引言
过去一年，长租公寓的大宗交易似乎又重新火热了起来。
今年以来，长租领域收购新闻仍旧不断，多家资本纷纷下场继续加码长租公寓。
先有广东富豪超十亿买下上海雅诗阁公寓，再有铁狮门也高调布局上海市场。
即便面对租赁市场大环境下行，长租领域大宗交易仍较十分火热。
这背后说明了什么？
长租公寓仍是大宗交易投资热点
先来看一组数据，根据高力国际数据显示，上海2024年第一季度成交26笔，成交总金额243亿元，其中内资买家交易金额占比近90%；写字楼成交占比近54%，且以企业客户为主 。
从各业态细分来看，写字楼物业继续主导上海大宗交易市场，但公寓及酒店在2024年第一季度成交金额为61亿，仍是市场热点。
随着作为上海大宗交易市场绝对主流办公楼的资产遇冷，带来的是长租公寓类资产的火爆，以住宅、服务式公寓、长租公寓、酒店为代表的居住类资产占据市场的25%成交份额。
近年来，长租公寓赛道火热吸引了一批又一批的入局者，长租大宗交易市场逐渐活跃，其中多个集团将上海作为重要市场力量深度参与其中，并试图闯出新赛道。
全球服务公寓运营商辉盛国际于近日正式宣布启动上海五角场辉盛坊公寓酒店；
城璟收购复星星堡公寓；
微领地收购佳程广场部分物业；
广东土豪收购凯德雅诗阁衡山服务式公寓；
铁狮门收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目......
这说明，以公寓为主的新经济资产受到资本的加码，长租公寓再成“资本宠儿”。
大宗交易火热与租赁市场下行矛盾吗？
与大宗市场火热相反的，是租赁市场的持续下行。
我们之前也曾分析过，租赁市场的供需关系开始出现变化，供给增加，需求不变或小幅度变化，租金价格也在随着下降。
并且，随着保租房的持续冲击，大多数项目的出租率也呈现一定程度的下跌趋势。
租赁市场也在进行短期调整。
但为什么长租公寓大宗市场却保持火热？
一是进入存量时代，去化承压，对于自持物业来说，运营商们需要更高的运营收益实现收支平衡，但长租市场中，白领公寓、保租房入市规模庞大，竞争激烈，而高端公寓坪效更高，结合长短租结合的方式，高端公寓成为运营商们的首选。
二是长租公寓本身特性决定投资收益的稳定性，即便上海保租房大量的集中入市带来了出租率和租金的持续走低，整体市场的出租率和租金并没呈现断崖式的下跌，这也从侧面说了集中式公寓收益的稳定性。
三是长租公寓投资闭环打通，投资者退出渠道更加完善，无论是保租房REITs还是大宗交易，都能实现退出。
因此，即便在租赁市场受到冲击的情况下，大宗市场仍较保持较为积极的状态。
高端公寓更加适配大宗投资
过去，租赁住房行业之所以不被资本市场看好，是因为当时住房租赁的商业模式，无论是自持物业的重资产模式，或是租赁物业的轻资产模式，盈利模式都只局限项目本身，归根结底只是赚取租金差，资本闭环并没有打通。
但随着国家对于长租行业的金融支持不断，尤其是保租房公募REITs使得行业形成了“投融建管退”的完整投资闭环，长租公寓类资产留给资本的想象空间就更大了，长租行业开始重新获得资本的青睐。
而在资本资本对于长租公寓物业的持续关注过程中，不仅仅是国内资方开始收购优质物业打造长租公寓项目，像是黑石、领盛、铁狮门等外资也在不断入局国内长租赛道。
对于长租公寓产品类型来说，无论是高端服务式公寓、普通白领公寓还是保租房，都有着各自的特点。
但从资方角度来说，我们认为高端公寓更加适配大宗资产产品打造，我们从长租公寓的两种退出方式来看。
首先来看通过大宗交易实现退出。
对于保租房政策以及租赁住房金融政策的持续性保持担忧的机构来说，他们可能更倾向以大宗交易实现退出。
他们认为核心地段的核心资产如果能以相对便宜的价格购入，并且在经过运营后再以更高的价格卖出，无论何时都是有利可图的。
这种模式则更适配打造长租公寓的高端服务式公寓产品。
对于高端公寓产品来说，通常以更大的面积、更好的服务和更高的坪效服务高净值群体的租住需求。
从目前的市场情况来看，高端公寓市场也在不断受到冲击，一是随着保租房不断抢占租赁市场，高端公寓市场份额逐渐较少，二是随着外资逐渐撤离中国市场，高端公寓的主要客群也正在流失。
总体来看，随着市场的转变，高端公寓产品也正在发生变化，租期缩短、租户结构发生变化、租金价格下降，也在使传统的服务式公寓向酒店服务式公寓转型。
但无论是高端公寓还是酒店服务式公寓，其高坪效、高投资回报的属性也在吸引着众多资方的关注，只要运营得当，其回报周期较短且处置方式灵活的特性，更加适配大宗资产。
通过保租房REITs退出可行吗
通过发行保租房REITs退出也是一种退出方式。
随着投资闭环的打通，发行保租房RIETs已经成为优质资产的主流退出方式。
但从目前REITs发行情况来看，通过保租房退出也存在一定局限性。
首先，是保租房自身的限制问题，保租房规定定价不得高于市场租金价格的90%，这也局限了保租房项目的收益率，拉长了投资回报周期。
叠加现在市场保租房的集中供应，出租率也收到一定冲击，投资回报率进一步受到影响。
并且，保租房不像不同长租项目，对自身产品设计有着明确的要求，而目前大宗交易多以商改租进入长租赛道，对于后期改造能否符合保租房评定标准以及改造成本问题，又是一道门槛。
因此，想通过REITs实现重资产退出，回报周期就不得不以长远的眼光来看。
其次，是保租房发行的限制问题，目前保租房REITs的发行主体均为国央企，并且底层资产项目均为R4用地，这对于以大宗交易入场，想以REITs退出的资方来说，困难重重。
但随着建信住房REITs的成功申报，我们也看到了非居改保项目发行保租房REITs的可能性，并且国家也在不断鼓励社会资本参与到REITs的发行中来。
总的来说，大宗资产想通过发行保租房REITs实现退出，还需要参考政策的持续性以及市场的态度。
总结
今时不同往日，当前的长租公寓已经有了稳定的发展模式，背后的资本运作也较为成熟。
国内外资本纷纷进场或加码，租赁住房有效供应增多，出租率持续下降对租金增长有一定冲击，预计未来市场租金还会持续走低。
面对市场供给增多，出租率下降，租户个性化居住需求增加，对项目运营提出更高要求。
归根结底，精细化运营才是一个项目、一个品牌成功的关键。
