京房企销售额第7的位置，去年9月中建璞园卖了21亿，又是大火一把。
招商蛇口入京26年，去年把在华东的团队调来之后，在北京也开启了扫货模式，通过合作入股操盘了今年亦庄X47这一土拍王炸。
中建智地和招商蛇口都是根正苗红的央企，操盘能力和资金底蕴在线，买房更安心一些。
和锦华宸是保利+金地开发，金地也是北京老牌房企，进京算下来有23年了，可以说也是目前民营房企中比较稳定的存在，2023年金地北京销售额排名13位，在北京的操盘能力有过验证。
三者对比下来，稳定度相当，招商蛇口和金地在北京更有经验，中建智地在北京势头很猛，问题是之前在房山的项目“京西印悦”遭交付维权，给口碑蒙上了不小的阴影。
具体到项目，几个维度分析：
一、从产品线上看，三个盘都是主打改善。
其中，和锦华宸是95㎡三居到180㎡四居大平层，以及190㎡到290㎡上下叠拼产品，产品线比较丰富，3.9万/㎡的指导价，也是区域内新盘的平均水平。
中建宸庐产品有洋房和叠拼别墅，最小户型是120㎡三居，指导价4万。臻珑府，全系洋房，最小有78㎡户型，在三个楼盘中偏向刚需，指导价3.9万，上车难度更低。
中建宸庐云起以及和锦华宸，在马坡都开发了两期项目，相对产品更成熟一些。
二、从产品力上看，中建宸庐云起规划打造，在三个楼盘中比较突出。
因为中建宸庐项目有叠拼别墅的产品，打造对标的是豪宅项目。
整体看下来，园林设计用心一些，用材比如40+树龄的银杏树，取材江西的黑山石等等，园林中还设置了1500㎡的会所，更有休闲氛围。
问题是，中建宸庐两期产品很像，存在项目内部竞争，同时，楼栋里电梯小，感觉有点挤，可能是为了得房率牺牲了公区面积，车库装修不错，但车位不大。
外立面，三个产品都已经可以看到实际情况了：
和锦华宸
中建宸庐云起
招商臻珑府
中建宸庐云起低楼层，外立面看起来更精致一些。和锦华宸的外立面打造也基本上符合改善项目的预期，窗墙比例合适。
相比之下，臻珑府的外立面不算出彩，这也是产品线的问题，好在上车容易，还要啥自行车。
三、配套上，三个楼盘基本上是共享的。
中建宸庐云起位于团组中央，靠南就是牛栏山一中，招商臻珑府的楼下是北京鲲熙汇LOMO商业，休息日逛个商场更方便。
和锦华宸整体靠西边，而西边有地铁轨道，可能会有噪音影响，建议选择这个楼盘时，尽量往板块中部靠。
四、物业上，都是自持物业。
和锦华宸是金地物业，全国能排上前三，综合实力更强，物业费4.28元。
中建宸庐云起是中建物业，具体什么水平，只能说在北京还得接受考验，物业费5.3元，比较贵。
臻珑府是招商物业，在业内口碑也不错，物业费3.98元。
整体看下来，臻珑府偏向刚需，小面积产品在区域内比较稀缺，问题是马坡承接本地改善居多，未来发展的方向也是改善居住区，可能会缺少接盘者。
中建宸庐云起以及和锦华宸都是主打改善，相比之下，云起改善更彻底，外立面、园林、会所都是加分项，问题是价格4万，比其他项目更高，而且物业费也更高。
另外，区域内新房项目同质化比较严重，价格相互卡脖子，很可能影响到未来的上涨空间。
如果和隔壁仁和板块新房4.5万左右价格对比，马坡的新房价格确实低，但是这也不能形成绝对优势，毕竟仁和有地铁，通勤方便，承接的外溢需求更多。
马坡的价值集中在居住属性上，足够好的自然环境，成熟的居住氛围，但投资价值被交通限制，至少在新的道路规划落地之前，不建议抱着投资的心态去看这里。
