◎作者 | 任自在
◎来源 | 叶檀财富（yetancaifu） 已获授权
香港楼市，唉……
中原城市领先指数单月CCL大型、中小型单位全线下跌，领先指数下跌1.36%，其中大型单位下跌0.41%，中小型单位下跌1.53%，大型屋苑领先指数下跌1.61%。
其实，早在5月份，我们就提醒了风险，几乎是全网最早。
5月29日我们发文提醒檀香们，美元走强很危险，一定要关注香港楼市下跌。
当时内地楼市热闹非凡，大部分人还沉浸在楼市狂欢中，但是我们观察到数据异常：代表香港楼市总体水平的中原城市领先指数CCL，一周数据全线下跌，楼市总体指数，无论大型、中小型单位，全线下跌。大型单位一周暴跌了3.21%，月度数据有2.09%的巨大降幅。
半年后，香港楼市急转直下。
香港楼市的参考指标十大“蓝筹屋苑”当中的，海怡半岛，2个月下跌近7%；杏花村，近期房价大跌10%；嘉湖山庄，近期房价就下跌了15%；沙田第一城的房价更是大跌19%。
还有就是太古城，太古城向来被香港中小型屋苑房价的行情风向标，很多人知道太古城曾有人因为负资产问题跳楼，但是太古城的房价近期也下跌了13%，房价直接从今年7月份的23000多/呎下跌到19000多/呎。
香港楼市持续下跌，影响巨大。
当年1997-2003年香港楼市泡沫破裂，有超过10万的香港人沦为负资产，其中就包括大名鼎鼎的王菲、张卫健等明星，更别说普通人了。
01
跌，还是不跌 这是个大问题
根据瑞银发布的2018全球房地产泡沫指数显示，全球房价泡沫最严重的不是北上广深、也不是东京巴黎纽约，而是中国香港。
全球20个金融中心的地产市场，没有一个比香港有更高的泡沫风险。
美国城市规划咨询机Demographia发布的《全球房价负担能力调查2018》也显示，香港已经连续八次成为全球房价负担最高的城市。
数据显示，香港的供房负担比例为19.4，这就意味着香港人全款买房的话不吃不喝得19.4年。属于极度买不起房系列。
房价如此高，越来越多的香港人买不起房了，这也从侧面说明香港房价很高。
根据香港政府统计处最新发布的数据，截至2017年底，只有49.2%的香港本地家庭拥有所居住房屋的所有权，也就是说有超过50%的香港人是没有买房的，这个数据创下了1999年以来的最低水平。
香港楼市进入两难：不能再涨了，已经有这么多人买不起房子了；更不能跌，跌了会让房子沦为负资产，问题更大。
按照香港目前的政策，首套房子一般商业贷款首付比例是30%，公积金贷款首付比例为20%。这就意味着如果房价一旦下跌20%，很多人将会沦为负资产，也就是说你即使把房子卖了也不够还房贷的，而且还损失了首付。
有些人可能会说，没关系啊，香港不是有个人破产制度吗？申请个人破产不就可以不还房贷了吗？个人破产制度，看起来很美好，但是实际更残酷。
按照香港的个人破产制度，如果你申请个人破产，那么破产人最多可以在你的房屋里面居住12个月，并且破产期间不得有任何高消费行为，消费100港币以上你必须得向对方说明你是一个破产人，也不能出国旅游，吃饭不能超过3000港币，买衣服理头发不能超过800港币。
高消费生活全面受限，曾经的香港明星章小蕙和钟景涛就因为炒房巨亏而破产了。
现在，香港部分楼盘的价格跌幅已经超过20%了，比如近期嘉湖山庄的一套房子，降价幅度已经超过22%。
除此之外，香港近期的违约案例近期也正在激增，数据显示，从今年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起个人买家违约案例，相比2007年增长了3倍。
香港楼市已经发生变化，很多人的生活将紧随其后。
02
最后稻草：楼市调控+美联储加息
本轮香港房价下跌的原因很多，但是总结起来就两点，一个就是港府的房地产调控政策，另外一个就是美联储加息。
今年6月28日香港讨论了三项房屋新措施，其中就包括向一手房征收空置税。香港的空置税主要是针对开发商房子闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手住宅征税，空置税为评估出的年租金的200%！大约相等于楼价的5%！
200%，这个力度是非常大的！比如香港目前的一套房子的月租金为5000港币，年租金就是6万港币，那么空置税就高达12万港币。
虽然现在香港整体的空置率不高维持在4%左右，但是空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，截至3月31日，香港空置一手住宅大约为9000套，占预计供应量的9%。
空置税的征收让香港楼市迅速降温，香港的空置税是在今年6月28日公布的，相应的我们可以看到香港部分楼盘的见顶价格也都是在空置税公布以后，比如蓝湾半岛在今年6月24日开始见顶、太古城今年7月15日创下23047.6/呎自此开始下跌、杏花村在今年8月12日创下15575.09/呎后开始下跌。
有人说空置税征收意义不大，但是我们从香港楼市中可以看到，空置税在控制短期房价方面，作用是非常显著的。
为了限制炒房客，香港还对内地买家征收30%的印花税，香港居民购买二套房，也差不多是这个税率，一套1000万港币的房子，印花税就高达300万港币。印花税的征收比例甚至赶上了一套房子的首付，因此，进一步提高投机者的炒房成本。
除此之外，香港也准备推出限购措施，今年香港特首就表示为应对楼价上升问题，再进一步限制香港私人楼房卖给外来人。
还有就是美联储加息，因为港币是和美元挂钩的，美联储今年连续数次加息，所以港币也不得不跟着加息，今年9月份香港进一步提高了香港的基准利率，提升至2.5%，紧接着，香港的各大银行也纷纷上调了港币的最优惠利率，其中“最优惠利率”是给信誉良好的大客户的利率，它被认为是一种重要基准利率，它的提高，意味着银行放款利率全面提升，这就意味着香港的低息环境已经结束，同时也进一步提升了香港购房者的成本。
香港楼市已经驶入深水区，祝福香港。
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