金地集团熬过来了吗？_

2024年金地集团面对的债务压力确实不小，眼下算是“平安着陆”。

销售金额连续3年下滑，不及高点1/4

2024年，金地集团销售情况未能脱离缩表阶段，全口径销售金额减少至685亿元，不及2023年的一半，更是不及2021年高点的1/4，已连续3年下滑。根据亿翰智库统计，金地集团的全口径销售金额排名从2023年第10位下降4位至2024年第14位，维持在了TOP15。

图表：2021-2024年企业全口径销售金额

资料来源：企业年报、亿翰智库整理

业绩不佳，归母净利润迎来2001年上市以来首次亏损

金地集团的业绩与大多数房企一样，受到了房地产阶段性调整影响，经历了2021年、2022年增收不增利，2023年收入、利润双双下滑之后，2024年收入继续下滑、利润出现较大额度的亏损，实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%。归母净利润-61.15亿元，2023年同期为88.81亿元，是自2001年上市以来首次亏损。

从营业收入结构上看，主业房地产开发收入降幅最大，主要由于项目结转规模减少。结算收入600.26亿元，较2023年下降29.77%；结算毛利润率14.11%，较2023年下降2.05个百分点。

再分区域来看，2024年，金地在大本营华南区域，营业收入136.56亿元，同比降幅8.3%，毛利润率18.43%，同比下降4.65个百分点；主力经营的华东地区经营规模收缩更为明显，营业收入201.8亿元，同比降幅近5成，毛利润率18.71%，同比下降1.66个百分点。

安全度过偿债高峰，“三道红线”转绿

金地集团在2024年迎来了偿债高峰，共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，根据年报披露，金地集团已按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，实现公开市场债务零违约。

在兑付完2024年的境内债之后，金地集团还存续6笔境内债，合计需兑付27.61亿元，其中2025年需兑付23.62亿元，“22金地MTN001”于2月23日到期，本息合计17.6亿元，随着这笔中期票据兑付落定，仅剩将于4月3日到期、余额5亿元的“20金地MTN001B”，以及将于10月12日到期、余额0.59亿元“20金地01”，未到期的公开市场债务已所剩无几。

银行授信额度充裕，债务融资成本改善。截至2024年末，公司获得各银行金融机构授信总额人民币2309.95亿元，已使用银行授信总额为人民币712.55亿元，尚剩余授信额度1597.40亿元。债务融资加权平均成本虽仍不算低，但较2023年下降31个基点至4.05%。

“三道红线”转绿。净负债率按年下降4.6个百分点至49.1%低于100%，剔除预收账款的资产负债率下降1.6个百分点至59.7%没超过70%。为了短债健康，金地付出了许多代价，在销售不及2023年5成的情况下，通过处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，以及深圳环湾城项目股权转让，回笼资金超40亿元，经营活动现金流净额同比大增521.2%至136.2亿元，现金短债比从0.72倍上升至1.42倍，解除了短期债务风险。

注重库存去化，年末投资重启

金地集团在2021年及以前拿了大量的土地，截至年末，总土地储备高达6398万平米，且布局城市高达78个，在一、二线城市投资占比仅65%。进入2021年下半年之后，房地产市场进入了深度调整，与大多数企业一致，金地同样面临去库存的难题，至此便开始了大力推进存量资产处置与盘活。

自2022年开始，公司拿地节奏骤然下降，新增土储约248万平米，新增的土储95%为一、二线城市。截至2022年底，总土地储备约5182万平米，其中，一、二线城市占比约71%。

2023年，拿地规模进一步缩减，全年新增土地储备约95万平米，截至2023年末，总土地储备约4100万平米，其中一、二线城市占比约73%。

自2023年6月开始，接近1年半未在公开市场获取土地，直至2024年12月，公司才在武汉以底价拿了1宗地约2.4万平米。截至2024年末，总土地储备约2916万平米，相较2023年成功消化了超过1/4的存量土地，较2021年更是土地储备更是减少了一大半，较长时间的暂停拿地对于金地集团来说确实是较好的选择，去库存效果显著。其中一、二线城市占比上升至约77%，土储结构向核心区域进一步聚焦。

图表：2021-2024年企业总土地储备情况