摘要：2019年上半年房企财报披露进入尾声，纵观房企上半年表现可谓喜忧参半，一方面，各梯队房企仍保持增长态势，对规模的诉求并未停歇，但总体增速有所放缓；另一方面，行业融资政策持续收紧，资金流动性成为压倒房企的最后一根“稻草”。此外，房企又遇偿债高峰，资金链紧张成为房企的共同难题。在融资环境收紧的背景下，各大房企能否成功跨过资金这道坎儿？
融资监管由松到紧，房企融资规模大幅下滑
继2018年下半年房地产行业持续探底之后，2019年一季度市场迎来短暂窗口期，房企融资量井喷，资金链紧张的趋势得到部分缓解。然而5月以来，融资环境开始逐步收紧，银保监会、发改委等部门加强对银行、信托、非银机构的监管，并对房企发行外债进行规范，随着行业政策调控加剧，房企融资量大幅回落。
根据亿翰监测数据，碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地等35家标杆房企一季度融资总量近2800亿元，较去年同期增长25%，月均融资量攀至约925亿元的高峰。而进入二季度，在中央“房住不炒”不放松的基调下，房企融资量锐减至1500亿元左右，同比跌幅近三成。行业融资环境渐趋偏紧之下，房企资金链持续承压。
偿债高峰来临，房企倒闭潮来袭
2015年初，证监会颁布新版《公司债券发行与交易管理办法》，扩大了公司债发行主体，发行方式也更为灵活，有效解决了公司债发行规模偏小、流动性偏弱的难点。作为一个资金密集型行业，房地产行业对资金的渴求度更高，融资行为也更加频繁，其发债规模占据主导地位。
本轮周期房企发债高峰集中在2015年和2016年，从偿还期限来看，房企发行的债券主要是3+2、2+1的时间跨度，目前已进入偿债高峰期。从亿翰监测的数据来看，2019-2021年存在两波偿债小高峰，其中第一波小高峰集中在2018年6月至2019年12月，偿还规模为6117亿元，月均偿还额321亿元。第二波高峰在2020年9月-2021年12月，偿还规模为12479亿元，月均偿还额780亿元。
房地产行业强者环伺，强者恒强是亘古不变的逻辑。行业下行压力之下，一些外部融资不利、内部造血能力不足的房企曲终人散以破产离场。数据显示，截至9月，2019年全国有约350家房地产企业倒闭，是去年同期的1.35倍，资金链紧张或破裂是主要原因。
整体债务风险可控，国企及财务杠杆稳健型民企占优势
整体来看，标杆房企债务风险安全可控：
✔短期偿债能力：整体安全，以样本企业短期偿债能力中位数1.46为基准，约有49%的房企短期偿债能力高于基准线，64%的房企短期偿债能力比值在1以上，货币资金基本上能覆盖到短期有息负债。
✔中长期偿债能力：有47%的房企超过样本房企中位数0.69，政策趋紧不放松，房企长期偿债压力有所增加。
分类型企业来看，国企和前期扩张较慢的中小型房企风险较低：
✔短期偿债能力：国企短期偿债能力普遍优于民企，15家国企中有10家比值超过1.46，其中中海不仅维持较高的业绩规模，而且现金充裕，短期不存在偿债风险。民企中，合景泰富因为对债务结构做出了调整，一年内到期的债务占总有息负债下降7.9个百分点至14%，相应的长期债务较2018年末增加21.9%，占比86%。调整后的债务结构以中长期债务为主，抗风险能力更强。此外，财务杠杆一直处于较低水平、且追求利润的稳健型房企如龙湖，短期偿债能力表现优秀。
✔中长期偿债能力：国企表现平稳，但民企略胜一筹。在中长期债务的抗风险能力上，15家国企中6家房企比值超过中位数，占比40%，而民企中约有16家房企比值在样本中位数之上，占比55%。国企中，华发股份降杠杆计划成效明显，集团净负债率为197%，较2018年同期大幅降低104个百分点，信用评级上调至“AAA”。民企中，龙头房企如碧桂园、融创等因前期冲规模速度较快需要大量资金支撑，导致负债率较高。而融信、福晟等中小型房企由于扩张步伐较为平稳，杠杆率相对较低，中长期偿债压力较小。
总结：中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，房企在投资策略上将变得更加谨慎，对资金的渴求度也更加强烈。虽然2019年上半年标杆房企业绩表现尚可，不用过度担心流动性问题，但融资渠道受限之下，房企通过回款吸收资金的压力增大，如果销售不利，那么势必将影响企业的正常经营。
2019年最后一个季度，资金仍是房企的一大考验。能否顺利渡过难关，考验房企的智慧和运营能力。而降低财务杠杆、释放品牌、产品、服务等经营杠杆，或将是房企对冲风险的一剂良药。
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