产业园区真的需要物业企业吗？_

2024

地产下行周期背景下，住宅增量市场空间大幅萎缩，且住宅存量空间竞争激烈。而随着“放管服”改革的深入，越来越多业态的服务开始走向社会化。尽管物企的主要营收来源依旧是住宅物业服务，但不少物企已经将拓展精力更多的向非住业态倾斜，掘金非住蓝海，试图打造企业营收新的增长点。

此外，在政策层面，2023年年底国家发改委《产业结构调整指导目录（2024年本）》中首次将物业服务定义细化，鼓励物企探索非住宅物业管理。其中，产业园区作为非住业态中的第二大业态，更是物企争相抢占的赛道，将其视作发展“新试验田”，但是产业园区真的需要物业企业吗？物企又会有哪些挑战和机会？

产业园区建设好到运营好是两回事

物业企业有存在的必要性

近期热播的《繁花》一剧中，汪小姐远赴深圳做成了第一单外贸生意，所去之处正是1979年作为我国首个外向型经济开发区而成立的深圳蛇口工业区。蛇口工业区一直被视为是中国产业园发展的开端，自此中国产业园随着改革开放的不断深化，逐步进入发展快车道。

产业园发展日新月异，园区数量激增

历时四十余年的发展，产业园逐步由国家层面拓展到各省市地区，形成了当下多层次的格局，国家级经开区、国家高新区等也成为了产业园区最主要的发展基地。到2023年为止，我国国家级经开区数量达到230个，国家高新区数量达到178个。同时产业园数量也不断激增，据不完全统计，截止2023年，全国产业园数量达到75876个，其中广东、江苏、浙江、山东四省遥遥领先，大湾区、环沪、环渤海三个经济区域成为我国产业园的重要聚集地。

图表：我国国家级经开区和高新区数量（个）

数据来源：商务部，科技部，亿翰物研整理

图表：2023年我国各省市产业园数量（个）情况

数据来源：PDS园地产

拼规模时代不再，拼质量成为主旋律

然而，数量层面的多寡从来都不是园区发展最核心的目的，能否把园区运营好，促进园区有质发展才是关键。目前，我国已经拥有庞大数量的产业园区，同时产业园已经成为我国承载经济发展的重要载体，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。国家层面对产业园的要求也逐步从求量向求质迁移。从2010年我国跃迁成为全球制造业规模首位起，国家政策上不断引导产业园升级转型，朝着高质量发展的道路上迈进。

图表：中国产业园区发展历程

数据来源：亿翰物研整理

高质量发展阶段下

产业园区与园区物业服务形成双向依赖

因此，随着政策上对产业园高质量发展的不断推进，产业园对于园区运营服务、物业服务等方面的需求也相应的发生更迭。这也促成了高质量发展下，产业园区与园区物业形成相互依存的关系。对于产业园而言，实现高质量发展需要更加专业且精细化的园区服务。而对于园区物管行业，一是园区规模增长衍生的管理需求将直接导致物管市场规模的增长，二是随着园区规模的扩大，物管企业能够更有效的通过资源协同和规模效应实现成本控制。三是产业园对物企的管理水平和服务质量等方面的要求将越来越高，将刺激物企同步高质量发展。

那么，在高质量发展视角下，产业园区物业服务的市场空间究竟有多大呢？结合着园区存量市场和土地增量市场，我们对此进行了探讨：

1）存量市场理论空间庞大，8万个园区、140亿㎡工业用地

存量市场空间上看，根据住建部《城乡建设统计年鉴》发布的数据显示，2022年我国城市及县城工业用地总面积达到139.62亿平方米。另一方面，据不完全统计，截止2023年，全国产业园达到75876个，数量庞大。总体来说，产业园存量市场可挖掘潜力巨大。且随着国家对产业园区发展的重视程度越来越高，要想解决存量园区发展不均衡问题，那么必然会持续增加产业园区服务的需求。

2）增量市场预计每年新增6亿㎡园区服务需求

从增量市场空间上看，2017年后随着中美博弈的日趋严峻，以及产业园区高质量发展的推进，工业用地拿地不断攀升。而近两年，由于地产的爆雷影响，叠加国内宏观经济持续承压，产业开发商拿地更为慎重，拿地规模有所下滑，但整体仍保持着不错的体量和态势。我们预计未来每年工业用地土地成交量仍然将维持在10亿㎡左右的水平，能够稳定释放出较大的货量。

图表：2023年工业用地土地成交量（亿㎡）

数据来源：PDS园地产

从2023年工业用地及科研用地的拿地情况上看，21.8%的拿地方为政府平台公司，74.4%由产业企业拿走。据亿翰物研调研估算，土地增量市场约有六成的园区服务需求会被释放至市场上。

图表：2023年工业用地及科研用地拿地结构

注：根据拿地面积情况计算

数据来源：PDS园地产，亿翰物研整理

同时考虑到产业园从拿地到开发建成的周期一般为2至3年，以及自然资源部公布的国家级开发区工业用地综合容积率约为0.95进行估算，预计到2026年前针对园区服务新增的需求释放将维持在每年6亿㎡。叠加上存量市场上既有园区更换运营服务商和物业服务的规模，整体而言，我们预估每年将滚动释放6-7亿㎡的产业园区服务需求空间。

园区软实力成为制胜关键

物企机遇与挑战并存

目前，中国产业园的发展逻辑发生变化，从地产逻辑转变为运营逻辑，因此导致了产业园的服务需求升级。过去产业园建设往往更多的是关注土地开发，对后期的招商运营考虑甚少，因此造成园区和入驻企业实际需要存在偏差，同时缺乏前期招商定位会使得最终入驻的企业无法有效形成聚集效应，这便是地产逻辑。而运营逻辑是先进行预招商和产业定位，再根据企业需求和产业的具体情况进行调整和规划建造。

相比地产逻辑追求”短平快“，过于重视出租率和收益，运营逻辑更重视的是能否有效地管理和运营产业园，通过运营赋能企业和产业，既从各项服务中增强客户对园区的粘性，又实现整体产业园的价值和竞争力的提升。也正是随着产业园区进入比拼园区运营能力时代，园区服务不再是简单的“四保一服”传统服务，而是全流程全生命周期的专业化服务。从服务体系功能上划分，主要分为基础服务、企业服务、产业服务、特色服务。从服务模式上划分，主要分为自管和外包两种形式，在外包形式中，园区轻资产运营商成为物业企业的主要竞争对手。

图表：园区服务类型情况

资料来源：亿翰物研整理

园区轻资产运营商从产业地产商孕育分离而出，在园区运营方面具备较多天然优势，而对于大部分深耕住宅领域的物企来说，想要转变为产业服务商，挑战自然也不小。那么物企需要克服哪些困难呢？

1）和住宅物业相比，产业园区的服务对象不仅仅是个人，更是产业企业。物企和园区轻资产运营商竞争，后者自带产业属性，存在先天优势，物企需要培养自身的产业理解能力，深入了解园区内产业企业的真实需求。

2）招商引资能力有待加强。产业资源导入是轻资产运营商与物业企业的最大区别，产业招商是轻资产运营商的核心能力之一，其招商资源与渠道多样化是物业企业所不能比拟的。

面对园区轻资产运营商此类劲敌，物业企业入局产业园区物业的机会点和赢面究竟在哪呢？

1）专业的物业服务是园区高效运营的基础：产业园区目前面临的主要问题除了招商之外，更在于如何“固巢留凤”。物业管理服务是所有一切的基础，高效细致的管理和服务保障是园区企业留下来的关键因素之一。优秀的园区运营必然建立在专业的物业服务之上。经过笔者对于产业园区的调研走访，发现目前部分自管园区，即使是一些品牌园区，其基础物管服务不足之处依旧很多，如园区环境清扫不到位、维修响应不及时、服务缺失等现象。而物业企业凭借在“住宅围墙内”长期实践积累的成熟优质的物业服务经验，形成一套行之有效的管理方法和服务模式，再结合上物企规范健全的物业服务体系，使得园区业主所需的各项服务都能够得到及时、有效的处理。

2）一站式后勤服务破除企业桎梏：除基础物管服务以外，目前大部分物企都在探索尝试IFM业务，围绕B端客户，从企业需求层面出发提供多元化、定制化、全生命周期化的综合服务，包括工作环境管理、设备设施运维等硬件服务及高端会晤、泛行政员工服务等软性服务。这些一站式后勤服务对于园区企业而言，能够使其更专注于自身核心业务的发展，从而提高核心生产力。国内不少优质物企目前已经具备了可以匹配的服务能力，是入局产业园区物业的一大机会点。例如万物梁行凭借专业的一体化IFM能力，2024年刚开年便中标近50个产业园区相关物业，如网易上海徐汇滨江园区、中车电动工业园、南京小米园区、南微医学总部、武汉明德生物产业园、长沙澳优产业园，涉及TMT、金融、高端制造、生物医药、跨国公司等多个产业行业和赛道。

3）物企见长于以人为本的生活场景服务：除了服务于入驻园区的企业之外，园区内的人作为产业园区鲜活的主体，针对他们的服务也至关重要，一定程度影响了企业人才的“留”与“流”。园区轻资产运营商对企业的服务能力固然毋庸置疑，但是提到对“人”的服务能力，势必还是物企更有心得。产业园区普遍都存在过于重视基础设施建设，但却很容易忽视园区的生活服务配套，如餐饮、商服、配套文体娱乐设施等。而深耕于生活场景服务的物企在这方面累积了丰富的经验，能够助力提升园区整体的生活机能，促进园区内人员的满意度和幸福感，从而帮助企业留住人才。

4）成本管控助力物企脱颖而出：如今园区自持已经成为了行业的主旋律，那么控成本也成为园区存活的关键要素。而物业行业本身作为劳动密集型且微利行业，成本管理是物企获取利润的重要手段之一，因此物企成本控制能力相对较强，将园区服务总包给物企在一定程度上能够为园区成本控制提供思路。且现在物企积极向智慧化转型，这和园区物业发展的趋势是相契合的，运用数字化手段结合各类智能设施设备，在将智慧运营服务落地的基础上实现降本增效。

总结

面对园区高质量发展的主旋律和日益升级的服务需求，物企凭借其专业化、多元化的后勤服务能够在园区市场占得一席之地，但同时所面临的挑战亦不小，除了来自园区轻资产运营商的竞争之外，分包的专业服务公司也抢夺了一部分市场，物企市场拓展难度依旧。对于想要入局园区物业管理的物企来说，物企间的市场格局究竟如何，到底该怎么吃这块蛋糕，是我们将持续关注的命题。