华东院丨资金面收紧,房企能否“说好不哭”?

华东院丨资金面收紧,房企能否“说好不哭”?
2019年09月18日 19:34 亿翰智库

摘要:2019年上半年房企财报披露进入尾声,纵观房企上半年表现可谓喜忧参半,一方面,各梯队房企仍保持增长态势,对规模的诉求并未停歇,但总体增速有所放缓;另一方面,行业融资政策持续收紧,资金流动性成为压倒房企的最后一根“稻草”。此外,房企又遇偿债高峰,资金链紧张成为房企的共同难题。在融资环境收紧的背景下,各大房企能否成功跨过资金这道坎儿?

融资监管由松到紧,房企融资规模大幅下滑

继2018年下半年房地产行业持续探底之后,2019年一季度市场迎来短暂窗口期,房企融资量井喷,资金链紧张的趋势得到部分缓解。然而5月以来,融资环境开始逐步收紧,银保监会、发改委等部门加强对银行、信托、非银机构的监管,并对房企发行外债进行规范,随着行业政策调控加剧,房企融资量大幅回落。

根据亿翰监测数据,碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地等35家标杆房企一季度融资总量近2800亿元,较去年同期增长25%,月均融资量攀至约925亿元的高峰。而进入二季度,在中央“房住不炒”不放松的基调下,房企融资量锐减至1500亿元左右,同比跌幅近三成。行业融资环境渐趋偏紧之下,房企资金链持续承压。

偿债高峰来临,房企倒闭潮来袭

2015年初,证监会颁布新版《公司债券发行与交易管理办法》,扩大了公司债发行主体,发行方式也更为灵活,有效解决了公司债发行规模偏小、流动性偏弱的难点。作为一个资金密集型行业,房地产行业对资金的渴求度更高,融资行为也更加频繁,其发债规模占据主导地位。

本轮周期房企发债高峰集中在2015年和2016年,从偿还期限来看,房企发行的债券主要是3+2、2+1的时间跨度,目前已进入偿债高峰期。从亿翰监测的数据来看,2019-2021年存在两波偿债小高峰,其中第一波小高峰集中在2018年6月至2019年12月,偿还规模为6117亿元,月均偿还额321亿元。第二波高峰在2020年9月-2021年12月,偿还规模为12479亿元,月均偿还额780亿元。

房地产行业强者环伺,强者恒强是亘古不变的逻辑。行业下行压力之下,一些外部融资不利、内部造血能力不足的房企曲终人散以破产离场。数据显示,截至9月,2019年全国有约350家房地产企业倒闭,是去年同期的1.35倍,资金链紧张或破裂是主要原因。

整体债务风险可控,国企及财务杠杆稳健型民企占优势

整体来看,标杆房企债务风险安全可控:

✔短期偿债能力:整体安全,以样本企业短期偿债能力中位数1.46为基准,约有49%的房企短期偿债能力高于基准线,64%的房企短期偿债能力比值在1以上,货币资金基本上能覆盖到短期有息负债。

✔中长期偿债能力:有47%的房企超过样本房企中位数0.69,政策趋紧不放松,房企长期偿债压力有所增加。

分类型企业来看,国企和前期扩张较慢的中小型房企风险较低:

✔短期偿债能力:国企短期偿债能力普遍优于民企,15家国企中有10家比值超过1.46,其中中海不仅维持较高的业绩规模,而且现金充裕,短期不存在偿债风险。民企中,合景泰富因为对债务结构做出了调整,一年内到期的债务占总有息负债下降7.9个百分点至14%,相应的长期债务较2018年末增加21.9%,占比86%。调整后的债务结构以中长期债务为主,抗风险能力更强。此外,财务杠杆一直处于较低水平、且追求利润的稳健型房企如龙湖,短期偿债能力表现优秀。

✔中长期偿债能力:国企表现平稳,但民企略胜一筹。在中长期债务的抗风险能力上,15家国企中6家房企比值超过中位数,占比40%,而民企中约有16家房企比值在样本中位数之上,占比55%。国企中,华发股份降杠杆计划成效明显,集团净负债率为197%,较2018年同期大幅降低104个百分点,信用评级上调至“AAA”。民企中,龙头房企如碧桂园、融创等因前期冲规模速度较快需要大量资金支撑,导致负债率较高。而融信、福晟等中小型房企由于扩张步伐较为平稳,杠杆率相对较低,中长期偿债压力较小。

总结:中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,房企在投资策略上将变得更加谨慎,对资金的渴求度也更加强烈。虽然2019年上半年标杆房企业绩表现尚可,不用过度担心流动性问题,但融资渠道受限之下,房企通过回款吸收资金的压力增大,如果销售不利,那么势必将影响企业的正常经营。

2019年最后一个季度,资金仍是房企的一大考验。能否顺利渡过难关,考验房企的智慧和运营能力。而降低财务杠杆、释放品牌、产品、服务等经营杠杆,或将是房企对冲风险的一剂良药。

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