◎作者 | 全小景
◎来源 | 全景财经（p5w2012） 已获授权
死亡的“价格”＞10万/平米。
殡葬龙头福寿园（01448.HK），今年上半年出售墓地均价已逾10万元/平米，同比增长7%。
一同上涨的还有，福寿园股价。
今年1-6月，福寿园股价累计上涨88.99%，于6月25日创下9.543港元/股的历史新高，市值一度冲破200亿港元大关。
但9月10日，福寿园突然离奇暴跌：
开盘低开低走，暴跌逾23%，创下上市以来的最大跌幅纪录，市值一天蒸发34.5亿港元。
其实早在7、8月份，福寿园股价已跌逾21%，较6月总市值累计蒸发逾92亿港元。
市场分析，福寿园此次大跌是受到民政部消息层面影响。
9月7日，民政部官网公布《殡葬管理条例》征求意见稿:
整治殡葬商品和服务价格虚高乱象，多项殡葬服务内容被确定实施政府指导价和政府定价。
9月11日，福寿园盘前紧急发布公告称：
“殡葬管理条例草案不会对其营运产生重大影响。”
随后，福寿园股价应声高开，盘中一度大涨逾11%，但截至收盘，涨幅仅剩4.3%。
01
均价10万，远超一线城市房价
毫无疑问，福寿园是墓地价格上涨的最大获益者之一。
公开资料显示，福寿园主营业务为墓园服务和殡仪服务，是中国最大的殡葬服务提供商,中国殡葬服务业的领军者和整合者。目前市场占有率1.5%，位列第一。
其2018年中报业绩显示，主营收入主要来自于墓地服务、殡仪服务和配套服务三个部分。
上半年，其营收为7.89亿元，同比增长2.5%，其中墓园服务贡献收入6.88亿元，占比87.2%；其他两项服务贡献1.08亿元，合计占比13.6%。
而墓园服务收益的最大组成部分：出售墓地。
2015年至2017年，福寿园出售墓地占主营业务比例分别达79.31%、86.23%、86.49%，呈现稳定增长趋势。
值得注意的是，福寿园在2018年上半年的墓地平均售价已达10.05万元，较去年同期增长了7%。
实际上，福寿园出售的墓地价格，亦是年年上涨。
毫不夸张，墓地价格，已远超一线城市房价均价。
同时，福寿园出了差异化墓地，如草坪墓地、定制墓地、成品艺术墓地等，其2017年年报显示，福寿园传统墓地均价4万元/座，而艺术定制墓均价高达42.18万元/座。
02
超低拿地成本，毛利率超80%
高额墓地售价的背后，是极其低廉的拿地成本，各大房企都望尘莫及。
福寿园的港股招股书显示，其大部分土地在2010年之前购入，且大多数来自政府划拨用地。
感受下这低廉的土地成本：最高562元/平方米，最低44元/平方米。
相对于均价10万元的售价，这样的成本几乎可以忽略不计。
由于土地的高达100、甚至200倍的超高溢价，福寿园的墓园服务毛利一直保持在80%以上。
其实高毛利普遍存在于国内的殡葬行业中。
A股上市公司福成股份（600965）年报显示，2017年其旗下全资子公司三河灵山宝塔陵园殡葬业务，毛利率高达86.78%，且子公司的殡葬业务为福成股份贡献了一半以上的利润。
但世界上另一家殡葬服务行业巨头——美国的“国际服务公司SCI”与之相比，仅20%的销售毛利率实在较低。超80%的高毛利率完全符合国人认为的殡葬行业最“暴利”的看法。
两者形成巨大差异的最大原因在于收入构成，美国人提前预定棺材和墓地跟预定汽车一样普遍，所以预订服务为SCI贡献了可观的收益。而SCI出售墓地的收入占营收五年平均比仅为27.7%。
03
墓地用地供应紧缺 福寿园慌了吗？
众所周知，殡葬生意可以说是刚需。
正因该行业的特殊性和垄断性，福寿园2013年在港股IPO之际，股价溢价近700倍。此后其股票也走出了长牛之势。
中金公司一份研报显示，中国的地价飙升，是福寿园盈利的关键因素之一。
而因为土地供应的紧缺，老龄化加剧导致的需求上升，墓地价格恐怕还只会有涨无跌。
中国国际资本公司的数据便显示，2017年墓园地块的平均售价为10.24万元，同比增长17%。
以福寿园的主要市场上海为例，上海民政局检查数据显示，上海约有7500亩土地可以用作公墓，截至2015年已经用去了5500亩，仅剩下2000亩左右。
而从全国范围看，因为合法墓地的稀缺，2014-2015年的《中国殡葬视野发展报告》的现有墓穴都将在10年内用完。
不过，福寿园暂时并不慌。
其2018年中报显示，土地储备方面，截至2018年上半年，福寿园可用于墓穴销售的土地面积约为217万平方米。 上半年，福寿园使用土地面积为1.71万平方米，与去年同期基本持平。
实际上，按照这一速度，福寿园目前的储备土地还可以用个几十年。
04
暴跌前夕，机构看涨50%
尽管此次福寿园称殡葬管理条例草案不会对其营运产生重大影响。
但很显然，福寿园最赚钱的部分就是墓地服务这个版块的收益。
如果未来中国政府对墓地售价进行价格管制，在土地取得成本加大的情况下，福寿园这种高毛利盈利模式或许将被大幅削弱。
而在此次政策出来之前，包括中金公司、花旗等在内的券商机构纷纷给出了“买入”评级。
东方证券分析师认为，福寿园墓园销售阶段性低于预期，但不改长期成长前景，维持买入评级，并给出了9.63港元的目标价格。
麦格理资本分析师也认为福寿园虽然短期阵痛，但是长期获益，并指出其股价跑赢大盘，竟给出了10港元的目标价，较现价有50%的上涨空间。
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