作者 | 吴邪
近期楼市，出现了几个异乎寻常的信号：
和第一次土拍的火热截然相反，近期，多数城市都不约而同地推迟了第二次土拍，并修改拍地规则，就像做错作业的孩子，生怕再拿几个大红叉。
继深圳之后，杭州也推出了二手房交易平台，个人可以在系统上自主挂牌房源。有人甚至担心，杭州的中介要集体失业。“中介第一股”贝壳应声暴跌约15%，市值一夜蒸发230亿元。
同样是杭州，前段时间，当地某开发商做出了一个惊人决定：即使痛失5000万元保证金，也要放弃在第一次土拍时好不容易获得的地块。
注意，这可是在杭州——中国发展潜力最大的明星城市。
山雨欲来。实际上，无论是推迟土拍、房企退地，还是上线二手房交易平台，都指向一个目的——楼市要稳住。
以前是阶段性的稳，现在要长久性的稳。整个行业的生存逻辑，也要跟着全面迭代。
史上最严调控已经袭来，谁能杀出重围？
01
房地产行业进入了史上最严监管时代，经历着一场“信心危机”。只不过，很多人只猜到开头，没猜对结尾。
中原地产研究中心的数据，今年上半年，全国房地产调控次数286次，几乎是1天2次。
调控不仅频繁，而且手段多样：二手房指导价、严查经营贷、严查首付来源、三道红线、两道红线、集中供地……
拿最具杀伤力的几条措施来说：
三道红线，矫正部分房企盲目扩张，促使房企降低金融杠杆，融资更加规范，降低风险。
集中供地，保障土地供应，降低土拍热度，从而稳定房价。
况且与以往不同，现在政策不是在打补丁，就是在打补丁的路上，调控越来越精准有效。
最近，集中供地又有了新变化：
一是多个城市土拍推迟，调整措施也基本一致：控制土地溢价率在20%甚至15%以下。
明显趋势是，建立房地联动机制，控地价、限房价、提品质。控制住地价，也就相当于控制住新房市场，达到“三稳”目的。同时，开发商也有更多的利润空间，进而提高房屋质量，避免出现收楼即维权的闹剧。
二是7月底出台了集中供地政策补丁——房企买地金额（公开市场拿地，加收并购）不得超年度销售额40%，淘汰过度依赖金融杠杆或者资金量不大的房企，并压缩房企拿地规模。
就此，整个房地产行业迎来变天。但政策的目的并非打压，而是字里行间透露的两个字——
求稳。
02
在此政策目标下，房地产行业将迎来几大调整：
1.过度依赖金融杠杆的模式走向死胡同，回归稳健的财务管控才是出路；
2.非理性拿地全面受限，未来房企拿地量减少，拿地要更谨慎，并持续深耕部分城市群和都市圈；
3.房企不再仅仅造楼卖房，而是要从单一发展到多元发展，寻找新的增长点。
“三道红线”政策出台后，房企纷纷忙着降档，甚至企业战略也要有所调整。
近一年来，雅居乐不断优化债务结构。一方面是畅通境内外融资渠道。例如，今年上半年在境外发行2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。
另一方面，今年6月，雅居乐悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并将视情况适时赎回现存的其他永续债，永续债规模将不再增加。
此外，还于今年7月发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%。作为雅居乐的首笔绿债，标志着其在可持续发展金融上迈出了关键一步。
债务结构的优化，让雅居乐融资成本得以进一步降低，平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。
在现金流方面，截至2021年6月末，雅居乐手握现金571.60亿元，较2020年底上升12.4%，流动性充足。
多重财务健康指标的叠加之下，雅居乐也在上半年实现“三道红线”全面达标绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末再度下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。
这或许是大部分房企未来不得不选择的战略。中国经济网的数据也显示，政策颁布近1年，100家上市房企中有40家实现降档，部分房企三档全绿。
降负债是一方面。如果想要改善现金流，不仅要降负债，还要抓营销、促回款。
克而瑞监测到，百强房企单月销售业绩增速自一季度以来呈放缓趋势，6月环比增速为14.6%，不及往年同期。
不过，也有房企逆势增长。比如雅居乐就通过多渠道、线上线下结合的销售策略，延续销售增长势头，全年销售目标已完成过半。财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐集团连同其合营公司及联营公司以及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目实现预售金额753.3亿元，较去年同期增长36.7%，预售金额目标完成率达50.2%；实现累计预售建筑面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15,539元/平方米。
在收入及盈利能力上，2021年上半年，雅居乐录得营业收入385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；毛利率28.1%，高于行业平均水平。
烈火炼真金的时候，已经到了。
03
如果说回归稳健关系到整个房地产行业活下去，那么，聚焦部分城市可以让整个行业活得更好。
以往，摊大饼式的城市化进程，加上持续多年的货币化棚改，催生庞大的新房市场。即使是四五线城市，也有头部开发商进驻。
但随着城市间的马太效应越来越明显，人口大量往热点一二线城市聚集，加之货币化棚改逐渐退出历史舞台，三四五线城市的房价失去上涨根基，甚至在鹤岗、双鸭山等地，一两万一套商品房已经屡见不鲜。
现在仍全国撒网，或者深陷小城市项目，会相当麻烦。
当然，放弃广撒网只是第一步，聚焦哪些区域，才是最重要的一步。
房地产长期看人口。七普数据显示，近十年，长三角、珠三角成为人口流入主要地区。
其中，深圳和广州分别净流入712万人和597万人，位列全国前二。广深周边的东莞和佛山，10年人口流入也达到了200万人以上。
长三角，则以杭州、南京、苏州、宁波等为主力。
房企如若深耕这些区域，在战略大方向上是没有错的。
在大湾区西部楼市迎来发展契机之际，同样是雅居乐，摘得大湾区核心区域——马鞍岛一宗地。
不仅是马鞍岛。雅居乐还在一线城市获得多个优质项目，如北京门头沟项目、上海松江项目。
梳理雅居乐的投资版图会发现，这是一家深耕大湾区、长三角，聚焦京津冀、成渝、中西部、海峡西岸等城市群的开发商。
目前，大湾区土储面积占比26.2%，长三角占比为13.1%，两者占总土储面积近4成。
选对了聚焦区域，最后一件要紧事就是如何低成本拿地。在这方面，雅居乐独有一套。
和其他开发商疯狂土拍揽下地王不同，雅居乐早已通过收并购、产城融合、城市更新等手段扩储。
今年上半年，在雅居乐304万平方米的新增土储中，有3成土地是通过招拍挂获取，另有47.7%土地通过产城和城市更新获取，收并购获取的土地占22.5%。
多元拿地的一个明显优势是低成本。目前雅居乐的综合土地成本仅3700元/㎡，为日后项目争取到非常大的利润空间。
另一个优势是土储面积充足。目前，雅居乐的土储达5,295万平方米，总货值达8600亿元足够支撑其未来四五年的业绩。
04
活下来，活得好，还要走得远。多元化，就成了房企绕不开的话题。
这是有据可依的。国际房地产行业大致会经历下面3个阶段：
初级阶段，主要做物业开发、建设和销售。在这一阶段后期，由于竞争加剧，低销售周转率和高融资成本的房企会被淘汰；
第二阶段，开发商逐渐转变为物业持有经营企业；
第三阶段，REITs（不动产投资信托基金）成为房企重要形态，资产证券化等金融工具被广泛采用。
目前，我国正处在一、二阶段的过渡期。越来越多的房企赛商业、赛文旅，甚至跨界养猪，造机器人。
在多元发展方面，雅居乐也走在了行业前列。
早在2015年，雅居乐便开始布局多元化战略。
今年上半年，雅居乐多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），同比增长54%，对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点，实现了真正的收入多元化。
物管的特点是规模大。
雅生活是目前国内最大的上市物管企业之一，上半年营业额62.47亿元，同比增长56.1%。
环保业务，行业领先。涉及危险废物处理、水务处理、生活垃圾焚烧发电等项目，上半年录得营业额12.19亿元，同比上升52.6%，获评“中国环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。
商业也初绽光芒。今年五一，首个雅乐系商业综合体——位于广州花都的雅乐城开业。
而后，雅居乐又和砂之船集团开展战略合作，计划引入“超级奥莱+离岛免税”，依托清水湾项目，打造海南首个超大型文商旅商业综合体。
以后，除了海口和三亚，还可以去陵水清水湾的免税店购物。
所以说，今年上半年调控政策频频，变革的潮水已经涌来。整个房地产行业要做的，便是及时调整策略，勇立浪尖……
机会，永远属于弄潮儿。
参考资料：
界面：房地产进入了史上最严监管时代
郭杰群：中美住宅开发商融资模式对比及分析
