哪些物业企业容易受资本市场追捧?【行业观察 | 第14期】

哪些物业企业容易受资本市场追捧?【行业观察 | 第14期】
2019年10月17日 18:01 亿翰智库

10月,有2家物业企业登录港股市场,其中鑫苑服务在11号上市首日最大涨幅达100%,创下物业股首日涨幅新高。物业作为当前最受资本市场关注的行业之一,近年来陆续有15家物业企业登录香港资本市场。此外还有超20家物业企业及房企物业线先后宣布未来两年将布局资本市场。

但根据亿翰智库对已在港上市物企研究发现,并不是每家物企站在风口上都能起飞,即使类似于鑫苑服务一时的较高涨幅也未必能在长线中保持稳定。在已上市的物企中,有管理规模超2亿㎡、年收入超65亿元的头部企业,也有管理面积不足1000万㎡、年收入不足5亿元的物业企业。

未来,还会有不少差距较大的物业企业登陆资本市场,在企业实力悬殊巨大的市场中,相信大多数的人都会对物业企业的投资价值提出质疑:

1、 是否大企业的投资价值就一定高于中小企业?

2、 究竟哪些类型的物业企业更容易受资本市场的追捧?

一、物业行业获资本认可度高

近九成物企PE高于主板均值

截止至2019年上半年,港股主板市场平均市盈率为10.7倍,物业行业的市盈率均值为27倍,明显高于市场平均水平;从单个企业来看,有12家物业企业的市盈率高于市场均值,仅有2家低于市场均值。

在稳定的市场环境中,物业行业整体市盈率高于市场均值,显示出市场对物业行业未来的盈利能力的认可及未来行业盈利增长空间的乐观预期。

图:物业企业市场认可度

数据来源:WIND

从涨幅来看,物业企业均保持着较高的增长空间,板块平均涨幅高达27%。从下图中可以清晰看出:

1、13家物业企业中90%的物业企业价格呈现出上涨态势,其中碧桂园服务自上市以来的月均股价涨幅超1港元/股;

2、从股价上涨率来看,14家企业股价平均上涨率超100%;13家物企股价呈现良好持续上涨动力。

图:部分上市物企资本市场表现

注:股价上涨率=(2019年9月最高股价/首发价)-1

股价月均涨幅=(2019年9月最高股价-首发价)/上市月份

结合以上两点可以看出:资本市场对于物业行业的认可度较高,且已上市物业企业在资本市场上展现出良好的盈利能力与股价增长动能,行业投资价值正在逐渐显现。

二、规模扩张是阶段性选择

收入及利润的成长才是最终归宿

近年来,通过烧钱抢占市场份额的企业层出不穷,而类似于共享单车ofo、长租公寓乐伽、共享办公WeWork以及“中国版特斯拉”蔚来先后被爆出在高速扩张后的资金链风险,为资本盲目追求规模效应敲响警钟,使其变得更加理性。

对于物业行业而言,近年来不少企业也在追求着“规模化”发展策略,然而我们分别就“在管规模、储备规模、规模成长性、经营收入、经营收入同比、净利润、净利润率、净利润同比、毛利润、毛利率等”多种指标与企业投资价值进行相关性比后,发现中长期而言,企业的规模成长性对股价涨幅相关性却是最弱的。

表:投资价值与各指标相关性分析结果

1.规模成长性:

是否规模成长越快,投资效益越高?

当前物业行业的发展思路与早期房地产市场相似,追求规模效益、希望在市场被完全开发出来前,占据绝对的话语权;因为规模是物业企业创造服务价值的基石,规模的高成长性是物业企业对投资者未来长期投资收益的有力保障,也为物业企业多项创新增值服务业务开展提供庞大的蓝海市场;但事实上真的是物业企业的规模增长率越高,投资效益越好么?

图:规模成长性&投资效益关系

数据来源:企业定期披露文件

注:纵轴代表规模成长性、横轴表示股价月均涨幅

从上图中可以看出:

雅生活为行业中规模成长最快的企业,但其股价增长幅度则居该板块第四位;佳兆业美好规模成长居板块第二位置,其股价月均涨幅同样居板块第二;永生生活服务规模成长居第三位,其投资价值同样处于行业中上水平。

和泓服务、祈福生活服务、浦江中国等服务规模成长性相对偏弱,其上市以来的股价月均涨幅同样居行业较靠后端;

新城悦虽未能取得较好的规模成长,但在股价累计月均涨幅方面仍居板块中上水平。

就在管面积的绝对量来看,彩生活作为目前物业板块服务规模最大的企业,由于企业的规模成长性缺乏增长动能,并未能够依靠规模的绝对优势实现股价的大幅上涨。

通过对以上四点的对比可以看出:保持规模的高成长性,的确能够一定程度上提升上市企业的股价,提高上市物业企业的投资效益,但并不是唯一决定性影响因素。

2.利润高成长性:

是否净利润成长越快,投资效益越高?

净利润是反映企业获利能力的重要指标之一,而净利润成长性则是企业阶段性盈利能力提升的重要指标。

图:净利润成长性&投资效益关系

数据来源:企业定期披露文件

注:纵轴代表净利润成长性、横轴表示股价月均涨幅

从上图中可以看出:

佳兆业美好净利润同比涨幅近300%,居板块首位,盈利能力增长势能巨大;奥园健康、永升生活服务、新城悦净利润的增长均超100%,其月均涨幅同样能够居板块中上位置。

和泓服务、浦江中国2019年上半年净利润同比下降,在行业板块中盈利能力差强人意,股价月均涨幅同样受到很大影响。

在绝对数据上,碧桂园服务2019年上半年净利润达8.26亿元,较2018年同期增长3.47亿元,为板块利润增长最大的企业,利润的快速上涨有力推动碧桂园服务的价格上涨。

通过对以上三点可以看出:保持净利润的高成长,能够提升企业的整体投资价值,为企业的股价上升提供有力支撑。

3.收入成长性:

是否收入成长越快,投资效益越高?

在投资价值与各指标相关性分析结果表上我们就能够看出,收入成长性对股价月均涨幅的影响是最大的。

图:收入成长性&投资效益关系

数据来源:企业定期披露文件

注:纵轴代表收入成长性、横轴表示股价月均涨幅

从数据表现上来看:

碧桂园服务收入成长性居14家企业之首,同时其股价月均上涨幅度也居行业之首;新城悦收入成长居板块第二位置,月均股价涨幅居行业第三位置;表示收入的上涨能够较大限度的刺激企业资本市场股价的上涨。

从绝对数据上来看,绿城服务是收入最高的企业,但其股价月均涨幅并不如其收入所表现的那么强劲,反而和其收入成长性的板块排名很相似,居板块中等位置。

结合以上两点及成长性与投资价值相关性系数可以看出:营业收入的成长性对企业投资价值的成长是积极的正向影响关系的,可以在较大程度上认为营业收入成长越快,企业的投资价值越高。

通过对规模成长性、净利润成长性及营业收入成长性对企业股价月均涨幅的相关性及单因素分析后,我们可以看出以上三种因素的确能够对企业投资价值产生积极的影响,其中:

收入的成长性是对企业长期发展及投资回报影响最大的;

净利润成长性对投资价值同样具有较强影响,但要结合企业自身净利润体量及净利润成长性综合考虑;

规模作为物业企业创收及多项增值业务开展的基石,规模成长性虽对股价月均涨幅的影响相对较弱,但保持规模的高成长能够为企业未来收入的高增长提供有巨大增量空间,间接影响物业企业的投资价值。

所以对于物业企业而言,规模的故事似乎没有收入和盈利的故事更能打动投资者。

现在物业企业进行强势资源整合的发展模式虽是最直接有效的提升市场占有率的方式,但要注意的是:

规模只是影响物业企业投资价值的一个中等因素,若过于注重规模发展,而不去反思企业收入的成长性及盈利能力的提升,将会使其陷入内生成长动能不足的困境中,这也是目前行业内众多企业一直在强调的“高质量发展”的问题。

最终我们可以看到,跑得快已经不再是衡量企业价值的唯一标准,资本更加青睐跑的高效且持久的企业,这也会让整个行业重新开始思考,到底一切以规模为主,还是规模是为创造价值而服务的?

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