详细
解读
01
销售热度未能延续，门槛值再降
11月，“银十”已过，淡季到来，企业销售业绩回落。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值再降。1-11月，TOP10房企门槛值为930亿元，同比-35%，降幅较1-10月缩小1.1个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为306/150亿元，同比降幅分别为35.7%/37.5%，分别较1-10月缩小8.4和缩小2.8个百分点，TOP100房企门槛值为51亿元。
图表：2017.11-2024.11各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库02
房价走势改善，止跌回稳仍需时间
11月15日，国家统计局70城房价数据出炉。10月份房价指数环比指标明显改善，各线城市新建商品住宅销售价格均呈现出环比降幅明显收窄甚至转涨的态势，同比降幅也趋于平稳。
新建商品房方面，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格指数环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点。共有8个城市新建商品房价格指数环比上涨，具体为北京、上海、杭州、深圳、重庆、成都、厦门、武汉，均为热度较高的一二线城市，相较9月增加了4个。
二手住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比指数由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%；二线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.5个百分点；三线城市二手住宅环比下降0.6%，降幅收窄0.3个百分点。二手住宅销售价格指数从9月份的普跌，到10月有8个城市转涨，3个城市持平。
11月深圳新房、二手房成交量涨势十分突出。截至11月18日，深圳11月新房成交量就达到了4828套，超过了10月整月的4760套，截至11月27日，深圳单月新房成交量突破了7000套创下新高。截至11月27日，深圳二手房成交量达到了6585套，也超过了10月整月的6320套。
11月22日，南山区四海名邸项目开盘实现当日去化96%，总销售金额达22.9亿元，成为深圳新晋热销楼盘；11月24日上午，龙岗区深铁阅云境项目首推214套房源，开盘不到2小时即全数售罄，总销售金额达10.77亿元，成为近年来龙岗首个“开盘即售罄”的项目，也是深圳今年第4个“日光盘”。
深圳“日光盘”的形成，更多是“以价换量”的结果。阅云境项目，预售备案价超过了5万/平米，开发商采用了“套娃式降价”的策略，一开盘立马选择了降价——VIP登记，给到99折；认筹，给到97折；开盘，立马打91折；认购后十天内网签，继续给到99折；如果能一次性付款（10天内付完全款），还能享受99折。这些折扣叠加起来，相当于给按揭贷款的买家打了86折，给一次性付款的买家打了85折。折后单价最低约3.78万元/平米，最高约4.92万元/平米，销售均价4.4万元/平米；
深圳上一个日光盘，10月19日，中建观玥名邸的降价方式如出一辙，给出了登记优惠3%、VIP升级优惠3%、认购优惠4%、按时签约优惠1%、五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%的折扣。一层套一层的折扣算下来，最高能打到87折；
再比如本年深圳首个日光盘，海德园备案均价约12.85万元/平米，而周边二手住宅的挂牌价约17万元/平米；第2个日光盘，龙湖深业上城学府备案价8.05万元/平米，开盘享受93折优惠后，均价降至约7.6万元/平米。
虽然是“以价换量”，但是在成交量显著增长的带动下，深圳新房、二手房价格均已有改善。10月新建商品住宅销售价格环比由上月下降1.0%转为上涨0.1%，为近18个月以来首次转正；二手住宅销售价格环比由上月下降1.3%转为上涨0.7%，为近13个月以来首次转正。
北京是10月二手住宅销售价格指数环比增长最多的城市，二手房市场长时间的“以价换量”同样得到了反馈。截至11月25日，北京二手房挂牌量约14.9万套，创下近年新低，4月北京二手房挂牌量曾高达17.4万套。挂牌量的下降，一方面可能因为成交量的上升，另一方面可能因为不少房东暂时下架房源，观望价格涨势进行调价。
从深圳、北京等地的例子可以看出，通过前期“以价换量”，再紧抓政策利好，随之以量带动价格改善，或确实有效。
不过总的来看，量、价改善较为明显的，只有热度较高的城市，目前仍有超过8成的城市房价持续下跌，绝大多数普通二线和三四线城市，销售市场依旧冷淡。市场信心尚未恢复，房价止跌回稳还有很长的路要走。
03
房地产市场交易税负达历史最低，豪宅市场热度或将延续
11月13日，财政部等三部门发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，取消了普宅和非普宅标准（取消前京沪按90平米划分、广深按144平米划分），契税、增值税及土地增值税发生重大调整。
契税方面，首套房140平米及以下缴纳契税1%，140平米以上缴纳契税1.5%，二套140平米及以下缴纳契税1%，140平米以上缴纳契税2%；
增值税方面，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，不足2年的按照5%的征收率全额缴纳增值税；
土地增值税方面，各地区土地增值税下限调低0.5个百分点。调整后东部、中部、东北、西部分别为1.5%、1%、1%、0.5%。
一周后上海、北京、深圳、广州相继发文，于12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准。个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照国家有关规定执行。
自此持续了长达近20年的“豪宅税”正式成为过去式。
2024年，豪宅盘供应量不断增加，购房者们几乎是“有多少买多少”。一线城市，尤其是上海的豪宅市场，热度居高不下。本月契税下调，可以切实降低购房者的置业成本，有助于提振购房者置业信心。对于刚需和改善性住房需求均是利好，尤其是改善性住房，在一线城市中税收优惠力度更大，对豪宅市场形成新的助力。
11月25日，黄浦区露香园·天誉开盘，推出了建筑面积260-882平米天际大宅，开盘当日即创下约78亿元的销售成绩。
11月15日，徐汇滨江中海领邸·玖章开盘选房，552套房源最终累计1556组购房者认购，认购率约282%，再度触发积分，刷新上海今年单次认购人数记录。开盘即日光，销售额达到85亿元——这是该项目第四次实现开盘售罄，至此中海领邸累计销售额达到233亿元，成功登上全国单盘高层住宅销售金额TOP1。上海楼市今年上一次“千人摇”还是5月末认购的宸嘉100·嘉佰道，该项目推出422套房源，认购数1000组，认购率237%。除此之外，还有两个项目单次认购超过1000组，分别是安高申宸院三期认购1098组，滨江凯旋门三期认购1043组。
不过，目前核心板块的高热仍未传递到外围区域，购房者还是会综合考量豪宅产品的多方面要素。预计，豪宅市场热度将延续，新楼盘的推盘速度将加快。由于今年大批量的豪宅项目入市，已经吸纳了大量持币入场的购房者，未来豪宅市场的竞争或将更加激烈，地段、价格、稀缺度、品牌力、产品力等因素将持续影响项目去化。
图表：2024年热销高端住宅项目汇总（单位：万元/平米、%、亿元）
资料来源：亿翰智库整理
