作者：福贵
四十余载，深圳从东到西，发展突飞猛进。伴随着城市发展，深圳商业也四处开花，呈现繁荣景象。
从深圳万象城到益田假日广场、前海壹方城、深圳湾万象城......深圳出现了一大批标杆商业。而地处深圳地理几何中心的福田区，似乎还没有能够扛鼎的商业。
虽然福田区以不到深圳4%的土地面积创造了全市近1/4的社会消费品零售规模（数据显示，2021年深圳市社会消费品零售总额为9498.1亿元，福田区为2242.04亿元，占全市比重约为23.6%）。
图源：摄图网但是，作为深圳CBD，福田区在商业零售方面有着明显的短板：同质化严重以及缺乏国际顶尖品牌。
为改变这一形象，去年，福田区在对香蜜湖片区的规划上，将引进华联SKP列入规划清单。
去年9月30日，福田区十多家商场（商业公司）联合组成“福田区商圈联盟”，意图提升商圈发展活力，形成福田商圈消费新格局。
这两件关于福田区商业发展格局的大事，目前都还没什么实质性的进展。
除去这两件事，那在现阶段，福田区各大商业体，谁的发展潜力更大，谁最有希望登顶福田“一哥”呢？
以2021年深圳各大购物中心销售业绩排名来做参照，可以发现排在前十位的，福田区有深圳印力中心、深圳福田星河COCOPARK（以下简称“福田COCOPARK”）、ONE AVENUE卓悦中心三家。
深圳万象天地2021年销售额42亿元 图源：赢商网其中，深圳印力中心有其特殊性，那就是拥有全球最赚钱的山姆会员店。根据山姆前首席运营官文宇斌在“2018中国生鲜零售大会”上的分享可知，福田山姆会员店是山姆全球第一大门店，年销售额超过30亿元的单店。
独角Mall图库抛开山姆会员店，深圳印力中心是没有什么核心竞争力的，发展后劲不太足。
深业上城虽引进了华南首家老佛爷百货，但深业上城还未公开过业绩，难以做出评定。
顺延下去，福田区目前能抗打的也就是福田COCOPARK和ONE AVENUE卓悦中心。
那这两家购物中心，哪一家更有机会冲刺福田区商业第一呢？
本文将从七大维度进行分析。
维度一
地处深圳中轴两侧
全市交通最好的区域
从深圳地铁网络可以看到，目前深圳全市，福田区的地铁密度是最高的，9条地铁线路串联了深圳各区，也就使得很多人都喜欢在福田区聚集。
对于消费者而言，到福田区购物，最大的快乐是方便。
图片截取自深圳地铁APP从位置上看，福田COCOPARK位于福华三路以北、福田中心二路以西、福华一路以南、民田路以东。
项目与地铁1号线和3号线购物中心站接驳，地下与地面都有地铁口。
ONE AVENUE卓悦中心位于福华路以北、岗厦一路以西、深南大道以南、金田路以东。
项目与地铁1号线和10号线岗厦站接驳，同样是地下与地面都有地铁口。
就地铁交通方面，到达两大商业项目都很便利。
图源：百度地图另外，横向来看，两大项目都处在福华路一线，直线距离仅1.3公里，纵向来看，两大项目分列深圳中轴线两侧，中间就隔着皇庭广场和领展中心城，就地理位置上来说，都在深圳中心的中心，是不相上下的。
维度二
体量与建筑设计对比
ONE AVENUE卓悦中心更胜一筹
福田COCOPARK于2006年9月30日开业，是深圳老牌购物中心。
项目以公园版情景式购物中心为定位，并邀请伍兹贝格、美国尔本建筑师事务所等，在建筑规划上做了特殊处理，建筑面积8.5万㎡的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间，12条折叠式内街，6000㎡的下沉式星空广场，8大自然光中庭，100米空中天桥，这样的设计方式打破了传统的封闭式构造，在当时是很超前的。
独角Mall图库而项目在开业之初引进的吉之岛超市、百老汇影城、星巴克、酒吧夜店等，让其成为彼时的时尚代表。
如今再看，福田COCOPARK在一些地方受到限制，一是动线问题，尽管去过福田COCOPARK多次，除了星空广场，商场内部动线总是很迷；二是整个项目像一个碉堡，将人围在里面，会让人感到不太自由；三是内部购物空间压缩，各大中庭的面积都很小，看起来就不够大气。
前几年，福田COCOPARK对商场内部动线和外立面都做了优化，但整体建筑早已定型，加之建成时间久，能改变的地方很小。
独角Mall图库
以至于每次去福田COCOPARK，都可以看到星空广场是商场人气最旺的地方，而其它区域的人流相对差很多。
2020年5月30日，福田COCOPARK二期开业，这个由原来的君尚百货改造而成的商业空间，扩大了福田COCOPARK的整体营业空间，一、二期整体建筑面积扩大到12万㎡，场内引进的品牌数量也随之增加。
加上一、二期品牌上的互为补充，在一定程度上增强了福田COCOPARK的竞争力。
ONE AVENUE卓悦中心于2019年9月12日开业。这个体量达到140万㎡的旧改项目，商业部分体量达28.6万㎡，在寸土寸金的福田中心区，绝对是大手笔。
另外，在购物中心设计上，ONE AVENUE卓悦中心由4个Mall+1条大街+2个独栋的开放式商业组成，街区与独栋商业的拆分，让这个项目的体验感更好。
加之项目占地面积大，可以留下足够的公共空间，看起来更加大气，其中央大街更是展示购物中心形象的重要标志。
不管是从体量还是硬件设施上来看，ONE AVENUE卓悦中心都比福田COCOPARK更具优势，而这也会使得ONE AVENUE卓悦中心在品牌招商上有更强的竞争力。
维度三
品牌招调
首店、新店大比拼
品牌是对项目方招商能力的体现以及持续吸引消费者的重要武器。
近年来，福田COCOPARK对业态品牌进行了升级调整，先后引进Dior、Lancome、YSL、Giorgio Armani、CPB等14家国际一线美妆及轻奢品牌，商场整体品牌阵容得到强化。
还有面积超3000㎡的阿迪达斯品牌中心店，华南首家乐高城市旗舰店等，更加凸显年轻、社交、娱乐功能。
根据独角Mall不完全统计，截至发稿前，今年项目已引进了16家新店，其中包含了狮·拾久全国首店，深圳首家WAT鸡尾酒吧和海门鱼仔。
另据赢商网报道，商场下半年还将开出The North Face黑标店以及EP雅莹，国货美妆魔介也已进驻。
同时，福田COCOPARK与购物公园酒吧街隔街相望，会形成聚集效应，在吸聚人气上能得到一定加持。
ONE AVENUE卓悦中心，开业之初开业率不高，但从后续情况来看，表现也很不错，并且引进了众多旗舰店和首店。
2021年，ONE AVENUE卓悦中心相继引入了Lancome（全国旗舰店）、YSL（深圳旗舰店）、Armani（全球旗舰店）、Tom Ford（全国最大旗舰店）、ESTEE LAUDER（全国首家旗舰店）、Charlotte Tilbury（全国首批、福田独家形象店）、Valentino（华南首家旗舰店）、Gucci精品美妆店、Atelier Cologne（深圳首店）9大美妆旗舰店；
还有Vacheron Constantin、Roger Dubuis、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre、A.Lange & Shne、Baume & Mercier、IWC Schaffhausen、MONTBLANC 9大奢侈品腕表品牌。
9大美妆品牌与9大腕表品牌的加持，直接将ONE AVENUE卓悦中心的零售阵容提升一个等级。
据独角Mall不完全统计，今年以来，得益于ONE AVENUE卓悦中心北区全面开业，项目已开出67家新店，其中全国/华南/深圳首店达13家。
另外，还有杨三娘乐山跷脚牛肉华南首店、寿司郎深圳首店、光华街大救驾深圳首店、九木杂物社、奈瑞儿等已处于围挡状态。
从两大商业体招调情况来看，ONE AVENUE卓悦中心在招商方面更加强势，随着品牌聚合效应增强，ONE AVENUE卓悦中心未来的品牌阵容可能会进一步增强。
维度四
运营活动各有优劣
策展活动都有提升空间
展览+商业已经成为购物中心吸聚人气的手段，通过各类主题展不仅可以诱发潜在消费，增加销售收入，还可以保持时尚度和体验性，对购物中心进行差异化打造，满足更细分群体的需求。
根据福田COCOPARK微信公众号显示，今年初，商场举办了“贺岁迎祥-悦读故宫文化创意展”（票价68元起）以及“PUMA上道能量站”全国首展。此后5个月时间，福田COCOPARK未举办大型展览活动。
图源：福田COCOPARK微信号
值得一提的是，今年4月15日，福田COCOPARK举办了深圳首场中古集市，超50家中古店，受到了不小的关注。
图源：福田COCOPARK微信号连续几年举办的天台夜市也成为福田COCOPARK的一大特色。
将时间往前推，去年福田COCOPARK举办了侯晓晖艺术展、IM智己汽车特展、福田COCOPARK X POP MART深圳首展、福田COCOPARK X 设计深圳联名艺术展等。
另外，通过在福田COCOPARK微信公众号搜索关键词“展”“首展”，最早是2019年举办的“QQ更好玩”20周年主题展，此后几年，福田COCOPARK每年举办的展览并不多。
以此来看，福田COCOPARK在艺术展览方面还有较大发展空间。
再看ONE AVENUE卓悦中心，今年以来，商场已经举办了Bertilo全国首展、特斯拉2022车展、连理爱情艺术展（7月30日启幕）。
今年4月28日，ONE AVENUE卓悦中心在中央大街开展了由超100家咖啡/餐饮/文创铺、超80家中古店组成的咖啡节&中古市集，规模之大，在整个深圳商业圈也是少有的。
图源：ONE AVENUE卓悦中心微信号去年，ONE AVENUE卓悦中心举办了“我不是胖虎”华南首展、懒人便利店IP展、“ONE有引力”下腰女孩IP展、第二届唤醒咖啡节、野趣咖啡节、不止微醺节等等。
另外，ONE AVENUE卓悦中心有一大优势，就是中央大街，这块位置一向受到福田区政府的支持，是众多活动想入席的宝地。
相较而言，两大项目在活动举办上各有优势，而ONE AVENUE卓悦中心中央大街的条件可能会为其带来更多可能性。
维度五
新媒体平台应用对比
运营活动、新店开业能否被大众获知，是项目运营的一大目的，否则就是在自嗨。而媒体平台则是信息传递的重要载体。
通过对两大商业项目在微博、小红书、抖音、微信视频号的内容发布进行比对，来看两大项目的内容传递效果。
微博：
福田COCOPARK和ONE AVENUE卓悦中心的微博粉丝差不多，都在2万左右，转评赞方面，福田COCOPARK更高，达到5.4万。
然而，查看二者在微博上发布的内容，福田COCOPARK最新一条内容是在2021年10月27日，此后没有更新。
图源：微博ONE AVENUE卓悦中心最新消息是7月26日发布的ROtt KRON和AIGLE新店开业消息。
图源：微博小红书：
小红书是种草的主要平台，现在有很多探店的消费者都会通过小红书搜索品牌信息。
在小红书上分别搜索“卓悦中心”和“福田COCOPARK”，可以发现前者笔记达5万+，后者为4万+。
两家官方小红书号的粉丝都不高，福田COCOPARK有254个，ONE AVENUE卓悦中心仅47个粉丝。
再看话题，卓悦中心最高话题有1670.7万播放，福田COCOPARK则只有297.5万播放。
图源：小红书APP就传播量上来说，ONE AVENUE卓悦中心传播量更大，也就意味着传达到的人数更多。
抖音：
从抖音上看，福田COCOPARK有1.2万粉丝，发布了46个作品，获赞数有11.7万；ONE AVENUE卓悦中心粉丝数为2035，发布了66个作品，获赞数844。
从抖音数据来看，福田COCOPARK要更强。
视频号：
从微信视频号上看，福田COCOPARK发文数量不多，最早发布的视频是去年8月20日，内容是发布活动优惠信息。
在发布的所有内容中，内容多为商场场景以及活动展示，点赞数最多的有482个。
ONE AVENUE卓悦中心发文较多，最早的视频是去年10月23日，是为猫咪市集助力。
在众多视频中，传达的内容大多都是与品牌相关的信息，点赞数最多的有845个。
图源：微信视频号直播：
直播的火热程度以及效果是有目共睹的，是可以拿出来单独说一说的。
福田COCOPARK和ONE AVENUE卓悦中心在微信小程序内都有直播间入口，对比两家的直播内容可以发现：福田COCOPARK更多的是多个品牌联动，以大量的品牌优惠来吸引消费者，ONE AVENUE卓悦中心最近的直播大多都是美妆品牌单独作战。
两者产生的效果也是不同的，从观看量和点赞量来看，福田COCOPARK更强，在最近的年中庆直播中，观看量达到4.1万，点赞数3.8万，评论互动也高达2267。
图源：有星意小程序另外，福田COCOPARK于7月29日在抖音开展直播首秀。
而ONE AVENUE卓悦中心的直播间，观看数在200到500之间，点赞数最多也只到2000多，完全被福田COCOPARK的直播碾压。
从两家商场对媒体平台的应用上可以发现，福田COCOPARK更加侧重对活动优惠信息的传递，ONE AVENUE卓悦中心则在大力推广品牌信息，前者更能吸引消费者关注，后者更有利于品牌调性的打造。
维度六
福田COCOPARK的会员体系很鸡肋
ONE AVENUE卓悦中心积分力度大
会员是商场销售额的重要贡献者，而加强会员粘性的最有效手段是优惠。
从福田COCOPARK微信公众号登录会员后台，在会员首页，会员服务所在的选项，可以发现点击“积分商城”和“自助积分”两个选项是没有反应的。
图源：福田COCOPARK微信号要使用积分需要登录另外的小程序“有星意商城”，而这个小程序里的精选好物仅显示麦当劳和欧舒丹，能够用积分兑换的商品也只有几个选项。
图源：福田COCOPARK微信号品牌导航也不完善，找不到相关的美食和服饰品牌。
总的来说，福田COCOPARK的会员体系有着不少问题，使用起来并不方便，会员积分也没什么用处。
相较而言，ONE AVENUE卓悦中心的会员体系要简单一些，也更加完善。
像积分商城可兑换的商品很多，最近的积分活动力度也更大，最主要的是这些积分可以直接兑换商品代金券，也就相当于打了折扣。
图源：ONE AVENUE卓悦中心微信号另外，商场悦乐惠会有不少折扣商品，相对淘宝、京东要便宜一些，只需要微信注册就可以购买。
这样的情况下，消费者可能会更愿意成为ONE AVENUE卓悦中心的会员，并前往消费。
维度七
业绩差距不大
福田COCOPARK被赶超只是时间问题
商场销售额是商场受欢迎程度以及实力的最直接体现。
通过梳理近几年福田COCOPARK和ONE AVENUE卓悦中心的业绩表现来看，福田COCOPARK暂时领先。
数据显示，福田COCOPARK 2019年到2021年的业绩分别为18亿、20亿、28亿，ONE AVENUE卓悦中心2020年、2021年业绩分别为21.2亿、26.5亿。
从绝对数值上来看，两者间的差距已经很小了。
另外，按照ONE AVENUE卓悦中心这两年品牌调改力度来看，ONE AVENUE卓悦中心已经有了赶超福田COCOPARK的趋势。
并且，从现场观察来看，如今的ONE AVENUE卓悦中心对年轻人的吸引力越来越强，这对主打年轻潮流的福田COCOPARK来说，前者可能会对后者原有的年轻客群进行分流。
当这些变化慢慢积累下来，此消彼长，也会对福田COCOPARK进行一定冲击。
结语
一个商业的成功，都是一点一点累积起来的，当多个商业在某些方面近似的时候，消费者可能就会对商场细节进行对比。
好的服务、更大力度的优惠、更加细致的信息传递都可能会让消费者转移阵地。
通过对福田COCOPARK和ONE AVENUE卓悦中心两大商场进行七大维度对比，各有优劣。
抛开地理位置和品牌来看，ONE AVENUE卓悦中心在服务细节处理上相对更好。
那么，当地理位置相当，品牌拉开差距之后，只会出现强者更强的现象，稍微落后一点，可能就需要付出更大的努力来追赶。
但是，等到真的落后了，想要再赶上，就很难了。因为没人会等你。
