还记得今年5月份有一名90后的女生在视频中表示自己坐拥400多栋楼，靠收租月入2000多万，的事吗？虽然这名女生后来解释其实绝大多数的楼并不是她自己的，而是包租的。这名女生没有选择悄声发大财，而是炫富，难免炒作嫌疑。她成功地吸引了大家关注这种貌似能发大财的职业——二房东。
生于草莽，借鸡生蛋
传统二房东的商业模式简单来说就是借鸡生蛋，算是一种比较简单的投资方式，最原始的二房东起源于租客群体，一些租客租住下房东后房子后，因为某些原因没有自己住，而是把房子转租给了更多人，自己与新的租客合住，或者自己搬出，全部由新租客居住。这就是石器时代的二房东，做二房东可以拥有稳定的现金流，只要二房东能管理好自己的租客，每个月都能获得稳定的租金。这种生于草莽的投资客后来渐渐做大，有人包了几百栋楼，有一些长租公寓如蛋壳、青客等甚至做到了上市。
然而，要怎样才能当好一名二房东呢？事实是：大多数人并不适合做房东，因为二房东需要专业素质。像那种简单地转盘赚取差价是难以赢利的。如今的二房东模式大多是包下城中村的破烂房子，长租几年的那种，房子拿下来之后，二房东会把他重新装修，再配置上家具电器，使其变得宜居，于是，这些老房子重新又有了价值，在房产行业，这叫“凤变冰”，凤姐变冰冰。
二房东的法律地位是通过转租协议或者托管合同来确认的，这种二房东以前叫包租公、包租婆，现在变成公司化管理的长租公寓了。但它的法律本质没有变。而二房东明显区别于房屋中介的根本所在也是直接与租客签租房合同，并承担其中的风险和利润，相比提成抽点的中介行业，二房东的利润更加不稳定，甚至存在一定的经营风险。
二房东的烦恼
跟那位广州的炫富90后女生比，大多数的二房东并没有外人想象的那么风光，在光鲜的外衣背后也有不为人知的烦恼，税务、消防、房管局、物业甚至邻居都可能会找二房东麻烦。随着租房市场竞争加剧，二房东的营利空间也越来越窄。而空置率无疑是二房东最大的困扰。因为这种包租模式，无论二房东能不能把房子租出去，都要提前付给房东一大笔租金，或者按合同约定按期缴纳租金，而这个约定的租金通常是逐年递增的，如果长期空置，二房东面临资金链断裂的风险。
另外，二房东并非是躺着数钱，管理同样需要耗费大量精力，并非只是简单地赚取差价，还需要提供增值服务，获取一定的服务费，比如房子出了问题总会有租客打电话找你，在小区内发生任何纠纷都会找房东出面，在疫情期间，二房东要租房子，都要签署一个责任协议的。还有消防这方面，也在严查违规群租、一些违法隔断有被拆除的风险。同时，租客生活中很多问题也需要找二房东来解决，而一些大的长租公寓已然是担负起了物业的角色，有的酒店式公寓还提供酒店式的服务。可以说，长租公寓是二房东服务的升级版。
而随着长租公寓等高端玩家的入场，二房东之间的价格战导致了行业普遍的低利润。在建立购租并举的住房制度的大方向下，大批资本玩家涌入租房市场，蛋壳、魔方、自如、城家，这些长租公寓背后都有资本的巨手在撑托，但这些资金仍不能满足长租公寓的规模性扩张，为了增加规模，他们不惜租金倒挂来抢夺房源，为了维持现金流，发明了租金贷，一路狂奔。在巨额亏损的同时，这些二房东们希望规模扩张到一定程度后就可以实现定价权，并开始盈利。这使得整个行业都陷入了微利陷阱。成本一少步推高，收入却跟不上步伐。有市场数据显示，长租公寓行业平均利润水平为2%-4%。
在如此严峻的市场竞争下，一些玩家倒下了，据统计，最近至少有八家长租公寓因为租金贷爆雷跑路。这造成了严重的社会影响，长租公司拿着租客的贷款跑了，房主收不到租金就要收房，而租客交了房租却被轰出房子，银行放出的贷款也面临催收困难的尴尬局面。很快，银行就开始收紧了租金贷业务，整个二房东市场进入寒冬。
疫情下的包租婆
屋漏偏逢连阴雨，一场疫情的到来让包租婆的日子更加的不好过，刚开始，疫情下很多长租公寓还给租客减免了房租，想着疫情能很快过去，然而，疫情却开始在全世界流行，中国的疫情也一直没有消除。在疫情影响下，整个经济开始下行，但人们却看到房价并没有下降，甚至还有点上升，特别是被人戏称为“炒房示范区”的深圳，房价还一路高歌猛进。然而，经济的下行虽然没有影响到房价，却影响到了房租，深圳市的房租在房价高涨下居然下降了20%，而北京因这次疫情的反复本来有点抬头的房租又一头栽了下去。
键叔分析，疫情下，房价涨而房租降的奇特现象再一次加强了房子的金融投资属性，在这样的形式下，当包租婆，靠房租赚钱越发变得不可能，但房价的坚挺说明人们更加看重房子的避险能力，对房价的未来有信心。希望借房子来对抗可能到来的货币贬值，在利率下行，资金找到到出路的情况下，有钱的人资金最后还是流向了房市，托起了房价。
然而，和房市面对的是高收入的有钱群体不同，租房市场面对的是低收入群体，他们受这次疫情影响收入更加下降，不能支撑起原有的房租价格了。我们的政府也在这非常时期允许摆摊，让很多做小生意的人不再有商铺房租的压力，同时，面对高额的房租，他们也选择了说不，这让二房东也不得不降低房租来留住租客，当然这影响也涉及到了房主那，很多二房东开始要求房主降低房租，不过，就如前文所说，一些二房东的房租是提前就交给了房主的，或者是签有合同，无法要求降房租，于是就会出现收出倒挂，二房东的日子变得更加艰难。很多的二房东房子开始空置，也不行不开始主动降低房租招徕租客。
长租公寓也是彻底扛不住了，才将房租降价强行转移给房主的，降价业务员采取软硬装兼施的策略，遇到心软的房主就苦情牌：日子太艰难了，实在过不下去了，只有您给我们降房租我们才能活下去，也有强硬派，威胁房主强行降低房租，如果房主敢收房子，就算房主毁约，会让房主赔偿大笔装修费用，还声称公司在法院有关系。于是，很多房主不得不就范。还有更卑劣的长租公寓在要求房主降房租的同时，却悄悄地给某些租客涨了房租，可谓是两头吃了。
二房东市场面临重新洗牌
不管是个人的二房东，还是上市的长租公寓，在这次疫情之下都面临重新洗牌的风险，固有的模式很难再维系下去，平衡也终会被打破。只有在潮水褪去后，才知道谁在裸泳。在最艰难的时候，剩者为王，纷繁嘈杂的二房东江湖这经历这次劫难之后一定会变得更加健康。
整个二房东行业已经进入红海时期，但随着良币驱逐劣币的进程，行业会慢慢向好，未来前景也是可期的。特别是长租公寓方面，相比发达国家46.0％的渗透率，中国只有1.8％，发展潜力非常巨大。在未来，一批运行效率高，能提供更有品质的多元化服务的长租公寓一定会脱颖而出。
