房地产市场触底金融调控放松
房地产短期趋势看金融。
12月15日，央行发布公告称，2021年11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
连续两个月，央行按月度发布住房贷款余额，实属罕见。
原因在于调控“过头”，矫枉过正了。
2020年发布的“三道红线”和“房地产贷款集中度”两道史上最严厉的金融调控措施，将市场彻底打入“冷宫”。
易居发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至11月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，为2016年8月份以来的最高值，创下5年来的新高。
价格方面，国家统计局数据显示，11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%，二手房价格环比下跌0.45%。
从城市数量看，59城新房价格环比下跌，较10月份增加7城；63城二手房价格下跌；仅3个城市还在上涨，市场罕见。
量价齐跌，调控取得了明显的效果。
但是央行似乎并不满意这样的结果。原本只是想挤一挤泡沫，结果连“活气”都挤没了。
过犹不及，这根本不是央行的初衷。
怎么办？
自己种的苦果自己咽。
所以10月份以来央行频繁表态：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
大体意思是这样：之前金融管控太严了，中央还是要房地产市场发展的，所以呢，会从资金层面适度放松。
所以，10月和11月连续两个月公布了房地产贷款数据，并且强调一直在增长。
央妈在告诉大家：“请放心，我们不会不管的。面包会有的，钱会有的，一切都会有的。”
市场仍在底部徘徊但已经“触底反弹”
在各种纠偏政策的努力下，终于小见成果。
从10月央行喊话“两个维护”到放宽信贷额度，北京作为反应最为迅速的一线城市，房地产市场11月“触底反弹”。
虽然目前依旧在底部徘徊，但至少有了“回暖”的迹象。
11月，北上深杭二手房成交量较10月环比上涨，其中杭州成交量环比上涨近30%。
成交均价虽然还在下跌，但是幅度还在收窄。
图：杭州二手住宅月度成交变化趋势
北京11月的表现也差强人意。
本月二手住宅成交11851套，环比上涨27%；成交均价环比下降0.2%，较10月收缩了0.3个百分点。
图：北京二手住宅月度成交变化趋势
西城表现突出，德胜尤胜
从各行政区来看，表现最好的莫过于西城区了。
成交量环比上涨52.9%，在各个行政区中涨幅最高，价格环比下跌0.5%，好于东城、朝阳、海淀以及丰台。
图：西城区二手房成交量价变化趋势
2021年，西城的二手房市场经历了一场过山车。
在经历了3-6月份的成交高峰后，7月的“爆雷”风波让顶级学区德胜、月坛以及金融街的市场受到了重创，一度传出德胜片区的房子一夜之间下降10万元至50万元不等。
随着8月份发布教师轮岗制度、“离婚“买房限购政策，以及9月底海淀部分学区实行挂牌指导价后，10月北京二手住宅成交量跌到了冰点，不足1万套。
10月，西城只成交了465套，而今年3月份行情最好的时候成交了1698套。
在经历了几个月调整和振荡后，德胜在11月份触底反弹，成交回暖。
11月德胜片区成交了99套二手住宅，达到了6月份的最高成交水平。
那成交价格呢？
以热门小区六铺炕来看，3-6月份的成交均价在15万元/平方米左右。
7月份成交价只有12万元/平方米左右。
11月份小户型的成交价回到了14-16万元/平方米。
以上可以看出，大家对于西城的学区价值认知度依然高。
对于优质资源的追逐只会迟到，从来不会缺席。
而西瓜说房在9月份的时候就预言“任何下跌都是有底线的，年底或将触底反弹”，事实再一次证明了我们的判断。
接下来的走势
距离2021年尾声，还有不到半个月的时间。市场的发展趋势已经明朗。
12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在2021-2022中国经济年会明确“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。
支柱产业的提法再一次说明国家对于房地产业的重视程度，绝不可能让房地产业萎靡下去。
所以，综合政策解读、数据分析以及市场表现多个维度来看，我们认为：
1）金融调控环境继续宽松。
金融机构房地产贷款投放继续增长，对房地产融资行为持续改善，刺激全国市场整体回暖。
2）北京市场的行情与全国趋势保持一致。
随着11月成交量开始回升，预计12月的成交量也将维系在1.2万套的成交水平。
3）成交价格平稳，议价空间变小，市场低价房源快速出清中。
