◎作者 | 趙拾壹
◎来源 | 叶檀财经（tancaijing） 已获授权
一言不合，房地产就入冬。
1月4日央妈全面降准，大家习惯性地把目光投向房地产市场，尤其是在去年12月份多个城市释放调控放松信号，房贷利率出现首降，此时的降准牵动着大家的敏感神经。
然而，预期的状况似乎并未出现，从房地产销售数据来看，依然是寒意料峭。
根据克尔瑞数据，今年1月份，Top30房企中仅有3家的销售增速高于去年同期。
关键是2018年的“扛把子”——三四线城市也不行了，碧桂园、恒大、万科、等大型房企的销售增速都降了一多半。
大型房企凉凉，整体销售数据也很难看。
2019年1月，据中指院《中国主要城市房地产市场交易情报》，受监测的主要城市1月份成交面积环比下降29.69%，近九成城市环比下降，同比下降10.92%。
分城市类型看，四个一线城市成交面积环比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二线代表城市成交面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线代表城市环比降24.63%，同比下降33.60%。
01
别被数据骗了 楼市非但不凉，依旧火热！
截至1月末，中指院监测的主要城市库存总量环比下降1.7%。一线城市中，深圳和北京都出现大幅下降，在7%~10%之间。而就在2018年12月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升9.0%，北京和上海升幅均超10%。
12月份还在大幅上升的库存，1月份就出现大幅下降，原因无非两点：一是一月份建的房子少了，二是一月份卖的房子多了。
而前面说到，一月份主要城市成交面积明明是下降的，并且环比降幅还不少，难道房地产市场真的依然是寒意料峭吗？未必，我们来看看一月份亮瞎眼的天量社融！
2月15日，中国人民银行公布数据显示2019年1月新增社会融资规模4.64万亿元，人民币贷款增加3.23万亿元，各项数据大幅超过预期。
再看细项数据，更是夸张。居民部门中长期贷款本月增长6969亿元，较上月多增3890亿元，这一增长幅度，创下有统计以来的历史新高。
居民部门中长期贷款，主要投向为房产市场和汽车。前面说到，房地产一月份销售这么差，难道是汽车销量暴涨了？
根据乘联会最新公布的数据，1月国内乘用车批发销量同比下降17%，零售销量同比下降2%，虽然由于春节效应零售销量跌幅已经大幅收窄，但汽车销量依旧在延续下跌。
不是买车，那就是买房去了，看来一月份房地产市场非但不凉，而且火热！
02其实 楼市一直没冷过！
如果说，居民中长期贷款暴增是真的，那么房地产统计数据是片面的，而新闻都在用片面的数据做文章。
既然上面监测数据说的是，1月份中国主要城市房地产成交下滑，还有龙头房企销售量大跌，那就说明“非主要城市”的销售量是上涨的，并且中小房企销售情况并不差，事实也是这样。
亿翰智库数据显示，阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。
2019年1月，阳光城实现销售金额118.1亿元，同比增长31%；金地实现签约金额106.3亿元，同比上升31.02%；中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元，比上年同期增长34%。
也就是说，三四五线城市依然是楼市销售的中坚力量。
有时候我们的认知和现实往往存在较大的差距，比如说2018年由于房企融资困难以及楼市调控的加码，外加一些房价大跌之类的报道，让大家一致认为楼市要凉要凉，甚至马上就不行了。实际上，2018年楼市表现依然很突出。
我们从贷款数据来分析。2018年，全年新增人民币贷款16.17万亿元，比过去3年同期均值多约3.54万亿元。
从结构看，住户部门新增中长期贷款4.95万亿元，占全部新增人民币贷款的30.6%，比2017年下降8.6个百分点；短期贷款2.41万亿元，占比14.9%，比2017年上升1.4个百分点。
总体来看，在全年新增人民币信贷中，中长期房贷占比有所回落，这符合我们2018年贷款利率不断上行，房地产调控加强的感知。
但需要注意的是，居民短期消费贷款是上升，是大家消费能力强了吗，数据来看貌似不是。
2018年社会消费品零售增速一直是往下走的，所以说一部分消费贷流入到了房地产市场当中。
早在2018年8月，一个月的时间里，银保监会就开出了418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。
其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而遭受处罚。
而房企的销售情况也可以佐证楼市依然风景独好。2018年，百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标，有近9成房企按时完成了全年业绩目标。
其中，金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在11月就提前完成了全年业绩目标。
03
房地产大势 分化是趋势！
我们再回到一月份的房地产市场，为何房贷出现了大幅上涨呢？
一个重要的原因是“放水”。这里说的不是直接大水漫灌进入楼市，而是大家对资金利率变化的预期。
2019年1月，居民储蓄出现大幅回流的迹象。
1月份，个人存款大幅增加3.87万亿元，同比增长15.5%；M0增加1.43万亿元，同比增长17.2%。
这说明今年春节老百姓手头更宽裕了？不是！说明大家手握充裕资金，却不知投向何处。
今年1月7日以来一级市场发行利率快速下行，这导致连过往少人问津的可转债、城投债，也出现了“天量认购”。
而就银行理财而言，在资管新规的约束下，资管机构无法再靠期限错配、资金池等方式创造低风险与高收益兼具的资产。
普益标准《银行理财市场月报》显示，1月415家银行共发行了10041款银行理财产品，其中封闭式预期收益型人民币产品平均收益率为4.31%，较上期下降0.05百分点。
随着封闭式产品所投资产，尤其是非标产品的不断到期，受限于资管新规与理财新规的限制，银行无法投资新的非标资产，只能投资于流动性较好，收益更低的资产。
这样来看手里有点闲钱的人，稳健型的投资这点收益已经没有什么吸引力了，还不如直接放银行存着。而手里钱多的人，股市一般玩不转，还是买房最靠谱，刚好赶上房企“折扣季”，何乐而不为？
当然，在这方面，银行业挺鸡贼。目前市场普遍预期房产市场高峰已过，在三四线城市房价大概率面临调整、按揭贷款需求量与利率可能下滑的预期下，银行倾向于尽早释放贷款额度，因此一月份居民中长期贷款出现暴涨。
需要注意的是，前面分析很多人这一波买房依然集中在三四五线城市，这样的投资还是有些盲目的。长期来看，房地产市场会分化，很多房价虚高的三四五线城市房价调整是趋势。
目前来看，土地市场已经出现了分化。2019年1月，100大中城市成交土地面积4307.76万平方米，分化非常严重：
一线城市成交面积490.59万平方米，同比大增74.25%。
二线城市成交面积2275.57万平米，同比下降16.48%。
三线城市成交面积1541.60平米，同比大幅下降48.97%，下滑幅度最为明显。
2018年三四线城市房子卖的好首先是房企扎堆在三四线城市拿地，现在画风突变，这就说明有些城市炒作已经到头了，这一波最终有些人是要站岗的。
总结来看，房子该买还要买，但是不能瞎买！
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