楼市“超调”,要见底了?

楼市“超调”,要见底了?
2023年12月14日 12:00 理财巴士

前两天的重要大会,提到两个关键词:

“以进促稳,先立后破”

以进促稳,这个比较好理解,高发展的进,经济才能更好的平稳,在发展中解决当下矛盾。

先立后破,之前是拿来讲“双碳”目标不能急于求成,在传统能源的“破”之前,得先做好新能源的“立”。

但这一次显然内涵没那么简单,观察了一圈,比较普遍的分析,是说这实际是扩大到了新旧产业转型方面了,现在新动能的科技制造还没有“立”起来,那么旧动能的房地产不能“破”。

小巴看到有人说,这次大会对房地产竟然只字未提。

但会议有提到,“要持续有效防范化解重点领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线”。这重点风险是什么,11月的中央金融工作会议就已经明说了,房地产就是其中之一。

所以虽然没明说,但其实都可以get到,这个“先立后破”,代表着加强态度,现在要先为房地产托底,不能让它崩出系统性风险,小巴觉得是讲得通的。

(来源:新华社)

小巴还看了长江证券首席伍戈博士,上个月发的一篇文,更是印证了这一点。

现在二手房挂牌量激增,和房价下行交互反应,从今年4月开始,房价进入了加速下行期。

(来源:伍戈经济笔记)

之前咱们聊过“认房不认贷”一个月之后的楼市情况,四个一线里面,北京的情况是最好的,二手房网签量一度接近荣枯线,但与此同时,是挂牌量的激增,以及降价的循环。

北京有个楼市大V说,望京原始报价800万的房子,上周末495万成交,海淀2000万的次新房,割肉400万才卖出去。然后他自己名下的一些房子也打算提前还款,来表明不看好的态度。

根据伍博的测算,相比日本,现在咱们地产的调整速度更快,这背后是房地产和地方财政捆绑,影响的程度更深。

(来源:伍戈经济笔记)

然后重点来了,借鉴别国的教训,在人口加速老龄化等一系列因素影响潜在增速下行阶段,维持地产相对平稳,对转型至关重要。

美国——

2006点房价高点见顶,后来经历08年金融危机,零利率+QE量化宽松、TARP不良资产救助计划、接管“两房”救助金融机构等一系列措施,房价在2012年见底,楼市调整用时6年

日本——

1990年房价高点见顶,之后一直没有什么有力政策,房价一路下跌,到了97年金融危机,零利率+QE量化宽松、财政持续扩张、处置银行业危机等一系列措施出来,房价最后在2003年见底,楼市调整用时13年

(来源:伍戈经济笔记)

所以伍博的观点是,唯有更果敢的逆周期政策而非市场出清,才能阻断价格低迷的循环,虽然现在楼市已经推出了不少刺激政策,但面对超出过往的房价跌幅,现在的放松力度还是偏弱了。

从这个层面,其实就和“先立后破”的考虑是一致的了,要加力。

不过咱兼听则明,另一边高善文博士最新的演讲,又有点不同的东西。

高博表示,咱们房地产所谓的“泡沫”,并不是典型的泡沫,和其他国家的泡沫化不一样,未来调整的路径不尽相同。

理由是,咱们2016年之后房价的大幅上涨,重要驱动因素是土地供应的骤然收紧,但房地产投资占GDP比重、房地产销售面积占GDP的比重,都没有增加。

从美国、日本的情况来看,当城镇化高峰过去后,房地产投资占GDP比重的中枢是6.5%-8%,中国城市化进程还没有结束,所以咱们的房地产投资占比,长期中枢应该在8%左右,至少也要在7%以上。

但今年,这个比重只有6%出头,明年可能会跌破6%,所以是严重超调了。

在高博看来,见底要看到两个变化:

第一个,房地产行业的筹资性现金流能够停止失血,起码头部房企能先恢复正常;

第二个,是疫情疤痕效应消退,大家信心恢复,愿意消费,愿意持有风险资产。

当然,这个流动性危机啥时候阻断,大家信心啥时候恢复,高博也没有给出答案。

要阻断流动性危机,显然少不了有形之手的支撑,而信心恢复这一边,现在投资圈也开始有人提到这么一条路子:

相比发消费券,直接把股市拉起来,疗效更好,北交所之前的暴涨,就可以瞥见一二。

市场起来了,至少看着有钱了,大家信心回来了,也愿意消费,带动经济运转起来。

如果楼市现在是因为下跌而下跌,那么股市也可以因为上涨而上涨,往上拉就完了。

其实我们可以看到,现在很多国家队都在陆续进场,上限也给打开了,但可能因为时候未到,现在看着是托而不举的状态。

不过话又说回来,股市大涨当然比消费券管用,但是不是能像之前楼市大涨带来的效果那么猛?

估计得打一个问号。

所以讲来讲去,房地产这一块,还是不能丢,当然这是为了“先立后破”,以后主要还是得靠新动能去发展的,不能再走老路。

而之前习惯了房地产快打猛上的我们,在未来房地产不断被弱化的过程中,变故和阵痛,在所难免,只能尽快降低资产负债表的单一风险,分散布局了。

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