2014年，刘銮雄终于完全独立拥有了The ONE商场。
坊间传闻，斥资约78亿港元，从自己控股的公司华人置业买下商厦，只为博得 “绯闻女友”李嘉欣欢心。而将商场命名为The ONE，刘銮雄表达的字面意思，就是公开表白“唯一”。
不过，生意场上不相信爱情。资本视角来看，或许花边新闻只是幌子，毕竟如今，刘銮雄李嘉欣早已是陈年往事，甘比“上位”。
刘銮雄，外界多称之为大刘，归根结底，他还是个看重利益的商人。买下The ONE，看似是花了近百亿买一栋楼送佳人，实则是他早早就精明的押注香港商业地产。
The ONE，前身东英大厦，由香港开埠后的首任富豪家族何东开发，1965年建成，建筑命名是何东及其夫人麦秀英的名字各取一字。
早期，东英大厦在尖沙咀名气非常大，楼高17层，是区内规模最大写字楼，价值巨大。何东还曾立遗嘱，明确表明东英大厦不能卖。
只是，时转势移，后人终没能“守住”何东的期冀。2003年，东英大厦被何东家族以11亿港元卖给华人置业，拆除重建为23层高的“1字型垂直商业”，2010年正式开业。
重建前的东英大厦 图源：维基百科彼时，刘銮雄只以华人置业股东拥有The ONE。
而据悉，商场2012年就录得税后盈利13.66亿港元，红极一时。许是看到项目可观收入，到2014年，刘銮雄就不满足部分持股The ONE，随后用77.814亿港元独享商业赚钱。
值得探讨，按2012年The ONE最高估值150亿港元来算，刘銮雄当时出手，站在资产买卖角度，是直接“立省”约67亿元，将商场抄底成私人物业。
但商业地产不同住宅，赚的是一次性快钱，商场回报重长期、有门槛。
虽开局王炸，站在The ONE运营视角，二度被卖，估值2年就缩水近67亿元。并且，最新据公开数据显示，The ONE弥敦道入口处，约1500平方尺的门神铺位，租金相比高峰时期大跌55%！
现在来看，刘銮雄当时自以为“贪到便宜”拿下The ONE，事后却颇有点“玩不动”，如今还认为是捡到宝吗？
尖沙咀“名医摇篮”变身商场
潮男潮女买买买圣地
估值最高达150亿港元
规划与定位（20分）：16分
上个世纪五六十年代，香港尖沙咀多为传统百货商业之时，The ONE前身东英大厦“另辟蹊径”，以区内17楼高的最大摩天办公楼，跻身于九龙半岛，并成为香港“名医摇篮”。
据说，高峰时期，粤剧名伶芳艳芬丈夫杨景煌、心脏科泰斗王祖耀等共有80多位名医，都在东英大厦执业，闻名于全香港。
彼时，大厦的持有人，香港“第一望族”何东家族，也凭借东英大厦进一步在香港站稳脚跟。
不过，随着香港日益发展成为购物天堂，以及香港大家族几经更替，何东家族日益没落之后，东英大厦的命运迎来了重大转折。
图源：香港记忆2003年，东英大厦没能逃过被卖的结局，以低价11亿港元落入华人置业之手。这会在香港，一座大厦摆在刘銮雄面前，做什么最赚钱，果断放弃走写字楼的老路，开发商场是最优解。
2005年，华人置业宣布，将斥资10亿港元将东英大厦推倒重建，建成后，一个银座式的商场将在尖沙咀全新呈现。也就是现在的The ONE。
耗时五年，2010年，原东英大厦改名The ONE正式开业。商场定位香港潮流场，面向年轻及中档消费者，以潮流产品和娱乐设施为商场重要特色和卖点。
早期的The ONE图源：香港记忆基于东英大厦前期名气，据悉，当时大厦以The ONE商场改建，还未开业，项目出租率就高达95%，租金相比写字楼出租时期上涨了20%，并且最高租到1000港元/平。
开业之初，The ONE可谓是高开高走、人气爆棚，尤其是深受年轻人的喜爱，被广大消费者誉为年轻人的买买买圣地。开出第二年，商场税后盈利就高达13.66亿，估值150亿元。
地段与交通（20分）：16分
The ONE，位于香港九龙尖沙咀弥敦道100号，是区内优越的核心地段。
尖沙咀，是香港重要商业中心之一，处在香港九龙半岛南端，与香港岛隔维多利亚港对望，历来都是香港和游客娱乐、文艺、旅游及购物活动目的地之一。
商业周边消费潜力大。
一方面，商场高层能看到香港著名景观，维多利亚港、九龙公园、香港太空馆等景色；另一方面，商场所在区域高楼林立，包括美敦大厦、华顿大厦、香槟大厦、美丽华广场等。
周边商业氛围浓厚。The ONE所处位置，对内地游客来说，是到香港必去商业游玩地之一。
从香港西九龙高铁站出来，citywalk漫步周边，可能就会无意间进入商业区域所在。商场附近还有多个香港地标商业，商业氛围相当成熟。如香港K11、海港城等。
周边交通相对便利。
地面步行，商场所处香港西九龙交通枢纽中心，周边消费者和内地游客，步行1公里左右即可到达。同时，商场还有多条公交线路和巴士连通。
地下地铁，商场乘坐地铁港铁线和屯马线可到达，临近尖沙咀地铁站B1出口，以及尖东地铁站N2出口，需要步行几百米。
永旺超市、二次元“出圈”
高楼层餐饮“高冷”，多处围挡
门神铺位租金下跌55%
品牌与人气（30分）：21分
The ONE，楼层共23层，总建面超40万平方尺。据悉，项目目前为香港最高“1”字型垂直纯零售商业项目。
现场来看，商场“断层”开放，营业楼层分别为LG1-L13，L17-L21。
其中，L14-L16为项目空中花园部分，开业之前曾表示会让消费者和游客享用，但截至目前都暂未对公众开放，并只接待VIP用户和举办私人活动。
图源：维基百科20层商业，L8往上的楼层面积较小，一个楼层都只有1到2家大店餐饮。
据笔者不完全统计，目前The ONE共有约94家品牌，业态主要为超市、时装及配饰、个人护理及美容、珠宝及钟表、餐饮、家居及生活精品、电影院等。
其中，超市1家，时装及配饰37家，个人护理及美容6家，珠宝及钟表6家，餐饮30家，家居及生活精品13家，电影院1家。
从商场业态配比来看，品牌侧重时尚和潮流零售和餐饮，以商品提袋率和用餐消费为主。
基本信息之外，The ONE目前的品牌和人流情况，根据笔者5月11日现场实探情况，主要呈现以下几个特点：
1.永旺超市2层大店，家庭客群络绎不绝。
永旺超市，是The ONE目前承租最久的商户之一。
2011年6月，永旺旗下AEON SUPERMARKET、Living PLAZA等租下商场LG1和LG2层，当时租约为2年。
早期的永旺超市 图源：维基百科2013年12月，永旺百货以约150万元续租，直到现在，长达14年之久。目前，商场双层永旺经营区域，分别囊括永旺百货超市、食肆等业态。
其中，食肆包括日式饭团便当OKA′S、饮品、中岛水产及日本咖啡连锁店客美多咖啡等。
笔者去的当天，（5月11日），正值中午饭点，永旺LG1和LG2层，超市来来往往有不少家庭客群在购物，食肆也有人在简单用餐。
客美多咖啡有人排队。
2.二次元品牌出圈，小朋友比年轻人多。
还没实地去逛The ONE之前，笔者就被商场UG1主打的二次元业态所吸引，同时这也是商业在社交平台持续出圈的个打卡和传播点。
实地来看，目前，该楼层除了b+ab、西町村屋2家服饰品牌，剩下的大半区域都给了二次元潮玩品牌。
如TOCA LOCA ULTRASPACE香港旗舰店、yolopark、HAMBUDDHA、planet bear、threezero、zcwo、模型实物展示区等。
其中，该楼层二次元门店全部采取开放式设计，多个主题特色鲜明的二次元品牌一一排布， 过道处也放置了各品牌的商品进行展览，在盒子里面打造了一个二次元集市。
基于二次元的受众特色，该楼层的人流多以小孩和年轻人为主。
不过，笔者观察，各大品牌的零售和提袋率情况并不高，大多消费者只逛不买，拍个照打个卡就完事。
3.高楼层都为高端餐饮，店大且“高冷”。
高楼层商业，尤其是楼层数多达23层的商业，用什么业态和品牌去对冲高楼层的“不方便”？
笔者之前逛过香港希慎广场，其作为国内少有的垂直型商业，较高的楼层，运营思路是只做刚需性业态，全部用餐饮品牌来填充。
The ONE同希慎广场一样，商业楼层垂直高，零售和体验等业态基本都聚集在了较低楼层，L8往上全都是全楼层大店餐饮。
不过，不同的是，希慎广场的高楼层餐饮相对偏大众和网红。而The ONE的餐饮与商场楼下的业态和品牌呈现的年轻潮流化层级有点割裂，基本都为高消费的商务高端餐饮。
如L12潮·囍荟，L13 Palace Wedding Banquet Specialist煌府婚宴专门店，L17Eternity凯荟，L18 The Starview星海，L19 Teppanyaki Kaika铁板烧海贺、Harlan’s，L20 The Glam，L21 Wooloomooloo Prime等。
其中，据悉，煌府婚宴专门店，品牌内设全港独有360度双重旋转大舞台、100尺水晶走廊、流星闪烁光纤天花以及300寸巨型LED高清电视萤幕等，规格非常高。
笔者查询，The ONE高的楼层餐饮品牌，楼层越高、价格越贵，大众点评上铁板烧海贺的人均消费高达1300元左右。
笔者当天，乘电梯直达各个餐饮门店，不是来里面用餐的话，基本只能在门口瞅一眼拍个照就有点无所适从。对于大众型消费者来说，整体感观与逛一般商场餐饮比较，过于高冷。
4.多处围挡，运营调改动作明显。
从地面层G/F弥敦道方向进入The ONE，周生生、BRAND OFF TOKYO、FANCL、SWAROVSKI等品牌映入眼帘，另外就是拐角处有4家在围挡。
值得注意的是，不只从G/F，往上多楼层都有不少铺位在围挡中。据笔者现场不完全统计，The ONE场内目前共有15家左右空铺。
其中，少部分显示围挡品牌信息，大部分纯围挡。可以看出，多家品牌即将焕新，商场的品牌流动性强，并且近来调改动作会有点大。
5.品牌记忆点不强，租金“跌跌不休”。
整体逛下来， The ONE虽然主打高楼层纯零售商业，但是商场“有效”楼层却并没有几层，能给到消费者记忆点的品牌并不多。
首先，乍一看23层商业，那得逛很久。但实地逛，主要能逛的楼层只有LG2-L6，L7往上全都是美容、电影院、餐饮等大店。
其次，商场由于开业较久，快15年的老场，品牌租约到期一轮又一轮。
一方面，很多零售和餐饮，需要随着消费者的需求变化进行更新；另一方面，商场销售和人流情况或实力不再，大部分都没有选择续约，品牌流动性大。
如，2013年，18楼所有品牌结业，改为由刘嘉玲投资的日式餐厅“京旬 Kyo Shun”、TAPAGRIA及西班牙菜餐厅Zurriola。现已全部迁出。
2015年5月，日本人气抹茶店“中村藤吉”香港店，开业11个月就结业。2016年9月，Cafe Deco开业，2019年9月结业。等等。
早期商场中村藤吉店 图源：维基百科此外，商场租金较高峰时期，下降55%左右。
据悉，The One门神铺位，约1500平方尺， Rolex曾以月租100万元租金进驻。而最新，去年底进场的周生生，45万元就拿下店铺，月租直降55万元，租金狂跌55%。
高楼层需乘“专属电梯”
商场硬件有年代感
首映礼、签售会…拉流量
设计与运营（30分）：21分
开业14年，The One的商场设计：从外立面来看，基本采用全玻璃对外，打破了盒子商场的封闭感，消解了消费者在室内逛街的压抑感。
商场logo，颜色搭配和字体设计，红灰色穿插，感官比较舒适。
零几年的商场设计，就有远见的看到了消费者最深层次的逛感需求，在这个层面上，The One对建筑与商业融合的洞察，值得肯定。
不过，仍需指出的是，作为“老场”，商场硬件情况，看得出来是有了一些岁月的痕迹，并且运营细节做的没有很到位。
如：商场导览，场内目前导览设置，用的还是古早公告栏形式的导览牌，并不像内地大部分商场，已经接通导览智能系统，可以多楼层线上精准找店。
密密麻麻的品牌罗列，看的时候都需要耐心去一一对应。
电梯设置，本就是垂直型商业，如何把人流便捷的引导到高楼层，一般需要商场通过多楼层、多部直达电梯，或者飞天梯等规划设计，实现导流。
但是，The One电梯设置很不合理。笔者在现场逛，本是一层一层由下往上走，但是走到L11的时候，发现扶梯被挡，此路不通。
而上去高楼层只能重新下到UG2，全商场只有这一个楼层，乘坐“专属电梯”，才能到达。
对第一次逛商场的消费者来说，如果刚开始没有重点关注到UG2的电梯标识，想上去高楼层餐饮用餐，一来一回，花费很多时间。
并且，从动线来看，水平动线，两个圆形小中庭中间连着一条直线，较为舒畅。但是垂直动线，本来是极致的1字型，却因为电梯硬生生被打断，影响消费者整体的动线感受。
围挡装修，现场，笔者逛到L9的时候，该楼层由于好几家处于围挡中，施工工人就直接在商场外公共区域干活，并且梯子等工具随意放置，存在噪音和安全隐患。
活动运营上，据笔者搜索商场近几年的对外传播资讯，商场主要通过定期筹办电影首映礼、明星签售会、签唱会、记者招待会、展览等形式，通过明星效应，拉动年轻人的流量。
“老场”缺乏“新生机”
The One需要“破旧”！
综合得分（100分）：74分
The ONE被卖后，商场虽仍交由华人置业运营，但项目话事权更多已是刘銮雄“一言堂”，而华人置业更像是打工的，只需听从派遣。
而当一个商业的运营，一段时间内，经由多方介入，势必会“各自为政”。The ONE“好景不长”，转变也正是其被刘銮雄低价从自己作为控股大股东的华人置业买下开始。
一方面，商场运营能力急转直下。
开业之前，The ONE出租率就高达高达95%；开业之初，商场也是人气爆棚，年轻人扎堆；开业前几年，商场税后盈利高达十几亿，赚钱能力非常强。
而现在，The ONE场内多家铺位围挡，并且最好铺位租金都下降了五六成，商业价值不再。
并且，商场品牌调改实力，一边租约到期留不住老品牌、流动性大，另一边新的品牌又没有大的惊喜，甚至越调越没有特色。
另一方面，商圈竞争激烈。
The ONE所处的尖沙咀区域，旁边都是城市地标商业体，香港K11、海港城、圆方等，压力和竞争更为白热化。
而商场重奢打不过海港城，轻奢艺术打不过香港K11，大而全又打不过圆方，自身年轻潮流卖点也是日已褪色，只能“泯然众人”。
The ONE，“老场”缺乏“新生机”或许不是一日之功，而现在问题已经迫在眉睫。站在商业运营视角，商场是时候认清现实，承认和正视不足，并用行动“破旧”。
1.“做大做强”二次元，开发更多楼层和面积引进多元化、潮流化的二次元品牌，深化商场潮流属性，稳定和维护年轻客群。
2.基于高楼层高端餐饮特色和布局，楼下品牌调改持续引进高端零售、体验和娱乐等业态的品牌，统一商场的高端调性。
3.商场独家景观特色，空中花园可考虑对外开放，拉近商业与消费者距离，利用好自身资源和优势，开辟吸引人气新增长点。
过去，或许刘銮雄还深深沉醉在个人爱情和资本获利之中。接下来，The ONE何去何从，就看其能否自醒，并作何选择了。
