最近几年，凡是和物业相关的帖子或视频下方都能看到各种“取消物业”的言论，层出不穷，并且越来越多的小区业主和物业因为各种说不清道不明的“恩怨情仇”走向对立面。如果真的如广大评论区业主所说的取消物业实行业主自治之后，小区会是什么样子呢？从长远来看是好是坏？
图：部分物业相关短视频评论区
图片来源：网络素材1
目前有多少小区正在实行业主自治
业主自治的核心目的，是通过归还并明确业主的权力与责任，激发其主动参与小区管理的积极性，旨在构建一个以业主为主导、低成本高效能的小区治理体系，从而实现小区环境、设施及服务质量的全面提升。目前，已有不少小区敢于吃螃蟹，尝试业主自治模式，其成效可谓喜忧参半。
成功案例一：成都锦江岸 总户数：164户 节支增收
成都锦江岸小区自2009年起实施业委会自治，物业费保持1.2元/㎡/月未涨，且内部管理有序。2007年交房后，原物业因收费不足无法盈利，试图上调物业费未果后撤场。业委会随即成立，决定自治，并成功维持了物业费不涨。
面临资金挑战，业委会采取开源节流策略：控制人力成本，业委会成员兼职财务工作，精简聘请人员；同时，通过改造升级小区增加广告招商位和临时停车费等方式增加收入。这些举措为小区带来额外收入，使得小区在几年内积累了显著资金。值得一提的是，在周边小区物业费上涨的背景下，锦江岸小区的物业费仍保持稳定，展现了业委会自治的显著成效。
成功案例二：恩济花园 592户 自行组建物业公司
杭州恩济花园，2002年建成的老小区，因物业公司2009年突然将物业费从0.6元涨至1元/㎡/月，且之前服务就不佳，引发业主不满。业主们因此成立业委会，雇了主管、文员、出纳、水电工、保安和保洁……自行组建“恩济物业”，全面接管小区管理，并成功将物业费降至0.5元/㎡/月。
在长达八年的自管中，不仅对小区进行了有效管理，还增设了健身器材、提升了绿化，并积攒了百万资金。业委会相关负责人表示，“自治”模式避免了物业公司与业主之间的矛盾，绝大多数情况下能将矛盾化解在最基层。
同时，“忧”的案例更是不胜枚举。
近日，重庆一小区把物业赶走后，自己内部还没商量好不愿出钱，楼下垃圾遍地的视频在网络上爆火刷屏；天津自2005年部分小区尝试业委会自治，大部分小区因业主指责业委会，业委会成员因受不了诽谤而退出，导致自治终止；邯郸市正大小区实行“业主自治“几年后，由于业委会名存实亡，导致频频出现院落无人清扫，垃圾成堆等现象......
图片来源：网络素材综合上述及更多的业主自治成功案例，我们发现背后有这几大共性：
1）小区体量及住户总量较为可控；2）业主具有较强的共识性；3）业主委员会成员具备公益心、执行力强，是行家里手；4）小区经营性收入充足可支撑社区正常运营甚至分红。
然而这些共性对于大多数小区来说都是不可复制，因为中型小区生态即相当于一个小型社会，追逐成本最小化是业主的共同心态，“人上一百，五颜六色”，社区管理仅依靠部分业主的激情维持，其效果只能是昙花一现。
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为什么业主自治只能是模式中的一朵花
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业委会是奢侈品且易变质
从这些案例中，我们可以看出，业主自治的前提条件就是成立业主委员会。首先我国业委会的普及率较低，大多在30%以下。对于我国百余万个小区来说，业委会是奢侈品无疑。
数据来源：各地住建委虽然小区业委会是一个群众自治组织，但也需要依照法律法规、按照相关程序成立，亿翰物研也同步整理了成立业委会的几大步骤，如果细细研究或者参与其中，就会发现如同“西天取经历经九九八十一难”——程序难、人选难、选举难、推动难、意见统一难......
其中仅成立筹备组找到合适的业委会委员候选人就是一大难题，中青年人大多要忙着工作和家庭，对小区公共事务参与度较低，业委会成员大多还是以退休人员为主；同时根据《中华人民共和国民法典》有关规定，选举业主委员会等由业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。“现在的小区一般都有几百上千户，甚至是数千户，要达到‘双三分之二’法定比例投票权数，在实际操作中还是有一定困难的。”某小区业委会成员介绍道。目前国内靠人性自觉可能比较难，所以还是需要街道社区强势介入引导，甚至主导。
图：业主委员会成立简易步骤
资料来源：亿翰物研整理对于不少已经成立业委会的小区来说，部分业委会刚开始是谋福利、干实事，但是一两年后就成为了另一类重灾区，或存在贪腐现象亦或是不作为、形同虚设，背后其实更多是人性、利益趋势问题导致的，毕竟这可是“路遥知马力，日久见人心”的活。
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无监督状态，唯有道德自律
在业主自治实践中，确实存在监督体系缺失的问题，这既包括来自业主自下而上的监督，也包括政府自上而下的监管。这种无监督状态主要依赖于业主们的道德自律来维持。然而，这种依赖道德自律的方式并不足以确保业主自治的有效性和公正性。并且当业主热情消退后，无人愿意出头承担责任，最终小区垃圾遍地，秩序混乱，所谓的“业主自管”也名存实亡，变成了“谁愿意管就去自己管”的局面。
同时部分小区自治是业委会雇佣人员承担保洁、秩序维护等工作，那么在这种情况下若是出现问题，该由谁来承担责任，为管理中出现的事故买单，并且政府后期也较难进行追责。西安某业主自治小区由于后期消防设施瘫痪却没有动用盈余修复，从而导致火灾发生时无法及时处理，这其实就是业委会存在管理疏漏和责任缺失，业主必须为自治买单。
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物业公司仍有其存在的必要性和价值
尽管社会上取消物业的呼声日益高涨，认为物业费用高昂、服务质量参差不齐等问题亟需解决，但仍需认识到，物业的存在仍然具有其必要性。我们可以分为以下几种情况来探讨。
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针对大型或业主共识性差的社区
对于大型社区或业主共识性差的社区，构建高效的业主自治机制甚至仅是成立业委会就往往面临多重挑战。这些社区的庞大规模与业主间多元化的利益诉求相互交织，使得决策的执行力度大打折扣。在此背景下，物业公司提供“菜单式”标准化服务，这种服务模式不仅满足了不同业主的基本物业需求，还有效地解决了“众口难调”的难题。
此外，他们还能作为中立的第三方，协助调解业主间的沟通障碍，减少潜在的矛盾和冲突。更为重要的是，物业公司通过其专业服务，有助于增强社区的凝聚力，为业主营造了一个整洁、安全且有序的居住环境，从而确保了社区的和谐与稳定运行。
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物业公司可以与业委会相辅相成
其实，在社区治理的体系中，物业公司与业委会并存，且二者关系微妙而重要。当业委会积极作为时，它与物业公司之间的关系可谓相辅相成。业委会作为业主利益的代表，对物业企业的服务进行监督，确保其服务质量和效率，同时向物业企业反馈业主的需求和意见，促进其不断改进和提升。这种状态下的物业公司与业委会，展现出了一种共存共荣的理想模式，也是当前社区治理中普遍追求的一种良性协作的关系。
比如，经典时代小区在业委会和物业公司的共同努力下，通过清理多年堆积的沉旧垃圾、划定新停车位、新增电动车充电桩、维护公共照明设备、建立完善监控设施、安装门禁设备等措施，极大改善小区环境卫生，提高小区业主的生活品质，实现了“干净整洁、文明和谐、管理有序”的管理目标。
那么在业委会不作为的情况下，无法再有效代表业主的利益，更可能导致社区治理的混乱和低效。这种时候物业公司更是十分有必要的，起码能够维持社区基本的运营需求，保证社区不会出现垃圾堆积、环境脏乱、设施损坏无人修理等严重影响居民生活质量的问题。
物业公司的有效运作，至少能在一定程度上保障社区的居住环境和基本秩序，为居民提供一个相对舒适和安全的生活空间。
长期来看，业委会的重建和功能的恢复仍然是必要的，以确保业主的权益得到充分代表和维护，实现更加民主和高效的社区治理。但在业委会不作为的短期内，物业公司的存在和积极作用无疑是对社区治理空缺的一种重要补充和支撑。
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智慧化、专业化社区更需要物业公司
目前业主自治的社区大多有基础设备设施较为简单的特征，但城市发展的重要趋势更偏智慧社区，能够充分利用物联网、大数据、云计算、人工智能等现代科技手段，对社区管理与服务进行全面升级与优化。
对于业主自治小区，需要聘请专业人员进行智能设备，这种雇佣成本远比基础四保一服人员高多了；其次专业化的培训以及信息智能化的升级改造这都依赖强大的后台公司，而一些头部物企在社区智慧化、专业化方面小有成效，如万物云的科技团队研发了提供“7×24小时”服务的“凤梨一号”、防尾随的智能通行产品“黑猫一号”、“刷脸”即可畅通出入小区等，在佛山，2023年“凤梨一号”自助机全年累计提供了超过8万次线上服务，其中门禁卡办理业务量最高，超过2.5万次，推动着老旧社区向智慧型社区迭代，这些都是业主自治较难实现的。
未来，我国的社区治理必将是往现代化社区治理模式上走，这既是城市发展的必然趋势，也是居民对美好生活向往的必然体现。对治理的重视程度以及专业性要求都会更高。纯粹的业主自治模式，虽然在一定程度上能够体现居民的自主权和参与精神，但面对日益多元化的社区需求和复杂的社会问题，其也存在一定的局限性和不足。
我们认为，业委会、业主和物业三方良性协作才是推动社区发展的最重要力量。虽然在现实条件下很难实现，但我们应持续在路上。
