一方面，富力地产销售增长乏力，盈利能力不断走弱；另一方面，即使通过出售资产、增发股份等手段加大力度降杠杆，但其资金和债务压力依然不容小觑
《投资时报》研究员 黄凤清
昔日地产界“华南五虎”之一的广州富力地产股份有限公司（下称富力地产，2777.HK），如今面临不少难题。
一方面，该公司销售增长乏力，盈利能力不断走弱。自2018年跨过千亿元门槛后，富力地产销售规模几乎停滞不前，过去几年始终在1300亿元一线徘徊，即使“以价换量”也未能向上突破。与此同时，其毛利率逐年走低。该公司近期发布的2020年年报显示，去年其营业额、毛利、公司所有者应占盈利等指标纷纷缩水，毛利率为过去十年最低。
另一方面，即使通过出售资产、增发股份等手段加大力度降杠杆，且已初见成效，但富力地产的资金和债务压力依然不容小觑。从截至2020年末的数据来看，比照房企融资“三道红线”，富力地产均未达标。其中非受限现金短债比只有0.4倍，短期偿债压力较大。而随着22个重点城市住宅用地“两集中”政策的实施，资金紧张、融资受限的房企在拿地方面将处于劣势。
为何牺牲毛利率之下，销售规模依然徘徊不前？在“三道红线”等行业长效机制制约下，未来规模扩张速度和利润增长速度是否存在进一步放缓的可能？“两集中”政策对公司有多大影响？
针对此等问题，《投资时报》研究员日前向富力地产电邮沟通提纲，但截至发稿尚未收到公司回复。
毛利率降至十年最低
公开资料显示，富力地产以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营及设计建造等领域多元化发展。该公司2005年于香港联交所主板上市，总部位于广州。
2020年，富力地产营业收入及多个盈利指标同比减少。其年报显示，去年营业额为858.92亿元，同比下降5.42%；毛利为203.88亿元，同比下降31.52%；公司所有者应占盈利为90.05亿元，同比下降6.9%。
进一步往前追溯《投资时报》研究员发现，实际上富力地产营业额增速在2019年便已开始放缓，2018年、2019年分别增长29.66%、18.16%，可见2019年其增速已下降11.5个百分点。毛利增速更是连续三年走低，2017年—2019年增速依次为38.03%、33.33%、6.52%。
同时，其毛利率亦连续两年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，其中2020年下滑逾9个百分点。根据公司披露的营业额和毛利，《投资时报》研究员计算了富力地产2011年以来的毛利率，结果发现，2020年毛利率降至十年来最低。
分业务板块来看，2020年富力地产物业发展业务毛利率为25.17%，较2019年下降9.74个百分点；物业投资业务毛利率较高，由2019年的88.07%上升至89.44%；酒店运营业务在营业额大降36.45%的同时，毛利率大幅减少16.63个百分点至仅1.67%。
富力地产过去十年毛利率
数据来源：根据公司年报数据计算
销售规模徘徊不前
对于毛利率的下滑，富力地产在年报中表示，由于2020年的经营环境充满挑战，其调整均价以加快销售速度，从而影响了毛利率。
然而，即使牺牲掉毛利率，富力地产的销售规模也未有太大起色，增长已现疲态。
2018年，该公司权益协议销售金额突破千亿至1311亿元，同比大幅增长六成。富力地产欲乘胜追击，在当年年报中将2019年权益协议销售目标定为1600亿元。然而，2019年其权益协议销售额仅小幅增长5.42%至1382亿元。
到了2020年，该公司权益协议销售额为1388亿元，几乎停止增长，年初制定的1520亿元销售目标再次落空。分销售区域来看，其在华东、华北、西南、中南以及海外的权益销售额均有不同程度的下降。而2020年全国商品房销售金额同比增长8.7%，富力地产销售增速明显落后于行业。
富力地产销售规模在行业中的排名也有所下滑。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售排行榜，以权益金额为口径，富力地产2019年排名第15位，2020年降至第18位。今年1—4月排名则由去年同期的第17位降至第27位。
对于2021年的销售目标，富力地产制定为1500亿元，与2020年销售金额相比有约8%的增幅。
富力地产销售规模几乎停滞不前
数据来源：公司年报
脚踩“三道红线”
为减少房企过分依赖借贷及债务融资，2020年下半年，相关部门引入债务检测指标（即“三道红线”），通过有针对性的相关指标测试衡量房企的财务风险，并通过分类，决定房企的有息负债增长空间。富力地产在2020年年报中表示，该政策已直接影响房地产企业在2020年的整体营运策略，长远而言，该政策是让财务指标越好的公司越容易取得债务融资，而未达标的公司则需集中改善其信贷状况。
“三道红线”高压之下，降杠杆成为房企的一项重点工作。2020年，富力地产削减债务374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元、离岸债券及离岸贷款19亿元。
出售资产成为富力地产“回血”的手段之一。该公司2020年年报显示，出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业，产生约59亿元现金款项。据悉，该公司将继续寻求资产变现的潜在机会。
此外，梦碎回A路的富力地产通过发行新H股以补充权益资本。2020年7月，富力地产的名字出现在首次公开发行股票申请终止审查企业名单中，回A计划再度受挫。10月，该公司按每股9.82港元的价格配售2.57亿股H股，募集资金总额为25.24亿元港元。
经过回笼现金、削减债务及补充权益资本后，富力地产净负债率由2019年末的198.9%降至2020年末的130.2%。同时，其现金短债比由2019年末的0.62倍微升至2020年末的0.63倍，其中，非受限现金短债比由0.37倍升至0.4倍；严格口径下的剔除预收款后的资产负债率（即资产、负债均剔除预收款）由79.46%降至76.66%。
可见，富力地产上述三项指标均有所好转，但在房企融资“三道红线”标准下，离“安全线”仍有较大一段距离，未来仍需继续改善信贷状况。
而22个重点城市住宅用地“两集中”政策的实施对“红档”房企富力地产而言无疑是又一项挑战。有分析人士认为，在“两集中”政策下，房企面对高昂的土地保证金，资金使用效率下降。这对房企的融资能力、资金储备等提出了更大的考验，融资受限、资金链紧张的房企所受影响较大。
在多项政策制约下，房企原有高杠杆、高周转的经营模式受到冲击。如何平衡降负债和规模扩张、利润增长的关系，成为富力地产亟待解决的难题。
