前面,咱们聊了“胜利大会”里预示的,金融行业将要发生的历史性变革,今天接着来看楼市。
大会算是少见的把房地产话题纳入其中,不过整体是老生常谈的说法,小巴看了下,值得聊聊的新动向主要有以下几点:
1、允许城市放松限购、取消普通住宅和非普通住宅标准
现在全国范围里,只有北京、上海、深圳的购房政策放松得比较克制,其余城市基本放开了限购。
在这三个城市里,北京的指向意义太强,估计不会轻易全面放开,未来就看上海和深圳两个城市会不会有更多的利好政策了。
取消普通住宅和非普通住宅标准这一条,则是对准豪宅群体。
普通和非普通住宅的区别,体现在面积、容积、总价、税费各个方面,非普通住宅在税费的负担上比较重,在贷款政策上也会苛刻一点。
如果取消两者之间的区别,买豪宅不用交那么多契税,贷款比例更高,无疑是释放了更多改善型需求。
需求不足,富人顶上,改善型需求也越来越被重视。
在此之前,上海、深圳已经优化了普通住宅的认定标准,调控方向瞄准了豪宅线,短期内市场确实有拉升。
2、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度
现在的情况下,大家都会想买看得见摸得着的房子,不会选择期房,商品房预售制度已经接近名存实亡了。
但现在也不会说马上取消,先从制度着手,稳步改革,再从预售慢慢转向现售。
未来买新房可以到现场看现房,房子有没有硬伤,周围配套怎么样,一眼就可以看到,所见即所得。
改革融资方式,估计从提高发放贷款的要求、审核项目进度和项目质量入手,既可以保证房子的质量,也可以控制房子的供应量。
烂尾楼会彻底成为过去式,行业发展上看,房企贷款没有以前那么容易,更加考验企业的现金流,只有大企业才扛得住,小企业会逐渐出清。
3、完善房地产税收制度
完善制度,不是马上要收房产税了。
虽然房产税在重庆、上海已经试点10年了,且我国已经完成了不动产全面登记,实现了开征房产税的基础条件,但税收最重要的税基、征税范围还没有确定。
房产税和现行的税法怎么配套,到底多少平的房子要收税、税率水平是多少、有没有税收优惠都是制度设计要解决的问题。
制度完善、试点、全面推开,还需要很长一段时间,并且现在没有征收房地产税的条件。现在市场已经够冷了,不会再出房地产税来个透心凉。
不过,房产税是暂时不收,不是永远不收。
毕竟大会是做战略布局,现在做前期准备工作,万事俱备,等楼市复苏、经济增长恢复后,再考虑慢慢推开。
消费税、房地产税作为地方税种,也会逐渐替代土地财政成为新的收入来源。
4、保障进城落户农民合法土地权益,有序推进农村集体经营性建设用地入市改革
这部分没有写在房地产政策那一块,但是和土地有关,所以小巴还是一起列出来讲一讲。
依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,探索建立自愿有偿退出的办法。
随着城镇化的发展,不少人涌入城镇就业和定居,但是大家也不会主动把宅基地退回村里。
另外,家里老人去世后,会将宅基地上的房子留给子女。因为房子是个人财产,只要房子在,后人也可以继续使用这块宅基地。
在城市里定居的人根本用不上宅基地,而村里新增的人口申请宅基地十分困难,很多村根本没有宅基地可分,资源分配不合理。
所以鼓励不再需要宅基地的农民,把多余的宅基地有偿退出,其实是一举多得的事情。
既可以保障进城落户农民的利益,村里也能充分利用这些闲置的宅基地,可以分配给新增的人口。而且大部分宅基地都是耕地,改变了土地使用性质,退出的宅基地也可以再次变换为耕地,重新发展农业。
如果不愿意退出,也支持合法拥有的住房,等于说是宅基地上的住房,通过出租、入股、合作等方式盘活利用,比如发展相关的旅游行业和文化产业,增加收入。
可以说,政策出了一茬接一茬,但现在到底情况咋样,复苏了吗?
从国家统计局公布的6月房价数据来看,房价下行的趋势还在持续,但总体降幅有所收窄。
一线城市中,上海新房价格环比上涨4.4%,领跑北京、广州、深圳;
二手房市场,北京、上海今年以来首次转涨。
上海527新政之后楼市热度显著提升,从以价换量到量价双涨,北京626新政后,低价老破小开始回暖。
短期刺激明显,后劲足不足,还得再观察。
二线城市也能看到回暖的迹象,比如西安、吉林、三亚的新房,还有南京、杭州的二手房环比已现上涨。
从成交量上看,6月,一线城市新房整体成交面积环比增46%,二三线城市成交表现平平,新房成交面积环比增12%,同比下降20%。
二线城市复苏的压力还是比较大,分化依旧是楼市的主题,没人买的房子,会越来越没人买。
如果是你有品质一般的房子着急卖,就珍惜每一个潜在买家,房子能出尽量就出了。
7月份的LPR又降了,租售比可能会再调整,买房的性价比又提升了,应该能刺激一波需求。
新用户有优惠,只是苦了还在山腰上的老用户,存量房贷和新增房贷之间的差距越来越大,也不知道存量房贷还能不能再降一降?
马上就要到楼市的金九银十了,不妨到时再看看楼市三季度的情况。
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