克而瑞研究中心认为，受春节假期影响，2025年1—2月新房成交环比回落是大概率事件。不过考虑到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续
标点财经、投资时间网研究员 董琳
国家统计局数据显示，2024年1—11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，新建商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，新建商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额累计降幅连续7个月收窄。
标点财经、投资时间网研究员注意到，2024年下半年以来，各项房地产利好政策频发，多城市取消限购，居民购房首付比及贷款利率已达到历史低点。在一系列政策“组合拳”的支持下，房地产市场已呈现出止跌回稳势头。
克而瑞研究中心发布的销售数据显示，12月单月，百强房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。同时，从11月开始，核心城市的土拍热度持续走高，“地王”接连诞生，楼市回温开始向土地市场传导。
12月，中央政治局会议明确表态要“稳住楼市股市”，此后召开的中央经济工作会议再次强调2025年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场定调。
政策加力有望带动预期持续修复。克而瑞研究中心认为，1—2月受春节假期影响，新房成交环比回落是大概率事件，不过考虑到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续，同时，2024年基数较低，一季度同比仍不乏回正的可能。
政策迎来“重磅级”转折
2024年是近年来房地产行业优化政策最为密集的一年。
上半年，“5·17新政”正式出台，通过降首付、降利率的方式降低购房门槛与成本；下半年，“9·26”政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。根据克而瑞研究中心统计的重点30城数据，新房成交连续两月环比上涨，11月成交量同比增20%且创年内新高；二手房同样火热，多个重点城市月度成交量创2024年以来新高。
在地方层面，中指院监测数据显示，2024年全国各地出台房地产调控政策约800条，政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。
受益于2024年9月末以后连续的新政利好，百强房企销售在10月同比增长7%，实现2024年内首次单月业绩同比增长，也推动销售翘尾回升。
据中指研究院统计，政策放松后的2024年10月和11月，100个重点城市的新房销售面积同比增长15%，一线城市同比增长40%；在二手房方面，30个重点城市的成交套数同比增长24%，一线城市同比涨幅达57%。克而瑞数据也显示，2024年第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。
融资成本降至2.94%
2024年，融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容，房企融资得到边际改善，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，资金端依然承压。
从65家典型房企的融资总量来看，克而瑞研究中心数据显示，2024年融资总量为4629亿元，同比下降31%，已连续四年持续下滑。从各季度表现来看，第三季度融资规模最高达1473亿元，同比下降6%；其余季度同比跌幅均超30%。
从企业的债券类融资成本来看，2024年房企境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降较快；境内债券融资成本为2.92%，较2023年全年下降0.54个百分点。受境内债券融资影响，2024年房企整体新增债券类融资成本为2.94%，较2023年全年下降0.63个百分点。
标点财经、投资时间网研究员注意到，自房地产行业出现债务违约潮至今，不少出险房企仍在当前的深度调整中积极展开自救，部分房企在债务重组方面已取得实质进展。
克而瑞研究中心表示，目前富力地产（2777.HK）、华夏幸福（600340.SH）、花样年控股（1777.HK）、融创中国（1918.HK）、中国奥园（3883.HK）等企业基本完成境内和境外债务的整体重组或展期；而龙光集团（3380.HK）、远洋集团（3377.HK）、时代中国控股（1233.HK）以及碧桂园（2007.HK）也已基本完成境内债券的展期；此外，禹洲集团（1628.HK）、中梁控股（2772.HK）、当代置业（1107.HK）、绿地控股（600606.SH）也已完成境外债的重组或展期。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。展望2025年，房企的债务压力依然较大。据克而瑞研究中心推算，2025年房企债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元，其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。这也意味着，若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
近年房企融资额情况（亿元）
数据来源：克而瑞研究中心
“止跌回稳”能否实现？
2024年12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
中指研究院统计数据显示，12月单月，TOP100房企销售额同比下降3.41%，降幅有所收窄，环比增长28.86%。克而瑞研究中心数据也显示，2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。
光大证券研报进一步指出，2024年12月，20家主流房企全口径销售金额单月同比为正的有7家，其中，华发股份（600325.SH）全口径销售金额单月同比增加231%，权益销售金额同比增加257%；中海地产（0688.HK）全口径销售金额单月同比增加76%，权益销售金额同比增加106%；中国金茂（0817.HK）全口径销售金额单月同比增加66%，权益销售金额同比增加66%。
在土地投资方面，2024年12月，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，带动百强房企拿地总额同比降幅收窄。
12月2日，深圳南山区粤海街道地块，由华润置地（1109.HK）、中海地产联合体以总价185.12亿元竞得，成交楼面价7.04万元/平米，溢价率高达46.32%，刷新了深圳宅地成交总价新高，也成为了2024年全国总价“地王”。
平安证券认为，2024年百强销售延续筑底，行业格局持续分化，主流房企表现更具韧性。展望2025年，维持房地产“止跌回稳”或遵循“核心城市好产品—一线+二线核心区—全国经济企稳—全国楼市企稳—投资企稳”路径判断，二线郊区及三四线销售承压下，预计全国商品房销售面积同比下降6.5%，若收储及城中村改造等政策支持超出预期，降息力度及节奏超出预期，可能带来商品房销售超预期表现。
中指研究院预判，2025年北上深限购政策若能继续优化，也将对市场产生积极影响，预计一线城市市场有望率先止跌回稳，二线城市整体市场恢复节奏有望加快。而人口持续流出、住房供应过剩的三四线城市或将持续面临需求不足的情况，同时政策空间也较为有限，预计短期之内市场仍面临调整压力。
