2023年，房地产行业依然经历深度调整，招商蛇口作为头部央企，交出了一份稳健的答卷。
开发业务方面，核心城市聚焦深耕策略成效显著，销售规模逆势微增，形成“拿地-销售”的正向循环。资产运营业务和城市服务业务稳步发展，“三个转变”战略逐步落地。
盈利表现上，毛利润仍处下滑阶段，不过由于减值计提减少和结转权益上升，归母净利润有所改善。财务盘面依旧稳健，在手现金和经营性现金流净额保持正增。
同时，在国家加快发展新质生产力的战略号召下，招商蛇口已有所为，并且未来发挥作用的空间也值得关注。
01
核心城市聚焦策略成效显著
销售业绩逆势微增
2023年，房地产市场继续下行，在此背景下，招商蛇口实现了业绩微增，展现了较强的韧性。具体而言，招商蛇口实现销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%，销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%。
支撑招商蛇口业绩微增的主要原因，在于其卓有成效的核心城市聚焦深耕策略。2023年，招商蛇口“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，流量销售金额在上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1，在深圳、南京、温州、徐州进入TOP3，在无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。
聚焦核心资源已经成为行业共识，但是大多企业已经“有心无力”，得益于稳健的销售回款，包括招商蛇口在内的头部国央企，始终能够保持稳定的投资强度和核心资源的获取，形成了“拿地-销售”的正向循环。
2023年，招商蛇口累计获取55宗地块，计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，全口径拿地强度为38.6%，其中“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%和88%，北、上、广、深的投资金额占比超过50%。
02
“三个转变”战略引领
资产运营和城市服务业务稳步发展
在招商蛇口“三个转变”战略的指引下，开发业务之外，招商蛇口资产运营和城市服务业务也取得稳步发展。
资产运营方面，2023年，招商蛇口实现全口径资产运营收入66.91亿元，EBITDA 33亿元，同比分别增长17.2%和8.6%，期内成熟运营期项目EBITDA回报率同比提升0.45个百分点至6.24%。分业态来看，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店分别实现运营收入14.5亿元、12.6亿元、12.8亿元、10.9亿元和10.6亿元，同比分别增长12.3%、8.7%、5.2%、6.2%和95.6%。同时，期内实现蛇口产园REIT扩募，进一步夯实“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。
城市服务方面，招商积余业绩稳中有升，2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%，归母净利润7.4亿元，同比增长23.4%，年度新签合同额40.4亿元，其中第三方的项目占比达到88%，截至2023年末，在管面积达3.45亿平米。代建业务方面，期内新增28个代建项目，合计管理面积约269万平米，并新成立代建业务专业公司，不断提升代建业务竞争力。
此外，国家正式提出加快发展新质生产力，我们发现招商蛇口已亦有所为，并且能够发挥作用的空间也很大。一方面，在三大业务领域，招商蛇口积极推进数字化转型，例如实现人工智能算法辅助集中商业冷站智控运行的落地应用，助力持有物业低碳运行，2023年实现集中商业节电率14.31%，冷站智控节电率12.5%；另一方面，招商蛇口产业园业务聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，作为为新质生产力赋能的载体，其产业园业务也有望伴随新质生产力的发展而壮大。
03
归母净利润改善明显
在手现金规模稳增
2023年，招商蛇口盈利能力略有改善，尤其是归母净利润绝对值上升比较明显。2023年，招商蛇口实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，毛利润、净利润和归母净利润分别为278.0亿元、91.1亿元和63.2亿元，同比分别下降21.1%，以及上升0.1%和48.2%，毛利润率、净利润率和归母净利润率分别为15.9%、5.2%和3.6%，分别下降3.4个百分点，以及上升0.2和1.3个百分点。
可以看到，由于仍处于高价项目结转周期内，公司毛利润率下滑态势继续，归母净利润的改善主要来自于减值计提减少和结转项目权益比例上升，2023年，招商蛇口计提的资产减值损失、信用减值损失同比减少40.4亿元，少数股东损益同比减少42.3%。当然，盈利表现的实质回升有赖于结转项目的毛利润改善，随着2021年下半年及之后的项目逐步进入结转，预计2024年之后企业盈利表现将会逐步回升。
财务状况方面，招商蛇口继续夯实稳健底盘，净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为54.6%和62.4%，货币资金规模为882.9亿元，同比增长2.4%，现金短债比为1.28倍，经营性现金流净额为314.3亿元，同比增长41.7%，期内融资成本进一步下行0.42BP至3.47%。
