全球房价,都在上涨!看完后,中国房东集体沉默了……

全球房价,都在上涨!看完后,中国房东集体沉默了……
2024年07月04日 11:35 智谷趋势

作者 | 碎叶冬青

智谷趋势出品 | ID: zgtrend

当国内房价还在跌跌不休,全球主要发达国家的房价,居然都在持续上涨。

看完一组数据,中国房东集体沉默了:

澳洲房价已连续18个月上涨,6月达到历史新高;

英国房价在上半年“五连涨”,6月才逐渐“涨停”;

美国5月成屋价格交易中位数,创下自1999年来新高;

5月日本东京都心二手公寓房价环比上涨2.9%……

美国宏观研究机构ASR数据显示,截至今年4月,全球房价指数同比上涨超过 3%。

如果以2006年的房价为基数100,从2006年至今,全球26个主要国家房价整体呈现上涨趋势,涨幅接近75%。

虽然增速和涨幅有所变化,但房价上涨仍是主旋律,呈现在图上,就是一条蜿蜒上升的曲线,趋势非常明显。

为什么全球经济下行,主要发达国家的房价却还在涨呢?这科学吗?

我们先来看全球最大的经济体——鹰酱。

最近,有“纽约地产女王”之称的Barbara Corcoran做出了这样的预测:现在是买房的最佳时机,因为房价很快会“一飞冲天”。

太平洋对岸的房价,涨疯了!

全美房地产经纪人协会NAR数据报告显示,美国5月份售出的成屋价格中位数为41.93万美元,创下了1999年以来的最高纪录。

美国四大地区——南部、中西部、东北部、中西部和西部都出现了房价上涨。

如果把时间线拉的更长一些,看一下美国近10年的住房指数。可以发现,住房指数一路上升,就算疫情期间也没出现过明显下跌,今年4月更是达到424.30点的历史新高。

与美国“同气连枝”的英国,在楼市方面的表现也很相似。

6月17日,英国最大的房地产网站Rightmove发布了6月最新房价报告,三大信息点令人关注:

今年上半年,英国房价经历“五连涨”后,6月份终于“涨停”,但房价依旧处在高位,均价为37.5万英镑,约346万人民币;

今年上半年,英国房屋交易周期从1月开始呈连续下降趋势,5月交易周期比1月缩短了18天;

从去年6月到今年6月,英国大部分地区的房价均是上涨的态势,备受关注的伦敦地区有1.4%的涨幅。

由此不难看出,英国近期的房屋卖得又贵又快,楼市热度高涨。尽管6月稍有降温,但房价依旧处在高位。

“血脉相连”的欧元区,房价也受到英美的影响。

2022年,俄乌战争爆发后,美国开始暴力加息,欧元区的房价受到冲击下跌,直到2023年盘整,今年以来再次略微下跌。

不过把时间线拉长来看,欧元区整体上涨趋势还在。细分到各个国家来看,德国、法国的楼市相对低迷,但是葡萄牙和西班牙的房价涨幅领先,尤其是葡萄牙。

全球房地产在线平台Global Property Guide报道称,以今年4月为基准,过去一年葡萄牙房屋中间价格上涨了7.04%。从2017年到2023年,葡萄牙房价强势上涨,平均每年上涨9.2%。

高额的房价背后,实际上葡萄牙人的收入是一点都跟不上。

根据评级机构惠誉(Fitch Ratings)数据分析,葡萄牙全国房价平均价格是单个家庭年总收入的5.5倍到6倍。

目光从北半球移动到南半球的大洋洲,澳大利亚的房价数据更让人吃惊。

澳洲房地产数据平台Proptrack最新报告显示,澳大利亚房价在6月份达到了历史新高,虽然增长放缓,但已连续18个月上涨。与去年同期相比,上涨了6.55%。

房地产网站realestate报道称,澳大利亚中档住宅的价格为78.7万美元,约572万人民币,较去年上涨了6.55%,并创下了新的纪录。

澳大利亚地域广阔,共有六个州和两个领地,每个州和领地都有自己的首府城市。他们的房价情况最具代表性。

Realestate报道显示,新南威尔士州的首府悉尼,尽管已是澳洲最贵的买房城市,房价还在继续飙升,过去一年房价中位数依旧上涨了6%。

Proptrack报告则重点突出了西澳大利亚州首府珀斯、南澳大利亚州首府阿德莱德和昆士兰州首府布里斯班。这三座城市在过去两年大部分时间,房价增速最快。其中,珀斯的房价在过去一年上涨了22.52%,而阿德莱德和布里斯班分别增长了14.61%和14.14%。

距离我们最近的日本,房价同样也是 “高不可及”。

由于日元的持续贬值,海外投资者相继把目光投向了日本房产。权威中介机构Kantei 首席研究员指出,由于日本和美国之间的利率差异,以及日元仍处于贬值水平,从外国投资者的角度来看,东京市中心的房产仍然值得购买。卖方市场可能会持续一段时间。

潜台词便是,东京房价还有得涨。

从近期的房价数据看,也的确如此。截至5月,东京23区二手住宅(以70㎡为计算)均价为7386万日元,约合337.3万元人民币,同比上涨4.8%,环比上涨2.1%。

预计房价会进一步上涨,卖家开始“惜售”,而买家的购买意愿则更强,供不应求的情况出现。

Kantei调查显示,东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降,为1万3197套,比上月减少652套。

全球主要国家房价上涨情况各不相同,但其实有一些相似的原因。

首先是房贷利率下调。

美国抵押贷款银行协会MBA发布的数据显示,截至6月14日的一周内,30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%,自今年3月以来首次降至7%以下。五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%,为2月以来的最低水平。

其他国家也在缓慢跟进降息,以英国为例,高利率有望在大选后出现变动。

Rightmove抵押贷款专家Matt Smith称,一些知名房贷机构的利率已经开始下调,其他机构可能会效仿。恰逢大选后经济回暖,这对于购房者来说是个好机会。

第二是移民增长的影响。

疫情以来,澳大利亚人口迅速增长。2020年前,澳大利亚每年的净移民人数约为16万人,2022年增加到18.4万人,2023年超过40万人。但澳大利亚的住房供应却没有跟上。在各大城市租房非常困难,购房成本也比以往任何时候要高。

美国著名房地产分析公司 JBREC最近报告显示,由于移民潮和美国大选年的出现,预计2024年美国人口将增长400万,需要新建165万套住房才能满足新增人口需求。而目前美国总的住房供应不足210万套,超过68%的住房市场供不应求。

经济学人指出,富裕国家的非本国出生人口年增长率约为 4%,为有记录以来的最快增长速度。这将在未来继续推高居住需求。

第三则是收入上涨。

经济学人指出,自 2021 年以来,富裕国家的平均工资上涨了约 15%,而失业率仍接近历史最低水平。富裕国家近年来家庭劳动收入的增长远远超过了利息的增长。这有利于他们用更低的财务和心理负担购房。

5月15日澳大利亚统计局公布的数据显示,2024年第一季度工资同比增长4.1%。这一同比增幅高于去年第一季度的3.8%,且从今年7月开始,澳大利亚最低工资又将提高3.75%,在澳洲,即使是零工,时薪工资也是全球排名前列。

据日本文部科学省和厚生劳动省数据,2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%,同比增长了0.8个百分点。

自今年4月份起,日本大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%,至225,686日元,约合10370元人民币。

全球主要发达国家房价都在上涨,有没有哪些国家、地区是下跌的呢?其实也有。

比如韩国,2023年房价大幅下跌,今年房价也没有回弹,从住房指数上看,处于缓慢下跌的状态。

在2023年暴跌前,韩国房价过去5年平均涨幅80%,韩国是全球楼市炒作最热的国家之一。

太爱炒房的结果,就是楼市大起大落。

韩国的“全租房”制度,助推了炒房的大潮。“全租房”是一种介于月租和所有权之间的手段。租户需要给房子市场价格五成到八成的保证金,租约期间无需支付租金。

而很多租户为了缴纳这笔保证金,会选择贷款,利率比月租低。当房价上涨,利率走高,需要还的贷款接近或超过月租,租客就会出现退房潮。

这时候,全租需求萎缩,房东很难从新租户那里获得足够的保证金,房东就会以大幅折扣价格抛售房产,房价加速下跌。这样的制度,显然很难维持房价平稳。

同样的,中国香港近期的楼市也整体处于下跌状态。

为了激活市场活力,吸引更多投资者。港府在今年年2月底宣布撤销所有楼市“辣招”,即“撤买家印花税、新住宅印花税和额外印花税等”。

以买一套500万的房产为例,内地人需要交150万税费,税率高达30%。目前只有从价印花税规则,税费仅2.25%,为11.25万,足足省了138.75万元!

但结果,只是昙花一现。

短期内,香港楼市迎来了交易量的激增,房价也有上涨,但后劲明显不足。从香港政府公布的数据看,5月私人住宅售价指数跌至305.9,按月跌1.2%,扭转前两个月的升势。

据中新社报道,在目前利淡因素较强的情况下,楼价指数将持续回软,最快第四季才有转机。

除了香港,中国内地的房价也正处于下跌。

不过,中国内地和其他发达国家选择的道路不同。发达国家在货币宽松大放水,刺激经济和国民收入都持续上涨,而中国却相对稳健,选择主动刺破房地产泡沫。

在房价持续下跌之后,中国开始给一线城市松绑。

5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措(“517楼市新政”),包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。

目前新政已经实施一个多月,效果逐渐显效,核心一二线城市市场活跃度有望延续,房企销售将有所改善。

房价跟国家经济发展,有很强的关系,这是被普遍证明的一个规律。

尽管中国和全球房价走势不同,但长期来看,大家都有光明的未来。

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