暴走罗湖五大商场，谁是人气王？

Vol.3

Mall 观察

观察项目 | 深圳罗湖区商业

作者 | 大江

新鸿基地产香港商场新春假期人流及生意额较2024年同期增长约10%；

皇庭广场春节期间总客流提升40%；

深业上城新春假期全场销售同比增长30%，客流同比增长15%；

……

伴随着今年第一个强有力的商业营销节点春节假期的结束，我们也决定去看看开工后的深圳商业现状，而首站选在了罗湖区。

作为深圳商业的发源地，罗湖凭借优越的地理位置和丰富的商业资源，诞生了万象系商业的开山之作罗湖万象城、KK系商业鼻祖KK Mall、罗湖金三角之一的金光华广场以及东门步行街等诸多对深圳商业发展史有重要意义的商业项目。

近几年，罗湖也陆续补充了不少新项目，包括宝能环球汇、万象城三期、万象食家、KK TIME、深圳天河城、罗湖益田假日广场（华丽路街区开业）等，进一步丰富了罗湖区的商业资源。

在港人北上的热潮下，紧邻香港、毗邻通关口岸的罗湖也受益颇多，不少老商业项目也因港客焕发出了新的生机与活力。

趁着新年刚开工，独角Mall也走访了罗湖区的罗湖万象城、KK Mall、金光华广场、罗湖益田假日广场、万象食家等几个具有代表性的新老商业项目！

开工之后，谁才是罗湖商业的人气王？

罗湖万象城

作为深圳首座重奢购物中心以及销售额常年稳居华润万象系商业首位的“销冠”，罗湖万象城的商业地位自然不言而喻，也成为我们新年街采的第一站。

据独角Mall不完全统计，去年罗湖万象城焕新了40+新品牌。

包括山野板扎深圳首店、RAPL深圳首店、华为智能生活馆、SALOMON、AnOther Project、K·SWISS、AW PROJECT、甘味处·镰仓华南首店、蕉下、法国希思黎睿秀护发品牌Hair Riturl、潮上之潮、君佩华南首店、爱马仕专卖店焕新、HOURGLASS、moody华南首店、TOTEME华南首店、nobis华南首店、ETRO深圳首家精品店、COLOMBO男装精品店、BALLY焕新、Saucony全球首家概念店、EAU FLORA华南首店、NEED创意韩国料理深圳首店、GEORG JENSEN、FILA KIDS、Maison Margiela、蓝瓶咖啡、DSQUARED2、YI、melt season、B&C华南首店、LE LABO、ECCO、CORNELIANI深圳首店、LYDEEN全国首店、BALENCIAGA精品店焕新、TITLEIST、SHANGXIA 88全国首店、L’Eclair de Genie闪电巴黎华南首店、ONIONIO全国首店、lululemon等品牌。

其中不乏全国首店、华南首店、深圳首店等品牌，顶级商业项目对首店品牌的吸引力依然强劲。

从现场来看，与地铁相连的B1层的“美妆高化+珠宝黄金”的品牌组合进一步强化。

B1层已经形成了齐全的高化香水“走廊”，还有老铺黄金、君佩、周大福薈馆、周生生等不少珠宝黄金的中岛店穿插在这条“走廊”里。

目前罗湖万象城的品牌围挡并不算多，包括喜茶、老铺黄金（这两个品牌是更换位置）、BABBI、SHOGUN BURGER华南首店等品牌。

二期的Prada、Tiffany以及宝格丽的外立面都在升级中。

一期的L1层依然奢华无比，三层的Dior、两层的LV、一层的Fred占据着中庭的核心位置。

值得关注的是，位于一期L1层中庭四角之一的“核心”区域还有一处处于空白围挡，就在Dior对面，暂时没有听到什么施工声。

据悉，深圳第二家Chanel精品店可能就在这个区域。目前来看，这个铺位L2层的原品牌BALLY已在去年10月移走，现处于空铺围挡中，L3层则是YI和CURIEL这两个品牌。

不过铺位前面的扶梯对整个品牌的遮挡还是较为明显的，就是不知道Chanel精品店的引入进度如何了。

罗湖万象城的打卡点主要集中在街区，比如位于二期街区豪气满满的新年装置，位于三期的功夫熊猫美陈装置，都吸引了不少人拍照打卡。

从现场来看，三期的L1层还是有不少“撑场面”的品牌，包括Aesop、Vivienne Westwood、STONE ISLAND、KENZO、HOGAN、始祖鸟等品牌，以及即将开业的SHOGUN BURGER华南首店。

2023年罗湖万象城的销售额高达130亿，在杭州万象城的奋起追赶下，2024年罗湖万象城的销售额还能保持华润万象系商业的第一吗？

KK Mall

开业十多年的KK Mall，与罗湖万象城共同坐落于地铁1号线大剧院站，相较于豪奢的万象城，定位中高端的KK Mall则更加大众化且具有性价比，人气也比罗湖万象城更高些。

项目B1层与地铁B口无缝接驳，地铁也为KK Mall带来了不少客流量。

从地铁口进来，就是品牌新店导视。KK Mall最近焕新了朴坊、生活在左、谜底、晒道、寿司处·小志、星美乐、24/7 FITNESS、小米等12个品牌。

从品牌来看，客流量较佳的B1层有不少“重点”品牌，包括blt超市、迪卡侬、优衣库、宜得利家居等品牌，还有I.T、THE NORTH FACE、AAPE等潮牌，品牌还是不错的。

整体来看，项目引入了不少餐饮品牌，网红重餐以及茶咖轻餐也比较丰富。比如胖哥俩、肉祭烧肉一番、太二酸菜鱼、海门鱼仔、外婆家等餐饮品牌，还包括gaga、星巴克、store by jpg、Peets Coffee、敏华冰厅以及FOOD in饭厅等，与更为高端的罗湖万象城形成差异化互补。

商场的女装品牌也比较丰富。除了诸多潮牌，还有edition、lululemon、生活在左、VJC、MORDORF、Laurel等品牌。

不过，就逛感来看，KK Mall B1层的品牌排布感觉有些混乱，比如美妆品牌MAOGEPING夹在星美乐、肉祭烧肉一番等餐饮品牌之间。

阿维塔汽车、长城汽车也穿插在B1层各种品牌里，但是特斯拉以及极氪汽车却又分散放在了L1层。

此外，商场的美妆品牌也比较少，只有MAOGEPING、丝芙兰等。

商场里也还有不少空铺围挡区域。

金光华广场

被港客“救活”的金光华广场，实至名归。

根据公开信息显示，金光华广场2024年销售额达到了23.8亿，增长了1.28%。

即使是刚开工，金光华广场的人气也很足，也是我们街采的几个商业项目里人气最高、港客最多的商场。

作为深圳首个与地铁接驳的商业项目，在已经开业二十多年的金光华广场里依然能看到不少百货时代的影子，过道中间或者侧边也经常能看到临时商铺，商场整体的品牌布局相较于其他商业项目也是比较满的状态。

从品牌布局来看，在保持L1层的轻奢调性之外，金光华广场围绕全龄层、年轻化、性价比的路线，持续调整。

一方面在衔接港客上，补充了更多餐饮品牌，并且去年年初还只有5家店的L7层也相继开业了24/7 FITNESS、海门鱼仔、羲和臻品、陶陶居臻品等品牌。

据独角Mall不完全统计，项目2024年引入了煎饼道、陶陶居、羲和臻品、桂满陇、淡马茶坊、海门鱼仔、KODICE Coffee、克茗餐室、瑞幸咖啡、满记甜品等餐饮品牌；

以及MIIDII谜底、HECHTER、IN MORGAN、心喜、RG若格深圳首店、歌兰莉、dzzit焕新、TOP TOY等零售品牌。

另一方面，也在往年轻化路线布局。除了新开业的TOP TOY，项目还引入了元宇宙娱乐主机、黑空VR首家旗舰店、蹦蛋小队、城市密码、慢慢夹等游乐体验品牌，也能看到有不少年轻人的身影。

从客流来看，商场的客流也以家庭客群和港客居多，能看到不少带孩子的家庭以及推着行李箱或者背包的港客。

万象食家

开业2年的万象食家，在经历了一阵摸索期之后，也慢慢走上更加贴合周边消费需求的“正轨”。

去年的万象食家变化极大，商场原本主打的“市集型商业”定位也在被模糊，重心放到了“食”和“家”。

一方面B2层的诸多市集品牌被换掉，换成了盒马，又在L1层引入了宜家设计灵感中心中国大陆首店；

另一方面，引入了更多贴地的餐饮品牌，诸如安又胖、小吊梨汤、大师兄、遇见小面、鲍师傅等餐饮品牌，迎合了港客的餐饮消费需求。

从现场来看，除了原本人气就还不错的B1层和B2层，L5层、L6层也在越来越丰富的餐饮品牌的带动下，人气旺了许多。

B2层坐了不少人的盒马就餐区，还在排队的鲍师傅；

B1层人气还不错的江壹村螺蛳粉、Sushi Hanzo半藏；

L5、L6层的小吊梨汤和安又胖韩国烤肉等餐饮店都有不少人在排队。

商场整体的客流量也是偏港客和年轻人。

值得关注的是，位于L6层的农耕记也在去年7月底换成了湘西婆婆，商场还有爪爪喵星球、筋骨堂、扎南男士发型、超能猫空间、袭兔星球、海马牌床垫、俄优优、手机贴膜、四洲零食物语等不少眼生的品牌。

独角Mall根据万象食家官微统计，去年项目引入了心愿先生、YESCCI、九木十杂物社、蕉下、启然、舞岚、探鱼、纯棉居物全国首家全新形象旗舰店、韶音、三鲜过海、霸王茶姬、鲍师傅、湘西婆婆、潮发等品牌。

但整体来看，万象食家的品牌呈现远不如商场的设计来的有特色和吸引力，其“非标商业”的概念也越来越模糊。或许对于商业而言“曲高和寡”远不如“活下去”重要。

罗湖益田假日广场

罗湖益田假日广场是益田在深圳打造的第二座“假日广场”项目，项目作为74万㎡益田御龙天地“城市旗舰综合体”的商业板块，以“多元艺术体验式购物中心”为定位。

项目目前并没有完全开业，只有华丽路街区部分品牌于今年1月份左右开业了。

项目商业体量为12万㎡，位于罗湖爱国路与华丽路交汇处，就在地铁3号线翠竹站附近。

从现场来看，罗湖益田假日广场的外立面已经完全完成了，内部的状态暂时还看不出来，不过通往商场B1层的下沉广场还立着“施工区域，禁止进入”的牌子。

从现场来看，项目自带的住宅暂时也没入住，周边看着没什么人气。

目前，霸王茶姬、1-7 Bread、茉酸奶、良品铺子、MANNER Coffee、喜茶、茶救星球、Aysh艾薯夫妇、茶大椰、宝藏绿洲、麵屋猪一等品牌处于开业状态。

Peets Coffee、茉莉奶白、单宁雪茄等品牌还处于围挡之中。

根据公开信息显示，项目引入了40%+首店以及50%形象定制店，包括圣丰城臻品店、巴奴火锅、西贝、居竹、大榕树下、脆鲜生、鮨富藏罗湖首店、八合里、啫火、一绪寿喜烧罗湖首店、曼格罗湖首店、海楠里罗湖首店、eueu罗湖首店、VIN LONGING罗湖首店、任吉老砂锅、深圳首店、小红记深圳首店、蛙来哒、探鱼、张味京、肉祭烧肉一番、徐鼎盛、乐宴、客语、上山下山深圳首店、潮发、星巴克等餐饮品牌；

以及奕阳国际影城、百佳永辉、覔书店罗湖首店、鹿岛会员店罗湖首店、YINER、INSUN、蕉下、GXG、水云间、曼妮芬、周大福、六福珠宝、kidsland、华为、小米、三星、源氏木语、屈臣氏、俄货集市罗湖首店、茸茸传奇等零售配套品牌。

就现场来看，这一片区域的客流量并不大，开业的品牌也没什么客流量，可能也需要等项目的住宅、公寓入住之后，带来稳定的客流量。

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