宝安商业Battle：谁在逆袭，谁在躺平......

观察项目 | 深圳宝安区商业

作者 | 大江

宝安区算是深圳各区商业发展里“后来居上”的典范之一。

去年宝安也是深圳新开商业项目最多的区域之一，吸引了诸如全国首个熊出没主题商场宝安华强广场、万丰海岸城、华润雪花啤酒小镇、宏发首个社区商业仟里食家等特色商业项目亮相。

在一众新商业项目的追赶下，前海壹方城、海雅缤纷城、宝安大仟里等老牌商业“强队”有哪些调整与变化？

前海壹方城还是一如既往的“人气王”吗？不具地铁优势的海雅缤纷城还能保持“轻奢”地位吗？预计年中开业的深圳大悦城，又会如何搅动宝安中心商业的活力？

前海壹方城不愧是宝安购物中心里的“人气担当”，直到晚上商场快关门，人都不少。

人多到会犯“密集恐惧症”的B2层，走在食咩街狭窄的过道里，要时刻小心以防撞到他人，以及需要排队上行的扶梯；其他每层人都不少。

B2层去年年底开业的谷子“一条街”算是难得的“冷区”，不过也有不少年轻人出入。

壹方城的餐饮也是大排长龙，比如熊猫烫、肉肉大米、CURRY YA、、野人牧坊、八合里牛肉、海底捞等餐饮品牌。

CHANEL店里有不少人，Shu uemura的柜哥在现场直播化妆，吸引了不少人围观；CGV影城、HUAWEI、酵色、SANRIO GIFT GATE、星际传奇等店里也能看到不少人。

连影院旁边的几个咪哒唱吧都坐满了人。

从现场来看，壹方城还没开业的品牌并不算多，L1层無印良品旁边有两大片大围挡；L2层中庭附近zara处于围挡中，L2外街山屿全国首店也在围挡中。

从走访的几个项目来看，开业8年的壹方城绝对坐稳宝安商业的“领头羊”，不仅在于优越的双地铁接驳的位置，还因为对品牌的吸引力，去年前海壹方城每个月都会有品牌焕新，品牌汰换率非常高。

与此同时，项目也很懂年轻人，对年轻人的吸引力也非常强。深圳的商业项目的客流量与人气，比得上前海壹方城的也屈指可数。

早在去年年底就听到过海雅缤纷城变化有点大，实际来商场走了一趟，发现变化确实不小。

从品牌来看，去年海雅缤纷城引入了约32个品牌（据独角Mall不完全统计），其中不乏首店品牌，餐饮品牌焕新也比较多，有14家。

从现场来看，L1层变化很大。

2号门进来的高化美妆“一条街”，欧舒丹和Whoo之间有两个铺位空着。

L1层星巴克旁边的汽车区域，一汽大众和智己汽车已经闭店，暂未有新品牌围挡。

喜茶也在去年年底调整了铺位，换到了餐饮更为集中的B1层，原位置换成了太极堡华南首店。

原本的轻奢品牌MCM也撤出了商场，从现场来看，是换成了MEGA MALL SELECTED；

安妮花在“升级改造”，位于小米、奈雪这片区域的L2、L3层“冷区”，依然存在不少空铺围挡。

目前，商场的围挡包括太极堡华南首店、煎饼王、榴域、祐禾、KODICE、山海错宝安首店、牛肉串串香、绿茶餐厅等品牌；

从笔者的感受来看，海雅缤纷城是有些“降级”状态的。在宝安中心区商业越来越卷的大环境下，海雅缤纷城离地铁较远依然还是硬伤。

其客群也在不断被分流中，不仅被前海壹方城“虹吸”，即将开业的宝安大悦城也不容小觑，只能看后续海雅缤纷城如何应对了，毕竟在宝安深耕十多年的底蕴还是在的。

宝安大仟里算是从一开始就“顺利”找准定位的商业项目，并且也确实在宝安中心商圈做到了“差异化”的商业路线。

去年宝安大仟里焕新的品牌也不少，据独角Mall不完全统计，大约有24家，其中还包括“学习胖东来”永辉调改门店、俄货市集·俄罗斯国家馆等品牌，实实在在地紧跟商业的潮流一线。

从现场来看，项目的亲子家庭客群以及年轻客群还是挺多的，但还是以“带娃一族”为主。

在亲子家庭的客群基础上，为了“讨好”年轻人，宝安大仟里还是做了不少努力，比如在项目L1层的中庭引入了为期2个半月的《忍者之路》火影忍者主题展华南首展，现场也有不少年轻人在展内闲逛或者拍照。

L1层利用围挡做的超次元嘉年华的签绘墙也有声有色。

gaga、奈雪等茶饮店也坐了不少人，特别是商场中庭，都是带娃的亲子家庭。

大疆、宜家、龙发鸡煲、IN MORGAN等品牌还处于围挡中。

笔者还发现，原本位于商场L3层的中国风特色主题街区上河坊，变成了餐饮品牌曼格活海鲜·榴莲自助，看来没有“养料”的特色主题街区，确实很难在“不搭嘎”的商业里生存。

如此来看，宝安大仟里“亲子家庭+年轻人”两手抓的路线还是挺明显的，相较于亲子家庭，年轻消费者的消费活力和消费潜力也确实会更强一些。

预计将于今年年中开业的深圳大悦城，是宝安今年的重点关注商业项目之一。

深圳大悦城商业体量为15万㎡，打造了以美食为主的星厨花园、涵盖潮流文化和娱乐的超级魔方、聚焦潮流艺术和青年表达的十字街、展示创意在地文化的25青年时区。

去年年底项目也官宣了不少品牌，包括寰映影城、盒马鲜生、覔书店、哈尼兔家庭游乐中心、Partyday、GAMEONE等主力品牌。

从现场来看，深圳大悦城外立面完成度很高，只有部分区域还没有装修好，现场也能看到一些脚手架还没有拆除，还有施工声。

目前，项目的Logo和一些关键品牌也还没有上围挡。

从外往里看，能看到里面基本上也完成的差不多了，估计完成软装也还得需要些时间。

项目靠近前进一路这一侧，还有深铁的汇坊，未来会与深圳大悦城连通。

对于深圳大悦城而言，算是“起了个大早，赶了个晚集”。

项目原本计划入市时间从2017年到2019年下半年再到2024年，最终又改到2025年，实实在在的错过了宝安商业的“黄金档期”。

对于入市之后的表现如何，不说能不能赶得上前海壹方城，能否与海雅缤纷城一较高下，也只有等开业之后再看了。

华侨城欢乐港湾是这些项目里，在感官上给笔者变化最大的一个。

从项目官微来看，去年项目焕新的品牌并不算多，包括秦潮觉醒大湾区首店、厨魔深圳首店、《唐朝诡事录·西行》国潮沉浸剧场华南首店。

现场目前也有餐饮品牌春熙台还处于围挡之中。

从现场来看，与地铁5号线宝华站接驳的B1口，原本的绿地优选超市已经闭店，变成了餐饮区和休闲区。

通道两侧引入了不少餐饮品牌，包括脆皮闪电泡芙、酥小满·牛肉饼、秦喜肉夹馍、遇见小面、越小品越南餐厅等，中间的休闲区还坐了不少人。

不过这片区域因为餐饮比较多，感觉油烟味有点重。

项目东岸的餐饮品牌比较密集，包括霸王茶姬、雨润田、爷爷不泡茶、啫火啫啫煲、禄轩记鸡煲，还有好特卖、Guoobear、小鹿的屋、米乐乖乖等年轻化品牌，年轻人还是挺多的。

原本就带有文旅休闲性质的欢乐港湾，在周末的人气还是不错的，B1层和L1层人都比较多，去到摩天轮的街区也有不少人。

除了年轻人，B1层中庭打造的欢乐堡儿童游玩区域，也吸引了不少带孩子的家庭客群来逛。

不过L2层和L3空铺较多，特别是L2层靠近东岸这边，LOVE eyeLash、托特科学等品牌都关门了。

整体来看，欢乐港湾靠近中庭这边人气较高，靠近东岸、西岸两侧人就比较少。