成都商业新叙事：从“隔壁子”到“龙湖天街”的TOD生活进化论

商业观察

观察项目 | 马厂坝TOD

作者 | 齐麟

在成都，商业正从住宅配套升级为生活主角，新一代社区商业与旗舰商圈共同推动着一场价值变革。

以成都轨道TOD打造的“隔壁子”为例，项目希望通过社区厨房、亲子乐园等共享空间重塑邻里关系，旨在成为附近居民“家的外延”。

在双凤桥TOD“隔壁子”的落地实践中，这一理念得到了进一步体现。

社区生活中心聚焦青年生活方式，将理念先行的社区空间良好设计成十几种不同用途的区块，创造出了一个鼓励周边住户走出家门，进行非功利性交往的物理环境。

而独角MALL观察到，同样由成都轨道TOD打造的马厂坝TOD，它不仅延续了“隔壁子”这一优秀的社区商业设计，还在此基础上引入了龙湖4.0天街为区域注入强大的“商业心脏”，提供更广阔的繁华与活力。

成都轨道TOD此举，远非业态的简单叠加，而是一次“轨道+商业”模式的深度演绎。

它精准聚合了三大核心引擎，让马厂坝TOD以超3000亩的恢弘体量，成为成都西门最受瞩目的“资源聚合器”：

承载日常温度的“隔壁子”、拉升区域能级的全国首座4.0龙湖天街、引领市场的新规住宅产品。

这三大业态彼此赋能，共同构筑了一个自我完足的城市生态圈，为城西的TOD发展树立了高价值范本。

01

马厂坝TOD龙湖天街正式动工

重塑城西商业格局

2024年9月，成都轨道城市投资集团与龙湖集团官宣，双方将携手打造马厂坝TOD二期综合开发项目A地块的购物中心项目。

这意味着，青羊区将迎来区内首座龙湖天街，这也是龙湖在成都布局的第十三座天街，项目体量约15万平方米。

据独角MALL了解，这座全国首个4.0版本的【旗舰级天街】，已于2025年底正式动工！

马厂坝TOD位于西门重要的交通干线光华大道和地铁4号线沿线，其建设不仅对青羊新城的发展有着重要作用，甚至能辐射沿线的温江区。

独角MALL发现，目前整个城西，从鹏瑞利青羊广场到成都合生汇的光华大道沿线约10公里范围内，暂无大型商业。

而根据青羊航空新城2024年6月发布动态显示，青羊新城常驻人口约41.06万人，人口接近青羊区总人口的一半。（来源青羊航空新城官微）

当前青羊新城基本属于外溢流出型，区域内人口充足、消费旺盛，单一项目难以承载区内消费导致外溢。

这也再次佐证了当前青羊新城急需优质商业入局，改善当前消费格局，共同承载区内消费需求的现状。

因此，马厂坝TOD引入龙湖天街，将填补区域大型商业的空白，满足周边5千米约超100万常住人口的生活购物需求。

在城市商业竞争白热化的当下，标准化、同质化的商业吸引力大幅下降，更多元、更具有温度的商业成为新的突破口。

在成都这座商业发达、烟火气浓厚、时尚潮流的城市，新趋势更为明显。

据独角MALL了解，马厂坝TOD的商业将结合的多元理念，将这对“轨道＋商业”王炸组合再升级。马厂坝TOD部分商业项目将进行地上地下整体开发，打造空间高效联通的TOD商业集群，通过设置地下通道和下沉广场，将地铁站与周边地块的人流导入购物中心负一层商业，打造充满阳光的地下互联空间。“TOD+POD+COD”（TOD为以公共交通为导向的城市发展模式，POD为以城市公园为导向的城市空间开发模式，COD为基于文化为先导的发展模式）

区别于传统商业综合体的封闭形态，马厂坝TOD龙湖天街创新性采用“购物中心+中央公园”双模式，打造室内外“无界漫步”的消费场景。

在内部，龙湖则深研人流导入的动线，形成绿色商业核心，即建筑朝向绿心退台，打造更宜人的室外环境。

整个天街将打造“旗舰店+定制店”的品牌梯队，引入IMAX GT影院、定制化儿童游乐中心、高街综合运动馆、快时尚城市旗舰店等多元业态（来源：天府市民云）。

COD则注重与文化的结合，以满足当下人们对于精神生活的高需求和消费结构升级。

青羊区可挖掘的文化元素十分丰富，从青羊宫到浣花溪，从金沙博物馆到非遗博览园，青羊区几千年的积淀，几乎聚集了成都四分之三的历史人文景观，拥有独一无二的文创产业发展优势。

综合来看，马厂坝TOD选择“TOD+POD+COD”的多元打造理念，不仅是对商业发展趋势的洞察，还基于对项目本身和外在条件的深度挖掘。

02

马厂坝TOD

高规格顶层设计＋高质量配套

开启城西新生活

除了商业上的全面启动，马厂坝TOD在顶层规划设计和其余各项配套上都堪称新城典范。

近年来，成都五城区每个区都在重点打造各自的“新城区”。

比如成华的“二八板块”、锦江区“林家坝板块”、金牛区“北部新城板块”、武侯区“武侯新城板块”……

而主城青羊接下来的核心重点毋庸置疑就是“青羊新城”。

青羊新城涵盖青羊区三环外全部区域，规划面积约42平方公里。马厂坝TOD所在的非遗板块是青羊新城的重要中心之一。

从青羊官方给出的信息来看，位于非遗板块的青羊新城中心，明确与马厂坝TOD片区结合建设，标志着马厂坝TOD即青羊新城的核心区域。

其顶层设计站位，重视程度都相当之高！

将青羊的区级中心布局在马厂坝TOD，不光向东可以辐射整个青羊新城，还可以向西、南、北三个方向辐射温江、双流和郫都，确立青羊区在整个大城西的中心地位。

未来的马厂坝TOD值得整个成都期待！

除了高规格的顶层设计，其各项优质配套也在逐渐落地。

青羊作为传统教育强区、大区，作为新城必定是教育先行。

首先是泡桐树小学桐乐校区。

泡小是成都市公办小学“五朵金花”之一，2022年，位于非遗板块的泡桐树小学桐乐校区就已正式开校。

这是泡桐树小学“一校三区”的三个直属校区之一，并非“分校”，含金量十足。（注：具体就读信息请以每年教育局公示为准）

除此之外，还有胜西小学康乐校区、树德协进中学江安校区、青羊区教科附新城校区。

根据官方回复，青羊区教科院附属学校新城校区工程项目已竣工，正在组织准备办理并联验收工作，根据目前进度预计2026年初将完成验收，届时将具备办学条件。（注：具体就读信息请以每年教育局公示为准）

可以看出，在青羊区众多优势教育资源的倾注下，马厂坝TOD片区已经展现出高质量教育资源汇聚的强盛风貌，为想在主城置业并且关注教育的购房者提供了一个更优选。

当然，马厂坝TOD给到的惊喜还远不止于此，迭代后的全新规产品更是王炸。

03

产品同步焕新

城西标杆产品力的全新演绎

除了顶级商业、交通、教育资源汇聚，住宅产品也是马厂坝TOD重要的一环。

马厂坝TOD一体化设计范围超3000亩，项目一二期规划打造约70万方幸福美好社区，未来将形成新型的城市中心，一期多个住宅组团目前已售罄交付。

2024年10月，住宅项目二期——青雲九天B地块正式亮相，截止目前二期首推的B地块已经全部售罄，市场认可度十分高。

本次全新亮相的是马厂坝TOD青雲九天新规组团，为全新升级迭代纯改善低密住区。

马厂坝TOD青雲九天新规组团容积率低至2.0，具备地块方正、低容积率、纯住宅等优质住宅特点。

不仅地块本身和规划优秀，在产品形态上，项目也同样紧跟市场变化，规划打造了新规产品，保持了较高的产品竞争力。

新规组团规划了6栋7-17F的洋房＋小高层住宅，总户数262户。

不到300的户数，让业主们不仅在拥有更私密的居住体验，在外又能享受整个TOD大盘的繁华配套。

项目所有楼栋均为1T2或2T2的板楼，呈阵列式布局，增加楼栋通风采光的同时，扩大楼栋之间景观视野，提高私密性，提升居住舒适度。

低密高绿的生活环境保障了小区业主居住的纯粹度与舒适度，真正做到改善带来理想生活的享受。

在建筑外立面上，项目采用现代简约风格设计，具有时代气息。大面积玻璃幕墙搭配金色铝板线条，立面简洁大气、层次分明，设计感十足。

小区内1#、3#、6#设有架空层，其中包含城市会客厅、运动区和儿童活动区，不同功能的园区能满足不同年龄段业主的休闲、社交需求，为业主们提供更健康、多元的生活方式。

小区内绿化同样设计感十足，丰富的植被点缀其中，将来置身其中会给人带来置身丰盈的贵族花园的感受，轻松营造出轻奢的居住氛围。

项目首推的产品线丰富，105㎡的套三，126㎡、143㎡的套四，共计106席。

其中105㎡的套三为横厅设计，客厅约7米的巨大采光面形成开阔的家庭公共空间，直线提升居住舒适度。

约13㎡的入户光厅，将归家仪式感拉满，这样的入户尺度在当前新房市场中也算得上是佼佼者。

主卧采用独立套房设计，朝向主景观面，功能性完整的同时，最大程度的提高通风、采光和景观视野。

105㎡其余的两个次卧面积都较为均衡，为每一位家庭成员提供更舒适的居住体验。

可以说105㎡能做大面积光厅入户且还是约7米的横厅尺度，青雲九天这次在产品端可谓是下足了功夫。

而126㎡的套四，在105㎡的基础上，将户型格局升级到了端厅设计，尺度感更足，并且多了一个房间，功能性也拉满。

当然这次青雲九天新规组团最亮眼的产品，莫过于143㎡的端厅套四。

约17㎡的超大入户光厅，彰显尺度感、归家仪式感的同时，能承接未来生活更多的可能性。

后期居家无论是收纳需求，亦或者是多功能的布局设计，对于这种大面积的光厅都轻而易举，十分实用。

入户内，经过约2米的玄关，映入眼帘的是面宽约6.6米，整体面积超40㎡的大端厅，颇有豪宅尺度的风范。

其中双套房设计全部朝南，主卧面积约28㎡，无论是尺度还是功能性全部拉满。

值得一提的是，项目143㎡的房源均是7F洋房产品，在主城十分稀缺。

不难发现，青雲九天新规组团本次产品依旧延续了之前的思路，克制的面积段＋高实得，加上又是清水交付，再次为城西购房者提供了一个以较低门槛买入迭代改善新品的机会。

独角MALL认为在当前市场环境下，购房关键逻辑已愈发清晰：稀缺地段、优质配套与新一代产品力，三者缺一不可。

而马厂坝TOD·青雲九天新规组团，恰好精准契合了这一价值公式。

据悉，马厂坝TOD·青雲九天新规组团首批次即将入市，预计均价约2.4万元/㎡。

这一价格，在青羊区新房市场中优势显著——对比中坝、蔡桥、外金沙等板块，真正实现了“品质不妥协，价格更惊喜”。

更值得关注的是，能以这样的门槛入驻青羊区唯一的区级中心，无疑是一次难得的“价值前置”机会。

长远来看，这不仅是安家，更是一次颇具眼光的资产布局。