上一篇文章咱们讲到，即便现在楼市调控放松了不少，各地利好政策频出，但因为疫情的原因，大家对未来不太乐观，都在捂着口袋观望，所以这波政策的效果好不好还说不定。
不过楼市需求这块其实还有另外一个影响因素。
那就是房价涨得越疯，买房的人越多，有钱的人钻灰色地带几套几套的买，没钱的人掏空6个口袋，勒紧裤腰带也买上一套；房价下跌，越便宜的时候，反而越没人买。
这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。
从数据来看，70个大中城市里，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市，分别有47个和50个，比上个月分别增加9个和5个，新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，二手房价格同比跌幅扩大。
70城里面，超过大半城市房价是跌的，也就是说全国房价整体在下跌。
2022年前4月，全国新建商品房成交均价在9500元/平左右，低于2020年的均价，房价重回两年前。
看着下跌的房价，大家的买房需求恐怕就更低了。
其实这还是挺奇怪的，按照正常的需求理论，商品的价格和需求量是相反的，价格涨了，需求变低，价格降了，需求就会增加，但楼市这里却是量价齐升、量价齐跌的现象。
在经济学里面，有一种商品叫“吉芬商品”，它的供需和一般商品是反着来的。
“吉芬”这个名字来源于发现这个现象的一位英国经济学家，他发现1845年的爱尔兰发生灾荒后，各种农产品的价格都涨了，按照需求理论，价格上升需求量应该下降，但令人不解的是，土豆的价格上涨之后，销量反而更高了。
后来通过研究发现，土豆出现这种怪异现象背后，有两个重要的原因——
一个是当时粮食供给严重不足，在众多廉价粮食当中，土豆的供应相对比较足，所以成了大家的救命粮，没有什么其他的替代品；
第二个是当时人们比较穷，买土豆的开支已经占大多数贫困家庭收入的很大比例，土豆价格一涨，就意味着买完之后口袋里能剩下的钱更少了。
也就是说，土豆是没什么替代品的救命粮，现在眼看着涨价了，但家里收入就那么点，为了不挨饿，就算是压缩买肉的钱也要多买土豆囤着，所以本就贫穷的家庭，不得不趁下一次涨价之前，买好比平常更多的土豆。
于是土豆的需求不减反增，价格也就随着大家的抢购蹭蹭往上涨了。
所以成为“吉芬商品”，有两个关键点的就是——
1、是生活必需品，价格涨了也没有其他什么替代品；
2、在支出里面占比大，但大家的收入有限，对价格上涨很敏感。
那么我们现在来看看房子。
首先，房子是不是生活必需品？
总体来说是的，正所谓衣食住行，满足了吃喝的基本生存需求之后，还要一个房子作为栖身之地，经济适用房和保障房数量少，难抢，天价高端别墅更加够不着，所以除了普通商品房之外，好像也没什么其他更好的替代品。
现在租房过日子的声音也有，包括咱们上一篇文章也提到作为租客其实挺占便宜的，但在国人几千年的传统观念下，可以看到大部分人还不能接受长期租房住这种带着“漂泊”感的行为，手上也没套房子传给下一代。
即便你接受了租房，觉得房子不是必需品，也还要看看丈母娘认不认同。
第二个，买房是不是在支出里面占比大，但大家的收入有限，对价格上涨敏感？
这个应该说没有什么争议了，房价那么高，打工人的收入相比之下就相当微薄，像深圳的房价收入比是40多倍，也就是说不吃不喝40多年，才能买到一套差不多的房子。
而在买完之后，大部分收入也要用来还房贷，所以大家对房价和贷款利率的上涨，可以说是非常敏感的。
当然除了以上两点之外，作为一种金融资产，房子还有其特殊性：可以作为一种投资工具，满足大家的投资需求。
虽然咱们一直在喊自己多穷，但经过了40年的高速增长，居民的财富和存款其实都大幅成长了，存款已然不能满足投资理财的需求，但股市看着又是一个割韭菜的吓人之地，所以大家在考虑安全和收益之后，就偏向于做房地产投资。
看着过去20年的房地产大牛市，大家也有了房价总是会上涨的预期，所以即便房价一路涨，大家的需求也一路攀升，而这种争先恐后的需求，也让开发商有了肆无忌惮涨价的底气，于是推动房价进一步上涨。
正常的投资需求变成过度的投机之后，地产泡沫也就产生了，越涨就越买，以至于不是刚需的也觉得自己是刚需。
反过来，大家对房价预期是下降的话，因为怕一直下跌想卖房的人会趁早出手，投资需求减弱，而买的人却想等到价格更低的时候再入手，所以越跌反而买的人就越少，之前那些叫着喊着说自己是刚需的人，也少了很多。
当然，房价是多方面因素合力推动的结果，“吉芬商品”可以作为理解房价怪现象的其中一个框架。
而从这个框架，我们也可以看到要稳房价，促进房地产市场健康发展，一个是要增加供应量，让大家有更多的替代选择，对于投资的需求也有替代。
比如房地产投资信托基金REITs，就可以让那些买不起房的人，间接进行房地产投资，分得一杯收益的羹，不过REITs也并非稳赚不赔，这个咱们之前讲过不少了。
还有就是要增强股市的长期投资回报，提升大家在股市的投资体验，把楼市投资资金引导到股市里。
另一方面，就还是要提高大家的收入。
收入高了，对房价上涨的敏感度就不会像之前那么高，生怕不早点买就买不起。而在国家需要刺激楼市放利好的时候，大家也不会因为收入的捉襟见肘，紧紧捂着口袋不敢行动。
近两年，人均可支配收入增速大概是5.8%，比2015-2019年8%的水平低了不少。
收入增长慢了，再加上担心疫情反复导致失业，所以大家更不愿意出手买房了。
这么看的话，或许利好政策还陆续有来。
无论是房地产政策放松、降息，刺激刚需的，还是减税降费，扶持中小企业发展，包括对那些互联网大平台的态度，也从之前的严厉打压，变成了现在的频频发声支持，毕竟这些可都是就业大户啊~
