禹洲地产更名禹洲集团,布局多元业务直指千亿目标

禹洲地产更名禹洲集团,布局多元业务直指千亿目标
2020年07月02日 17:00 亿翰智库

引言

2020年6月29日,禹洲发布公告将公司名称由禹洲地产股份有限公司更改为禹洲集团控股有限公司,中文股份简称由“禹洲地产”正式更改为“禹洲集团”以反映公司长期业务策略及有效宣传企业形象以推动日后业务发展。

一直以来,多元化都是房企的重要课题,尤其在近几年地产行业增量空间日益受到压缩的情况下,房企纷纷布局多元化赛道,以期发展第二增长极;但由于多数房企前期布局多元化业务缺乏恒心及准确的定位,导致多元化之路试错多年仍处起步阶段。禹洲清晰的看到当前房企多元化转型的痛点,意识到唯有以长线思维布局多元业务方能有所突破,因此在2020年大概率完成千亿目标,且传统多元业务取得初步成果的这一年,完成更名动作。

未来,禹洲集团将在坚持住宅地产主业稳健发展的基础上,在多元创新业务上进行有益的探索和尝试,为其在未来存量资产时代奠定良好基础。

一、销售持续向上,2020年直指千亿

1、现金流充沛,平稳度过疫情困难期

2、得益于一二线深耕优势,销售逆势强劲增长

二、战略升级,多元发展形成第二增长极

1、传统多元业务取得初步成果之际,更名为禹洲集团

2、顺应新业务模式发展,积极调整企业管理体系

1)积极夯实管控体系,提升运营效率

2)加强人才梯队建设,为未来业务发展提供保障

三、房地产下半场,禹洲的成长性值得期待

一、销售持续向上,2020年直指千亿

禹洲发轫于厦门,在厦门市场曾保持多年的领先地位及良好的市场口碑,自2015年加快全国化扩张以来,禹洲的业绩规模更是持续得到突破,连续4年实现年均复合增长率达52%的业绩高增长。其中2019年禹洲合约销售金额达751.15亿元,同比增长34%,在市场持续调控,行业销售增速整体放缓之际,依然保持高于行业平均的业绩增速。

2020年,是禹洲自2017年提出三年千亿目标以来的千亿征程最后一年,但对于禹洲的千亿进击,我们认为,一季度凭借充沛的现金流安全度过疫情困难期之后的禹洲,将进一步受益于其长期以来深耕一二线城市的前瞻性布局,销售去化有保障且销售均价下行压力不大,2020年将大概率实现千亿目标。

1、现金流充沛,平稳度过疫情困难期

禹洲虽为闽系房企,但相比“闽系”的标签,其稳健经营的风格与港企更为类似,因此在追求规模持续增长的同时,一直以来禹洲都十分注重风险控制,保持对财务杠杆的良好控制,并以精细化运营提高自身的“造血能力”,保证了资金的流动性及安全性,从而能对预期之外的风险事件做出积极有效的应对。根据年报数据,截至2019年末,禹洲在手现金355亿元,较2018年增长21.2%,现金短债比为2.33,短期偿债压力小。

故而在2020年为阻击新冠疫情,房企延长假期、推迟复工、关闭线下售楼处等严格的隔离管控措施之下,房企一季度销售大幅下滑,销售回款普遍受阻的情况下,禹洲足够安全的财务状况使其拥有充沛的现金流平稳度过行业至暗时刻。

2、得益于一二线深耕优势,销售逆势强劲增长

除了拥有充裕现金流支撑禹洲安全度过疫情困难期之外,在疫情得到有效遏制之后,行业同比销售增速仍处于深度调整阶段之时,禹洲的销售却率先复苏,2020年3月的单月销售增速已回正,且自4月起,单月销售业绩均保持着不低于65%的同比高增速,累计销售业绩的同比增速不断攀升,行业逆势下的销售态势稳健向上。

根据《亿翰智库2020年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》的数据显示,在现阶段行业销售仍处修复期的背景下,2020年6月,禹洲单月实现销售金额121.1亿元,同比大幅增长68.6%,1-6月,累计实现合约销售金额428.5亿元,同比大幅增长50.5%。

以房企上、下半年的销售一般呈四六开的情况来看,2020年上半年禹洲已完成全年销售目标的四成以上,进度超前。我们认为,在行业下行周期及疫情的叠加影响下,禹洲业绩之所以能实现逆势强劲增长,主要得益于其深耕一二线核心城市的战略布局。

自2017年禹洲提出“区域深耕,全国领先”的战略布局,全国化进程明显加快,随着禹洲地产全国化布局的不断推进,长三角依旧是禹洲地产布局的重点区域,截至2019年末禹洲在长三角区域的土储占比达43.3%(按建筑面积计算);另外,在城市选择上,禹洲积极布局全国一二线核心城市,历年来土地储备位于一二线城市的占比均较高;2019年禹洲尤其加大在合肥、佛山、上海、扬州等核心一二线城市的拿地比例,新增土储中,位于一二线及准二线城市的土储资源占比高达95%,截至2019年末禹洲一二线城市的土储面积占比72%。

禹洲聚焦重点区域一二线城市的结构布局,与2020年3月中上旬全国复工复产以来,尽全力复产复工的一二线重点经济城市重合度极高。如4月,苏州市规模以上工业企业复工率已超85%,位居全省首位,合肥的家电、汽车等行业龙头企业基本实现全面复工,而苏州、合肥均是禹洲重仓之地,故而禹洲能够在疫情逐渐受控之后,实现销售的快速复苏。

2020年,禹洲推售货值约1800亿元,货量充足,并且从去化率角度来看,仅需达到56%的去化率即可达成千亿目标,从货值分布来看,可售资源中一二线及准二线占比超90%,去化难度较小且销售均价下行压力不大,因此,预计2020年下半年禹洲会继续保持强劲增长的销售态势,成功跻身千亿阵营。

二、战略升级,多元发展形成第二增长极

在近年来规模增长目标持续实现的背景下,一方面,为了抓住中国经济升级转型的重要窗口期,顺应政策方向,另一方面,也为了在房地产下半场协同地产主业发展,助力企业实现可持续、高质量发展,2020年禹洲战略升级,在保障千亿目标最后冲刺的前提下,长线布局多元业务,即强化商业和物业等专业公司的同时,加速孵化产城和旧改等新业务。

为了更好的适配企业当前的新发展战略,2020年开始,禹洲便做了两项重大调整。

1、传统多元业务取得初步成果之际

更名为禹洲集团

禹洲不仅聚焦房地产开发、商业投资运营,还在酒店运营、物业管理等多方面投入。

从公司近三年的营业收入结构来看,2017-2019年,尽管禹洲的多元业务营业收入整体规模虽较小,但是占公司全年总营业收入的比重在持续提升。2019年,禹洲投资物业租金收入3.05亿元,同比增长24.05%,在总营业收入的比重为1.31%,较2017年增加0.66个百分点,物业管理收入4.48亿元,同比增长7.29%,在总营业收入的比重为1.93%,较2017年增加0.42个百分点,酒店运营收入0.18亿元。

在多元化业务中,公司对商业运营板块尤为看重,自2007年公司成立禹洲商业公司后便开始在商业领域积极布局,打造了多个标杆商业项目,目前也已经日趋成熟并持续释放成果。

此外公司仍然还有不同阶段的商业地产项目落地,产品覆盖购物中心、商业街、办公楼、社区商业等多种业态,而禹洲也由此形成了以住宅开发为主、商业运营为辅的"双轮驱动"模式,未来该领域也将有望成为禹洲新的增长极,为公司带来正向现金流。

在地产主业稳健发展,传统多元业务取得初步成果的背景下,禹洲更名为禹洲集团。

2、顺应新业务模式发展

积极调整企业管理体系

事实上,近两年禹洲在物业、商业、酒店、金融等传统多元业务以外,一直依托自身资源等优势进行了多元创新业务尝试。

2018年初,禹洲成立了租赁事业部,初步试水多元化创新业务。长租公寓产品MET青年公寓、联合办公产品均在厦门落地并投入运营。

2018年禹洲成立产城事业部,2018年底,禹洲引入央企华侨城(亚洲)缔结战略合作伙伴,双方在商业管理和文旅运营合作方面,存在极大的想象空间。

2019年10月摘得合肥通航小镇项目,落下首个产城项目。

2020年,禹洲战略升级提速布局多元创新业务。为此,禹洲也积极夯实企业管控体系并加强人才机制建设,以顺应集团战略升级所带来的变化。

(1)积极夯实管控体系,提升运营效率

首先是实行双总部双核驱动。上海总部继续负责长三角区域的战略发展,深圳总部将承接大湾区拓展、城市更新、康养、产城等多元化业务战略,职能部门两边均有设置。

其次是内部组织架构调整。自去年起禹洲顺应集团业务快速提升所带来的变化,积极夯实管控体系,提升企业运营效率。2019年,苏州公司合约销售金额突破百亿,从城市公司升级为区域,成为通过组织升级激发各级组织的一个案例范本,预计未来将会有更多区域诞生。

(2)加强人才梯队建设,为未来业务发展提供保障

首先是进一步升级人才战略。集团将继续优化组织架构,根据公司战略发展要求,进一步调整集团总部与各城市公司之间的管理定位,建立资源整合机制,为集团未来业务的快速扩张提供保障。

其次是发力人才培养。商学院紧密结合集团战略需求、文化特质,为个体福赋能、为企业助力。在实施过程中,商学院专注于成为推动集团战略发展、助力创新变革的助推器,促进文化认同、宣传经营管理思想的共享平台,传播最佳实践、解决实际问题的践行者,培养精英人才、打造内生造血系统的梦工厂,最终通过对个体和组织的赋能,形成组织内的“双环学习”、“自主学习”,培养符合禹洲业务发展需求、具有禹洲文化烙印的人才梯队。

三、房地产下半场,禹洲的成长性值得期待

禹洲一直以来秉持“三驾马车”发展理念,于行业形势渐趋严峻之时,始终坚持质量增长。2020年,在迈向千亿征程的关键一年,为顺应行业形势并极大享受政策利好,在主业巩固发展的前提下加速拓展新赛道,并为了更好的适配公司未来发展模式,从管理体系和人才机制上做出了相应调整。

在过去,房地产行业毛利率30%-40%屡见不鲜,但伴随着行业竞争加剧和洗牌,未来整个行业的毛利率下降已不可避免。房地产下半场,行业利润空间有限且房企竞争日益白热化,禹洲在公司各业务取得阶段性成果之际,加速转型,无疑能为公司未来发展构筑新的护城河,未来地产、多元产业协同发展之下,禹洲的成长性值得期待。

董事局主席林龙安曾在业绩发布会上表示,1000-2000亿是禹洲追求的规模,将维持并每年达标。禹洲更看重的是盈利能力,未来的目标,销售额到2000亿左右即可,希望能把盈利保持在地产行业前三十强,坚持做与股东共赢的特色企业。

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