近日，易居研究院发布的《第三季度全国居民购房杠杆率研究》
报告指出，房贷持续收紧，2021年三季度个人住房贷款新增额持续下降，全国人民币新增贷款中个人房贷占比创2014年以来同期新低。
全国居民购房杠杆率不断下降，创近9年新低，百城房价指数出现下跌拐点。经济增长缓慢，房地产市场遇冷，全国居民部门杠杆率基本维持不变。
壹 老百姓真的没钱了？
先说下居民部门杠杆率这个指标。
从数值上来说，这个指标是居民负债与居民收入（GDP）的比值。杠杆率越高说明居民负担越重，这些负担主要来源于房贷、车贷、信用卡透支等贷款行为。
杠杆率提高会增加金融风险。
简单来说，如果你还不上欠银行的钱，那么银行就会冻结你的资产来偿还，但是如果你没有资产呢，那么银行将形成坏账；一个人的坏账不要紧，如果整个社会的坏账越来越多，那么银行贷出去的大部分钱收不回来，就会导致整个银行系统以及社会相关部门崩溃。
2008年美国金融危机就是这样产生的，甚至引发了全球金融危机。
那没有杠杆岂不是很好？
答案是不行。
杠杆的上升可以刺激消费和投资的增长，从而推动经济的增长。
举个不算恰当的例子：如果你认为一只股票预期会涨50%，而你手里只有10万，那你只能得到5万块的收益；而如果此时我借你10万，那么你全部投到股市中，你将获得10万的收益。
所以杠杆率需要保持在一定合理的区间，那多少合理呢？
国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当居民杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。
过去这些年，居民杠杆率不断提高，呈加速态势：1993-2008年，由8.3%上升到17.9%，15年不到10个百分点；2008-2020年，由17.9%上升到62%，12年上升了44个百分点，已经接近影响金融稳定的临近点65%。
不过还好，至少近一年这个指标没有再快速上升了，去杠杆有所成效。
贰 “房地产贷款集中度”管用吗？
居民杠杆的构成，相信所有人的第一反应就是房贷！
从图3可以清楚看到，个人住房贷款占据了居民贷款的半壁江山，在2020年第二季度达到了高点。今年以来该比例开始有了下降的趋势。
那房贷占比为什么下降了呢？
个人房贷余额肯定是增长的，但是其增速明显低于其它贷款的增速，才导致其比例下降。
那回答这个问题，我们就不得不提2020年末由央行、银保监会提出的房地产贷款集中度制度。
国家控制房地产贷款是降低金融风险的重要手段。央行要求各级银行降低房地产贷款尤其是个人住房贷款的比重。从央行第三季度公布的数据来看，确实取得切实的成果。
叁 房贷越来越难批了，咋办？
总体来说，我国居民的购房杠杆率还保持在合理的范围内。
我们将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重，与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。
2016年，我国居民购房杠杆率达到了48.5%，历史最高。这几年来杠杆率已经开始下降，去年为39%。说明居民购房主要还是依靠自有资金。杠杆率最高的年份也有超过一半的购房款来自于居民的自有资金。
另外，与国外尤其是西方国家不同的是，我国居民有着较高的存储率。今年二季度末居民存款余额超过100万亿。
存款金额持续上涨，说明国民经济发展不断提高。较高的存款率也可以支撑居民的还贷能力，加之购房杠杆并不高，由房贷可能引发的金融隐患并不大，现在的居民杠杆率也是与经济发展水平保持平衡的。
对于北京来说，今年上半年房地产市场尤其是二手住宅成交火爆，需求提前释放的同时，房贷额度被透支，所以才出现三季度、四季度批贷拖延的情况。
保持房贷保持在合理水平，对房地产市场的平稳发展起到促进和支撑作用。相信随着明年3-4月份将今年房贷消化后，正常的贷款需求还是会被满足的。在此情况下，房地产市场行情将稳中有升。
基于金融的发展规律，我们预计了明年市场的发展，现在到年底前就是最好的购房时机。尤其是之前上涨幅度已经很高的区域，现在下调的空间也非常大。
