根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》 （国发2014第51号文件） ，我国城市被划分为五种标准：
（1）超大城市：城区常住人口1000万以上；(俗称一线城市)
（2）特大城市：城区常住人口500万至1000万；(俗称二线城市)
（3）大城市：城区常住人口100万至500万，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；(俗称三四线城市)
（4）中等城市：城区常住人口50万至100万；(俗称五线城市)
（5）小城市：城区常住人口50万以下，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市。(俗称小县城，不入线)
下面到了羿飞解读时间：
看起来本次政策，大中小兼顾，阳光普照。实际上，我们知道，超大城市就是我们俗称的一线城市，经过了过去二十年的跨越式人口流入和发展，目前规模已经非常庞大和臃肿，城市资源是不可能或者说是非常难再承载更多人口了。所以不要相信那些什么鬼积分落户政策，这些城市长期看调控目标都是减少人口，最多是不降低已经很不错。这些城市目前的政策都是积极的在赶人走，淘汰人口密集型的传统产业，做产业升级，提高人口质量的事情。所以那些促进积分落户的政策，看看就好，门槛很高，所以这些城市从人口数量方面，未来十年都不会有太大的增长和变化，城市的房产价格提升空间也就会变小。
其次再看影响最不利的，就是人口远达不到100万的小城镇。例如很多地级市下面，都有不少县城和村镇，人口在几万人到20-30万人不等的。这种类型的小城镇，除了极少数一些在旅游业方面有价值的以外，明显大多数都是要引导人口迁移的，也就是说人口会流出到本次政策最倾向的大型城市(二三四线)。
再说二线城市，精确的分类是特大城市。这类城市多数是省会，在其区域范围内都是有足够的竞争力和吸引力的。可以说既不需要像超大城市那样去进行人口挤出，也不需要给予特殊的政策照顾。预计未来二线城市会承载一些一线城市挤出人口，以及一些周边中型城市的升级流入人口。所以整体上众多的省会等二线城，十几年以后人口规模会有点类似于现在的一线城市，到时候也会面临规模的资源压力，但从现在的规模看，发展空间也是不小的，走向这些城市不会是最大的收获但是也不会属于犯错。
事实上现在的二线城市，如果不是受到限购政策的压制，房价不会是现在的样子，应该是属于低估状态。所以在未来限购解除以及继续人口稳定流入的情况下，房价是有想象空间的。
最后说说，本次户籍改革政策，或者说人口迁移2.0版本，可能受益最大的三四线城市吧！
在以往，除了一二线城市以外的房地产市场是不被看好的，这多多少少是受到了日本房地产市场的影响，因为整个日本除了东京大阪等几个大中型城市以外，小城市基本都消失了，东京一个城市3700w，占比接近整个日本总人口的近三分之一。除了这些大城市以外，小城市的房价一落千丈在日本的巅峰90年代以后再未曾恢复。所以很多人都会有这样的担忧，就是中国也会人口不断走向一线城市，而中小城市则逐步变成空城，以后人人多套房子无人问津。
这个看法也是有一定道理的，但是忽略了中国巨大的人口基数。中国也30%人口都集中到一线城市去？日本只有东京一个核心，即使中国一线城市发展北京、上海、粤港澳三个大核心都市带，每个都市带的物理容纳上限也就是类似东京的3、4千万人。中国14亿的30%可是4亿多人口。这几个城市都变成上亿人口的怪兽吗？至少目前的科技水平是无法承载的。
所以未来中国更大的可能是三个超大都市带附近各有5000w人口，已经是新的世界最大都会，这样是1.5亿。而现在30个左右二线城市则发展到类似于现在的一线城市规模，人口2000w左右，这样是6亿。还剩下6亿多人口，分散在200多个中型城市，那每个城市也会有300万人左右，放眼全球，仍然是大城市的人口级别，城市的功能不会衰竭。目前中国的中型城市实际上总人口不少，只是城区人口占比低，所以大力发展周边人口进城，提高城市化率是有非常巨大的潜力的。
所以这次的人口迁移2.0计划，是从开放户籍入手，但绝不仅此而已，相信还会有更多的配套陆续出来，核心目标就是把每个城市周边的人口都集中到城区，扩大城区人口规模，推进城市化比例。
一二线城市，因为以往的发展比较领先，所以在整个辖区中市区人口占比已经比较高了，所以相对发展空间小一些。而中国放眼看去，整个城市人口几百万，城区只有百万规模的城市比比皆是，这些地方都会是未来城市化增速最快的地区。
所以羿飞认为，应该改改以往对中国三四线城市房产空间的看法了。不是原有的分析是错误的，而是行政的力量即将改变基础人口结构。在中国，投资看政策，D说哪里行，就走向哪里。D说哪里不行就离开哪里。
大家可以仔细看看自己熟悉的周边，是不是具备以下几个条件：
1. 城区人口100万左右，在政策覆盖范围内。
2. 整个城市的总人口在300-500万，说明还有向中心城区集中的潜在人口资源。
3. 已经有或者明确规划，即将有通向一线城市的高铁，这说明在未来的区域同等级城市竞争中更容易胜出。
4. 如果是高铁能1.5-2小时到达一线城市就更好了，谁知道以后科技发展高铁能提速到什么程度。没准哪天一不小心就成一线京沪粤三大宇宙级都市带成员了。
符合以上特征的城市，在未来十几年，城区人口可能会至少翻倍，提供了巨大的房地产消化能力，房价自然会有好的表现。希望大家能够把握历史机遇。
有投友问，能不能预测一下房价，这样感受可能更直观一些。因为各地的房价差异巨大，一个城市里都有至少50%的区别，所以是没有绝对值的，有个幅度比例可以参考。
例如目前一线城市即超大城市，羿飞认为未来10年可能房价涨幅最多50%左右，因为属于不鼓励人口流入的地区，其价格上涨只能是跑赢通胀水平略高。
当前一线城市房价普遍在6-10万，也就是10年后达到平均9-15万一平。
二线城市即特大城市，人口流入速度会与现在相似比较稳定，城市体量发展到近似现在一线城市的规模，羿飞认为未来10年房价应该能翻倍。
即由当前的2-4万，上涨到10年后的4-8万一平。
三、四线城市，即政策鼓励发展规模最快的中大城市，人口有望进入快速发展阶段，在各种鼓励和配套的引导下，10-20年人口数翻倍不是梦。预计城区人口会在100-300万之间，普遍发展到300-500万。越是处于目前过了门槛，属于人口流入目标，但人口数还比较少的城市，其增长空间也就越大。
看好房价有增长2倍的空间，即由目前的7000-10000元区间，增长到平均2-3万元一平。
另外就是要结合人均收入去看，10多年后，应该一线城市的人均收入已经接近发达国家平均水平。二三线城市会有差不多人均收入翻倍的空间，这些都是支撑房地产这个目前中国最大的固定资产不会崩盘的因素，有区别的只是在不同的城市可能机会差异比较大。
是，大家一定要注意政策导向，即人口只有几万到几十万，会不断流出的小城镇。人均收入可能会略涨，但是大家都会存钱去大城市置业和迁移已成定局。随着人口流出房价不仅不会上涨，可能会跌成翔。
前些天在社交媒体上被热传的这几个小城镇房价截图，价格是如此的迷幻，让人感觉像是穿越了20年一样。很多人放言要去抄底，当然相信只是开开玩笑，即使去抄底了您也只能做接盘侠。
其实这可能是十几年后大多数小镇所要面临情况的提前预演。所以说房地产价格这个事情，真的不要谈情怀，也不要谈当地的房价收入比。就看人口流入还是流出，只要人口流入老的房子就一直有人住，新的人口就要从价格上竞争资源。如果是人口流出的城市，即使人均收入有所增长，钱也花不在当地，置业也要去大城市，当地的房产只能越来越无人问津，空置率不断提高。
最后汇总一下，做了个表格给大家参考，希望大家在未来的投资和资产配置中有所帮助。请注意，投资有风险，尤其是房地产虽然长期向上，但是会有波动，注意杠杆率，要使用自己日常稳定收入和现金流可以覆盖和承受的杠杆率，才能分享到财富盛宴。
