北京春节前最后一场土拍，华润置地豪掷75.38亿，拿下了亦庄北神树地块，最近，项目案名公布，名为“北京润府”。
从公布的信息来看，项目预售指导价6.5万/㎡，现房销售指导价6.7万/㎡，后台不少读者在问：
这个价到底值不值？
今天，就这个问题，我们打算对项目进行一次细致梳理，希望看完这篇文章，大家可以对项目的价值，能有更真实的判断。
01
先来说说项目所在板块——北神树。
北神树的位置在亦庄的东北部，亦庄、通州、朝阳三区交界，也是亦庄离朝阳最近的板块之一。
板块距离最近的是地铁17号线“北神树站”，进可以满足朝阳的通勤需求，退可以承接亦庄内部的居住需求。
北神树目前新房限价6.5万，17号线往上的十八里店，均价已经接近8万，北边的王四营均价7.1万，北神树的价格相对较低。
另外，北神树也是亦庄发展比较早的板块之一，2011年就开始城市化改造，相比之下，台湖在2019年万科进来之后，才开始大规模开发建设。
问题来了：
北神树的发展时间够长，应该成为亦庄的领头板块，为啥现在房价迟迟涨不上去？
这和北神树的历史遗留问题脱不了干系。
作为亦庄比较早的住区，北神树拆迁成本比较高，期间还碰上了不少“钉子户”，很多规划难以落地。
比如学校。
早在2014年，区域内阳光城小区土地挂牌时，就明确要求过教育设施同步实施，但教育地块内一直有钉子户没搬走，至今没能动工。
现在北神树很多家庭，孩子上学在银河湾小学和次渠中学，距离3公里多，不仅远 ，学位还很紧张。
还有商业。
目前北神树还没有像样的大型商场，居民平常想逛个街，得去4、5公里外的亦庄核心区。
更重要的是，北神树板块一直都有不少环境问题，严重影响居住体验。
北神树板块南向和北向，有两座大型的垃圾填埋处理厂，其中一个主要处理厨余垃圾和医疗垃圾，味道可想而知。
因为这个，每年这里的居民投诉都非常多，网上随便一查都能查到。
总的来说，北神树是一个长板和短板都非常明显的板块。
产业足够扎实，17号线含金量够高，意味着区域内房子的流通能力有保障。而且房价对比周围还算低，长线是有发展空间的，至少目前来看，北神树的成长逻辑是可以和亦庄河西碰一碰的。
但是历史遗留的配套、环境污染问题，又卡了这里的脖子，意味着中短期内，房价还会持续受到影响。
关键是北神树地处三区交界，意味着它也是三区边缘板块，有点“三不管”的味道，这里规划落地的能力可能不足。
北神树未来可期的前提是，尽快补足短板。
02
再来说说项目本身。
板块的优劣势，在北京润府身上体现得也比较明显。
一方面，项目距离17号线北神树站非常近，实际走下来2、300米的距离，步行5分钟左右，周围的产业也比较集中，能承到接一定居住需求。
另一方面，周围配套确实差点意思，去比较近的大型商场，比如亦城时代广场，距离3.2公里。
配套这块，作为新盘操盘者，也是不得不考虑的问题。
从拿地规划上看，华润这次拿下的除了北京润府项目外，还有不少配建，其中包括两个公园，一所幼儿园，和一家大型商业。
公园幼儿园围绕项目建设，一街之隔的大型商业，按照计划是华润自持的“万象汇”，很有可能，建成就是区域内最大的商业体，有地标属性。
项目西边也是居住用地规划，现在处于待拆状态，一起的还有一块教育用地规划（计划是一所9或12年制学校），两个商业用地规划。
这些配套如果能在中短期内落地，区域价值很可能会迎来兑现高潮。
年初拿地的时候，不少人就觉得华润是在赌这个兑现高潮。
因为配建，地块的体量很大，价格达到了75亿，平均楼面价4.31万元/㎡，周围卖得比较好的次新小区“润枫领尚”，目前二手房挂牌价只有4.8万元/平米左右。
成交价格都和周围次新房一个价，未来项目的价格压力不小。
更重要的是，北京润府新房指导价6.5万元起，和楼面价有2万多元利润空间，但是配建较多，这个利润空间大概率是打折扣的。
华润在北京有30多年历史，操盘实力有目共睹。
去年华润置地权益销售额257.21亿，仅次于中海和北京城建，位列房企第三名。
说起来，华润本身也非常擅长操盘这种综合体大盘，比如打出名号的清河橡树湾，也是“商业+项目”模式。
但是，所谓巧妇难为无米之炊，这次北京润府留给华润的利润空间确实不多，这也不得不让人担心，到时候项目会不会出现质量“打折”的问题。
回到项目，2月1日华润拿地，2月2日北京润府总平面图就出来了，有没有猫腻先不谈，咱就说这个速度神不神吧。
换个角度，这也叫开发商实力。
根据目前消息，北京润府住宅总建筑面积25.73万平方米，一共有18栋，共1400户左右，容积率2.5，车位一共1705个，比较充足。
规划图里，所有楼栋基本上都是南北朝向，地块周正，居住起来舒适度比较高。
就是南向这一排，紧挨马路，对面又是万象汇，到时候估计噪音会不小，如果确定要买北京润府，建选楼时多斟酌。
03
最后，北京润府目前直接竞争对手有三个，一是保利朝央和煦，单价7.8万，二是绿城沁园，单价5.5万，三是招商璀璨时代，单价5.8万。
单论价格，北京润府压力比较大。
四个楼盘中三个都是地铁盘，北京润府300米地铁+1.7公里京津高速，有交通优势。
尴尬的是招商璀璨时代，距离地铁口1.2公里，严格说是告别地铁房概念了，主要是距六环线也有1.8公里，通勤不算方便。
四个项目中，除了朝央和煦主打改善外，其余三个都是综合刚需改善，目前北京润府还没有户型图，但是据透露，面积段集中在95-160㎡。
说实话这个面积段竞争力不算强。
论改善，朝央和煦主打121-171㎡大户型装修标准据说可以追得上保利高端“天”字系产品。
论刚需，璀璨时代有89㎡三居，设计也可圈可点，小户型能享受客厅270度转角大飘窗。绿城沁园户型设计不是很好，但是最小有55㎡户型，上车难度更低。
教育方面，北京润府有较大劣势，几个规划现在还停留在纸面上。
其他三个楼盘，周围基本上都有不错的学校，像璀璨时代对面是景山学校，朝央和煦周边2公里内有首师大朝阳实验小学、北京十八中、八十中等公立教育资源。
板块本身定位就是刚需改善，很多都是朝阳上班的30来岁年轻人，没教育，意味着项目对准备结婚的家庭，或者孩子要上学的家庭是劝退的。
主要是大家都没有也还好，但竞对的学校都还看得过去，这就很难受了。
另外，四个楼盘，都有难言之隐。
绿城沁园被五环和京津高速圈住，噪音问题非常突出。朝央和煦周边又被高铁、火车割裂，璀璨时代南侧为一片未开发绿地，整体观感荒凉。
北京润府有着北神树板块的大毛病，垃圾处理厂。
两个垃圾处理厂距离润府都不远，百度测距最近的只有1.1KM，这也是目前北京润府面临最大的问题之一。
整体总结，北神树板块是一个非常神奇的板块。
无论是刚需改善，还是投资需求，面临的问题都是一致的。
教育、商业、环境三座大山，将这里短期内房价空间基本是压住了，再加上周围不乏性价比更高的项目，从这个角度，北京润府6.5万的指导价，实际上已经算是天花板了。
但是从长线来看，北神树板块的价值又远不止于此，产业足够扎实，又有含金量极高的17号线，发展潜力在线。
至于什么时候兑现，关键还得看当地有没有决心落实规划。如今华润入局，几个配建算是给北神树解决问题开了个好头，未来能跟进到什么程度，非常关键。
