伍戈 长江证券首席经济学家
以下观点整理自伍戈在中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会(第92期)上的发言
本文字数:2200字
阅读时间:6分钟
一、解决房地产问题需具备更宏观的视野
政治局会议已明确提出要努力促进房地产市场止跌企稳。中央强调“干” 字当头,重点是如何行动,而非是否需要行动的问题。
当前,就房地产而论是一种思路,而跳出房地产范畴来探讨或许是另一种途径。以香港房地产为例,其与大陆多地存在差异,但从宏观视角来看有一点清晰可辨。对于一个地区而言,若实行联系汇率制度这种固定汇率制度,在此情形下对房地产进行更灵活的调节是否可行呢?例如,过去数年香港经济呈现趋缓态势,为维护联系汇率制度,香港跟随美联储持续加息,虽有诸多辣招且有一定作用,但香港地产仍面临挑战。从更宏观角度来看,若要稳定内需和地产,逆周期政策尤其是利率政策需摆脱汇率(尤其是固定汇率)的束缚。当下大家都极为关注特朗普当选,其实施更严格关税政策,美元将走强,而新兴市场出口国货币相对美元会面临贬值压力。在这种汇率弱势压力下,新兴市场国家的国内政策能否更灵活应对,能否摆脱汇率束缚从而更灵活地调整房地产呢?这是一个宏观层面的重大问题,并非仅仅是融资白名单等技术手段就能简单解决问题。
房地产问题并非简单的行业问题,而是宏观问题,甚至不局限于国内宏观范畴,它与汇率体制以及在汇率体制下受关税冲击后利率的灵活性相关。如近期所提出的有力降息,这是政治局提出的要求。在需求端真正要实现回升,利率至关重要,实际利率尤甚。
最近美联储降息50个基点,我国跟随降息20个基点,由此可见,未来仍有较大的降息空间。两年前,行业政策能够对地产行业产生影响。然而,两年后的当下,仅靠行业政策已难以改变地产行业现状,更多地要依靠整体经济的发展。解决房地产问题需具备更宏观的视野,稳定市场预期和经济形势才是真正实现房地产稳定的关键所在。
二、公共资金介入地产风险处置也是必要的
关于供给端,从过去大半年的实践来看,央行积极支持收储,近期财政部也提及部分发债资金可能用于收储。央行和财政相继介入收储行动。但从市场参与者的视角观察,当前收储的时效比预期要弱。原因在于这部分资金是否属于真正意义上的公共资金。若参与主体或决策主体仍为地方,即便它们借助央行或财政的资金来加杠杆,用于购买商业地产、建设收益率较低的廉租房和保障房,但从激励相容的角度分析,仍有改进空间。至少从过去大半年的收储实践来看,收储过程中价格难以协商一致,其核心问题就是未实现激励相容。若认为供给端需要某些能让市场满意的出清行为,此时就必须有公共资金介入,但若地方在使用这些资金时过度计算成本收益,那么这些资金本质上并非公共资金,而是准商业化的资金。
何为真正意义上的公共资金?它不同于我们当前所见的一般收储资金。例如,中央可成立专门的收储银行或收储机构,未必要求地方参与。这类似于上世纪90年代处理四大国有商业银行问题时的情形,当时向四大资产管理公司注资,这些资金并无终身追责要求,具有一定的救助功能。如此操作,效果可能更显著。
从2016年上一轮供给侧改革来看,当发现某种商品过剩后对新增进行严控,在钢铁、煤炭领域确实发挥了良好作用。然而,值得探讨的是,房地产与钢铁、煤炭是否相同?诸多学者都提及房地产的一个重要特性即系统性。这意味着表面上对房地产供给的限制,可能会对需求产生约束,这与2015-2016年钢铁、煤炭的情况并不完全一致。彼时以环保或其他名义限制部分钢铁、煤炭企业生产,通过关停并转等措施,在需求尚可的情况下,整个供给侧改革进展顺利,钢铁、煤炭价格止跌企稳。
过去一到两年,以土地财政为代表的收入迅速下降,这在一定程度上对地方财力构成了挑战。。若过度严控新增,意味着即便当前土地出让收入已处于低位,仍可能进一步减少。这可能导致地方财力,尤其是地方进行逆周期调整和总需求调整的动力趋弱。而地方财力是逆周期调节的重要主体。这对房地产而言未必是积极影响。
固然知晓供给端和需求端需发力,但这背后是要对房地产的重要作用有着更为客观的认知。我们承认土地财政模式不可持续,然而,正如改革开放四十年的成功经验所表明的,经济结构调整既要推进,客观上又需遵循渐进原则,过快调整的确会引发一系列问题。从更宏观的角度看中国,以GDP平减指数为代表的物价已持续一年多处于负增长趋势。从古今经验来看,只有真正稳住房地产,才能实现经济的实质性企稳,并真正摆脱价格负增长的局面。
站在当前时点,在房地产领域虽已迈出重要步伐,但仍可加大力度、拓展广度,从而实现中央对房地产提出的止跌企稳要求。应从根本上形成一种认识:尽管当前应发展新质生产力,但对于传统发展动能,以及民众对高质量房地产以满足美好生活向往的需求,也是值得重视的。要在此基础上,对需求端和供给端采取更果断措施。特别是在供给端,需权衡道德风险和系统性风险,应更侧重于后者。
4000520066 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有