文/子木
分享最近几个楼市热点。
刚听说石家庄破天荒上调了房贷利率，从3.45%上调到了3.75%……
消息出来后，当地购房者坐不住了，因为全国房贷利率都在下调，而石家庄却选择逆势上调，是梁静茹给的勇气么？
没错，还真是这样，只不过勇气是行情给的。
年后，石家庄新房二手房，均实现了同比环比三连涨，而且热度还在持续攀升，给了逆势调节的操作空间。
石家庄这个城市，从去年开始我就让大家上车了，逻辑很简单：
“超跌入底”。
2017年，石家庄跟着北京房价上涨，最高炒到2万/平米……而后，调控+疫情+恐慌挤泡沫，一路下滑，现在的房价多少呢？
11365元/平米。
如果2万元，石家庄就是高攀不起的“国际庄”，但1万出头的价格，这算是老老实实的“摇滚之乡”了，毕竟石家庄也是千万人口的河北大省会。
当然房价实现三连涨，房贷利率就必须上调吗？
不一定，两者没有必然联系。
所以石家庄这次敢打破常规，我猜还有另外一种可能性……调控者找到了调控法门：
房贷利率上调其实比下调，更容易刺激楼市行情。
今天房贷利率下调，明天继续下调，购房者会认为房贷利率还有下调空间，现在买房不就亏了吗？
然而一旦房贷利率上行，这下坏了，今天不买，明天给银行的利息更多，而且行情好了，是不是房价要涨啊……
买涨不买跌，是刻在骨子里的“人性”，避不开的。
所以石家庄在连续三连涨的逻辑上，上调房贷利率，势必会进一步刺激楼市行情复燃，未来可能会有更多城市学习模仿，加入到行列里来。
其实从某种意义上讲，3字头的利率现在也是楼市的大底。
如果继续往2字头蹦，前提是把存款利率继续打下来，以平衡净息差，现在储户都在外流，银行压力非常大，继续降息空间极其有限，也注定是一个漫长的过程。
2、
听南京那边的朋友讲，说南京很多楼盘业主自发创建了房价保卫群。
群主是小区里有头有脸的“大人物”，目的是带领其他业主，对抗中介。
这其实是一个很有意思的话题。
行情不好，房子不好卖，中介为了成单，就会拼命压价，所以南京年后，量起来一点，但价格却在一路下跌，这就是常说的，以价换量。
但现在很多业主绷不住了，因为房价跌破预期，中介继续压价，意味着亏得更多。
所以房价保卫群，就起到了控制房源的作用，所有业主都不便宜卖，那么买家就找不到好房源，就只能被迫服从业主的定价。
这个在杭州出现过，我记得当时因为一个业主低价卖房，结果遭到邻居的围攻，差点儿上门打了起来，这事儿还上了新闻。
房价保卫，想法挺好，操作挺难。
这就像“囚徒困境”，总有一个人背叛的，没有人会绝对忠诚于房价保护组织，碰上情况紧急着急卖，说跑就跑。
南京之前我也分析过，泡沫太大，最高三万多块钱的房价，不适合城市的基本面。
但没想到2023年跌得这么任性：
跌的最惨的是江北新区，很多盘都腰斩了，原因是很多配套和基建都没有如期兑现……
这就是我经常强调的，不要看一纸规划天花乱坠，还要评估项目的可落地性，这两年没有如期兑现的配套太多太多了，地铁说砍就砍，学校说没就没。
没有确定性，千万不要乱上车。
3、
就在南京民间打响房价保卫战的同时，隔壁“叔叔辈”杭州，升级了保卫战的形势。
朋友说，杭州民间自发组织起了一个「举报联盟」，但凡有媒体看唱空杭州楼市，他们就以“政治不正确”，联名举报，轻者删文，重则封号。
战斗力，着实彪悍……
朋友说，这可能是民间高举官方大旗对抗媒体的经典战役了……杭州业主真是玩出了花活儿。
我认为恶意唱空收割情绪流量，的确有违道德标准，不是君子行径，但如果正常报道，还会被大旗压倒，那么媒体也就彻底失声，沦为草芥。而人们也被剥夺了公共信息知情权。
我看待杭州的视角，从未变过。
杭州算是二线中较好的城市，但当初为了亚运会，整体地价和房价拉得太高了，而最后亚运会并没有给城市带来多大的财富机遇，这就意味着后续支撑力薄弱，回调是必然的。
再加上杭州的企业，以某大厂为核心，最近几年发展的也并不是很好，导致之前炒高，甚至追平一线城市的房价，被逼显出了原形。
看了一下，杭州目前很多板块已经破发了，青山湖腰斩，中泰、余杭普遍跌幅都在30%左右，老余杭也在回调，良渚苦苦支撑，文化村也差不多要破发。
杭州郊区几乎要全军覆没。
南京和杭州作为全国前十的城市，房产肯定是有价值的，放在长远视角，依然具备上涨的潜力。
但短周期内，妄涨必然要付出代价，所以合理回调我认为并不是坏事，因为只有房价回调到真实价值，才有重新出发的基础。
杭州之前对一线回流人才的吸引力非常强，但之后高房价导致生活成本太高，而真实的产业又没有提供很多高薪就业岗位，以至于很多杭漂年轻人，过得还不如北漂和沪漂。
而南京，之前一直学杭州炒房价，安徽人也把南京视为香饽饽，一顿胡炒，结果跌得面目全非，伤了市场信心。
3、
其实讲到到这里，我们对周期应该有一个重新的认识了——
再好的城市，房价都可能下跌，再差的城市，房价都可能上涨。
归根结底，在于房价是否匹配城市的人均财富和购买力，这也同理于板块和房子类型。
比如最近北京很多中介告诉我，北京老破小竟然也在复苏了，成交量稳涨。
为什么呢？
因为北京很多老破小的房价跌到了2-3万/平米，跌得过分了，就跌出了性价比，有些房子的租金甚至可以打平月供。
很多年轻人买来，里面装修成奶油风或者日式小屋，把收纳做好，住得也舒服，因为老小区周边配套也全，上班通勤也近。
虽然他们知道自己买的房子未来房价可能不涨，但在住这方面，可能是最实际的选择了。
北京坊间还成立了很多「低首付低月供抄底群」，里面塞满了大量的北漂，这些都是最真实的住房需求。
还有一个消息是，最近法拍房成交特别火爆，不止是北上广深这些一线大城市，杭州、成都、武汉、合肥、西安成交都很热闹。
之前人们可能对法拍房心有余悸，害怕出现一些问题，但现在的平台规则相对过滤掉了一些风险。
最主要，价格太低了，抵挡不住诱惑。平均捡漏20～30%的空间。
所以说，今年的小阳春，有些人还在观望，有些人已经上车，有些人破产倒闭甩卖房子，有些人已经蜂拥入市抄底抢资产。
有些人站在悬崖边痛不欲生，可悬崖下的有些人，望着天上即将掉下来的资产，欢欣鼓舞。
这也算是一个时代的陨落，另一个时代的新生吧。
