营收增长扣非净利反降四成 巨大债务压力下光明地产能否迎来曙光? | 利润降幅榜

营收增长扣非净利反降四成 巨大债务压力下光明地产能否迎来曙光? | 利润降幅榜
2019年10月11日 15:44 投资时报

虽然2019年上半年加大土地储备和项目开工力度,但远水解不了近渴,当期扣非净利润仍然下降39.91%;而地产项目的前期投入使得该公司债务负担沉重,资产负债率高达82.2%

《投资时报》研究员 刘晶

地产股真的会变成“地惨股”吗?对于那些业内排名靠后或者年营收尚未迈过500亿元的公司,还真不好说。比如,总部位于上海的光明地产(600708.SH)。

在结束十一“黄金周”后的第二个交易日,光明地产股价上升1.99%以3.58元/股收盘。不过,也请注意另外两个数据。截至10月9日,该公司的市值仅为79.79亿元,只及龙头公司万科A(000002.SZ)3028.79亿元市值的2.6%。与此同时,这一股价较该公司52周高点亦下挫45%。

事实上,业绩的不稳定乃至萎缩才是投资者离场的根本所在。

在刚刚度过重组上市三年业绩承诺期后的2018年,光明地产就收到了来自上交所关于业绩变脸的询问。年报显示,该公司当年的业绩并没有延续此前90%以上的增长率,而是反向下滑—营业收入从208.11亿元降至204.94亿元,同比减少1.53%;归属于上市公司股东的净利润更从19.47亿元降至14.18亿元,降幅达到27.17%。

《投资时报》研究员注意到,受政府补助增加影响,光明地产计入归属于上市公司股东净利润的非经常性损益数额从2017年的0.44亿元增至2018年的1.42亿元。可见如果没有非经常性损益的贡献,该公司业绩承诺期后第一年的净利润数据将更加难看。

关于上交所就“房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓”的询问,光明地产回复称,一方面是由于房地产行业政策调控导致客户来访量、认购率大幅下降,成交速度明显放缓;另一方面,房地产企业属于周期性明显的行业,2018年的业绩主要是靠2015年、2016 年获取的土地储备后续开发来实现,但由于这两年土地市场价格一路上扬,最终该公司的新增土地储备仅分别为85.44平方米和52.75万平方米。

仅从2019年上半年的财务数据来看,该公司依旧走在业绩的下坡路上。而唯一希望仍来自“外部力量”。

10月8日,光明地产公告称,其控股股东上海牛奶(集团)有限公司已履行承诺回购资产,而这笔7016.13万元的含税转让金将使上市公司增创净利4800万元—这或是10月9日该公司股价向好的基础所在。只是,始发于2015年且于2018年8月已然敲定的此次回购资金划付,不过是“一次性交易”。

光明地产今年以来股价走势

数据来源:Wind

净利润下滑

近日,标点财经研究院携手《投资时报》根据2019年中报数据,对A股上市公司扣非净利润降幅进行了统计,进而推出《2019上半年A股上市公司扣非净利降幅榜》。结果显示,虽然光明地产2019年上半年的营业收入达到73.19亿元,较去年同期增长13.7%,但归属于上市公司股东的净利润却同比减少39.71%,仅为5.03亿元。如果剔除1049.73万元非经常性损益的影响,归属于上市公司股东的净利润的降幅将扩大至39.91%。

可以看出,这一报告期内非经常性损益对光明地产净利润的贡献作用较小,而业绩的下降应主要归咎于主营业务表现不振。

2019年半年报显示,光明地产89.41%的营业收入都由房地产开发业务构成,虽然该项业务30.38%的毛利率比其他两项业务(物业及租赁业务、其他业务)都高,但该比率较去年同期仍然减少了10.34个百分点。

为了拉动业绩增长,光明地产2019年上半年不断扩建“粮仓”,通过多种方式获取储备土地,不仅参与招拍挂公开市场,还通过收购兼并、与业内标杆房企间共同开发、发挥国资平台优势整合利用政府资源等低成本的创新模式,大量增加土地储备规模。

2019年1—6月,该公司新增房地产储备面积122.91万平方米,较去年同期增长61.53%。与此同时,该公司还有大量项目在这一报告期内开工,2019年1—6月的新开工面积达到303.30万平方米,同比增长52.64%。

虽然光明地产积极储备土地、建设项目,但受到房地产建设周期影响,该公司2019年1—6月的竣工面积仍然只有66.38万平方米,签约面积仅为81.66万平方米,同比下降 23.69%,签约金额也由135.95亿减少至105.35亿元。

现金流吃紧

对于一家体量有限的地产上市公司,大量储备土地不仅对当期业绩没有助益,巨额资金需求甚至还会加重企业的债务负担。2019年半年报显示,该公司的短期借款期末余额为120.42亿元,长期借款期末余额为243.87亿元,二者合计占到负债总额的55.52%,当期资产负债率也达到82.2%。

《投资时报》研究员进一步发现,该公司2019年上半年期末的账面货币资金仅有65.30亿元,与短期借款之间存在近60亿元的资金缺口。此外,在支付工程款增加及预收房款减少的双重影响下,光明地产当期的经营活动现金净流量由-16.24亿元减少至-73.99亿元,降幅达到355.58%。

两手准备总是必要的。在加强地产主业投入的同时,光明地产也布局了转型升级战略,可概括为“1+7+5”的总体商业模式定位。其中,“1”是指做实房地产业务的底板;“7”是指积极探索在保障房、城中村、历史名镇、殷实农场、城市更新、租赁房以及物流板块等七个方面的转型创新;“5”是指重点打造“五大平台”,即商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台。

不过若从2019年上半年的财务数据来看,除了房地产开发外的其他业务收入合计在营业收入中的占比仅为10.59%,在房地产业务发展乏力的情况下,其他业务对于业绩的拉动作用着实有限。

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