2023年6月，住房城乡建设部部长倪虹在首次提出了“好房子”的概念。
今年，“好房子”第一次出现在政府工作报告中。
“好房子”正逐渐从愿景变向实景。
在不久前的民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹表明，住建部正在组织编制“好房子”的建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项是把住宅层高提高到不低于3米。
层高变高，最直接的好处是空间通胀，未来的新房要“高人一等”了。
有网友算过账，100平米的房子，层高3米比2.7米多出30立方米的空间，直接白送一个小房间的体积。
层高不低于3米，通风采光升级，在装修上可发挥的空间也比较大，设计隔音降噪、中央空调、新风系统、地暖等设备不用担心位置不够。
层高提高后，其他标准也会相应改变，比如限高的住宅可能就会少一层，相同的楼，容积率就会降低。
在此之前，云南、山东、江苏、江西等省份，已经对住宅层高做出了不低于3米及以上的要求，部分城市的项目也已经将层高提高到了3米以上。
过去住房需求大、供应少，大家关注“有没有”，如今住房供需发生变化，开始关注“好不好”，调整层高标准势在必行。
新房越来越好，刺激改善型需求的同时，会对存量房子形成降维打击。
所以，倪虹也强调保障房要建成好房子，新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。
在记者会上，就提到改造老房子分三个方面进行：
1、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
2、城中村改造项目，在去年新增100万套的基础上继续扩大规模。
3、大力推进完整社区建设，重点聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增加托育服务设施。
讲房屋养老金的时候，关于房子的老化问题我们也专门提过。按照七普数据，截至2022年年底，接近3成的房子是2000年以前的房子。
住建部曾经披露过，全国2000年底以前建成的老旧小区大约有22万个，涉及居民近3900万户。
2000年之前建成的有房改房，也有早期的小区，房龄在25年以上，基本没有住房维修资金。
那么，改造的钱从哪里来呢？
从之前的案例来看，如果没有政府财政资金扶持，很难依靠自身的力量完成整治和改造，但这么大的存量，肯定不能全部由政府兜底。
只能按照“谁受益、谁出资”的原则，动员居民筹款，政府层面，已经有济南、嘉峪关等城市发行地方政府专项债，支持老旧小区改造。
北京、上海、广州、杭州、成都、武汉等城市也有一些自主改造的案例。
比如浙江杭州拱墅区“浙工新村”，居民自筹+政府补贴形式筹措资金是一个成功案例。
13幢危旧楼房，548户浙工新村居民自掏腰包，每户筹集资金10万-100万不等。
业主承担的改造费用为1350元/平方米，扩面价格为34520元/平方米，车位22万元/个。
如果选择不扩大原本房屋面积，75平方米左右的旧房，改造费用大约10万元。按最多能扩大20平方米来算，一套原来75平方米左右的旧房，改造费用约80万元，再买一个车位，总花费100万左右。
整体更新费用约5.3亿元，自筹资金占小区整体更新费用的80%以上，其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决。通过原拆原建，以前的危房成为全新的小区。
泉州阳光东环南片小区，房龄逾30年，是由居民集资、村委和机关单位合建的，改造方式是协议搬迁和房屋征收相结合，形成“政府主导土地征收、市场开发建设、原业主出资回购”的创新模式。
政府不出钱拆迁，而是鼓励业主筹资改造，老旧小区经过改造有了清晰的产权和优质的学区。
这类房子本质上不是商品房，要推荐改造，产权确认可能会是一大难点。
除了成功案例之外，也有进行得不那么顺利的小区。
比如成都著名的五大花园，从2018年启动推倒重建计划，但至今没有动工。
期间政策不断变化，最开始，街道回复不属于棚户区，政策不支持，后面又要求业主签名率100%，导致进度搁置。
因为它们既不属于农村集体土地、更不属于历史遗留的旧楼，完全是业主主导的大型老旧小区翻新。没有政府牵头，只有业委会出面，业主心里没有底，修建过程中，钱从哪里来，业主怎么安置也是一个问题，没有一个完整的方案。
有些业主的心态是既想换新房，又不想出钱，希望由开发商垫资，开发商又觉得风险太大。
还有些业主十分期待社会资本介入，但如果房地产企业介入太深，逐利行为太多，可能就和建设“好房子”的初衷背道而驰。
所以说，虽然政策目前是倡导往改造出更多“好房子”的方向走，但具体落实下来，“居民自主更新改造”的过程中可能还是会有不少难点需要解决。
但可以确认的是，之前很多人认为“好房子”是改善性住房、商品房追求的，保障性住房可能质量低一些、配套差一些，现在看来这是一种误解。
好房子供应会从保障房、新房、老旧小区改建三方面发力，满足居民在养老、托育方面的需求，促进住房消费“回稳”，让不同人群都能住上适合自己的好房子。
财经自媒体联盟
第一财经日报 
每日经济新闻 
贝壳财经视频 
尺度商业 
财联社APP 
量子位 
财经网 
华商韬略 
4000520066 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有
