文/子木
刚刚，国常会针对我国房地产，做出了一些态度和方向性的指导，下面抓重点聊一下。
首先会议对房地产重要性，做出了再次的肯定：
我国房地产行业链条长、涉及面广、事关人民群众的切身利益，事关经济社会发展大局。
这是出师有名的说法，也是会议内容的前提铺垫。
意思是，房地产虽然之前发展太过迅猛，我们也曾想过放下房地产，做产业的转型和升级，但事后发现，此阶段不被允许，房地产需要保住，事关人民利益与社会经济发展。
去年在最高阶别会议上，房地产是支柱产业的论调被重重点提及，而今年国常会，算是2024年的首提，既然高层确定了价值，那么相关的支持和资源配对肯定是最活跃的。
紧接着提到：
“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”
三保政策是去年提出的，全国各地烂尾楼也有了一定的推动建设，但也有一些地方，明目张胆的“假开工”，今年其实无论是国债还是国开行，有一部分的水都是灌溉到三保工作的。
所以烂尾楼业主，可以安心等等，趋势是向好的。这波烂尾楼对市场的冲击巨大，高层也感受到了前所未有的压力，再三强调三保，也是为了给购房者一个稳妥的预期，让人们有信心踏进售楼处。
系统谋划支持政策，有效刺激潜在需求，这是对今年政策端的“宽松”指示，其实上个月，住建部也提出了，全部调控权下放，各自用好。
之后杭州紧急出台政策，广州也把第三套房首付归为首套，预计接下来北京和上海还会有大动作，放开非核心区限购的概率非常高。
尤其是北京，目前在四大一线城市中，行情属于跑的很一般，需要继续给予政策刺激。
加大高品质住房供给。
之前也讲过，就是彻底脱离之前的封闭刚需思维，允许各大城市大刀阔斧建设优质商品房，用于高端市场建设，给富人群体创造消费条件。
这给是房地产双轨制的延伸：
“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”
市场+保障，市场商品房往高端走，往改善走，政策性保障房往刚需走，往民生走。
未来两大市场，井水不犯河水，各自发展自己的市场规模，服务不同的人群需求。
“改革商品房相关基础性制度”，这是一个比较大的变化。
2024年政府工作报告，提到的是“完善”，而这里提到的是“改革”，意味着要推翻之前的制度，建立新的逻辑。
基础性制度包含3项：
第1，产权制度；
第2，市场准入制度；
第3，公平竞争制度。
产权制度，土地归国家所有不可能改变，唯有的改变细则可能出现在宅基地上，允许宅基地流动，让农民在土地上有更多的收益。
其实这个想法在2020年9月就开始试点了，今年的一号文件对于三农也做出了指示，我看了一眼报告，目前已经有20个省份部署了宅基地改革工作，多途径盘活利用闲置土地资源。
尤其是城市周边的宅基地未来可能会更值钱一些。
市场准入，基本围绕着如何让民营企业也参与到房地产的一些环节中来，这个对大家没啥用处，不多说。
当然也可能借这个名号，对房地产的其他制度做出改革的驱动，比如预售制度，公摊制度等等，这些历史遗留的“问题制度”，接下来也会被解决。
当然制度改革并不是让利，而是让房地产市场更加透明、公平和开放，让买房人知道花了花在了哪儿，为什么花，而不是糊涂账，和莫名其妙的被收割。
最后用大白话做个总结，意思是：
房地产还是很重要的，银行要多给钱，住建部要想办法把烂尾楼处理了，各地方可以出台更大力度的刺激政策，好房子多盖点儿，保障房加快供给，咱们在复制新加坡制度这方面，速度一定要快。
还有就是，一些制度就别缝缝补补了，烂掉的东西没必要继续维持，是时候推陈出新了，这也是时代的需要嘛。
至于新的东西，基本没有，也不用咬文嚼字，过度解读。
所以我刚看到网上很多媒体以此说什么特大利好，基本都是博噱头，大家看看就好，不要被带节奏了。
现在的楼市进入了艰难的博弈期，一线城市开始带头“以价换量”，如果换成功了，那么第二个阶段就是房价的反弹上行，库存降下来，房价才能涨上去。
如果换不动，那么今年就不仅仅是楼市出现问题，还会拖累经济的整体复苏，这也是国常会定调房地产重要性的原因。
但我认为，楼市不仅要从宏观去看，还有从微观看，大家要评估自己所在的城市，手里的资金和所能购买的资产水平。
有两类资产可以不用考虑宏观环境，一类是核心区的优质资产，也就是我们说的核心商圈的改善房和次新改善房，玩得是稀缺，这类资产跟国运挂钩。
另一类就是超跌入底的高性价比资产，比如我上篇文章提到的，很多北京二手房跌到了2-3万/平米，自然有抢收，还有法拍房，以及被行情下滑，恐慌解套的笋盘，都要去主动关注。
当然还有超跌的部分城市，比如差点儿跌崩了的郑州、昆明、石家庄等等这些省会城市，1万多的价格，再怎么跌也非常有限了，也是可以现阶段考虑的。
行情动荡起伏才会有机遇，单边下跌或者单边上涨，都很难找到机会，先聊这些。
