◎作者 | 刘晓博
◎来源 | 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
5月15日上午，统计局公布了1到4月规模以上增加值、固定资产投资、房地产投资、消费等方面的数据。这对于判断当前经济形势，有重要的帮助。
如果用一句话来概括，当前的经济形势是：楼市仍然高歌猛进，成为支撑经济的重要力量；制造业、消费、能源等，则出现了回落迹象。
上图是“规模以上工业增加值”的同比增速，可以看出在4月出现了显著的拐点。统计局解释说，这跟“税改落地前的企业提前备货”有关。
上图是“固定资产投资”增速，同比增速从上个月的6.3%回落到了6.1%。可见，央行在4月的“轻踩刹车”产生了立竿见影的效果。中国是投资拉动型经济，投资增速长期低于GDP增速，会带来持续的稳增长压力。
上图是“社会消费品零售总额”的增长情况，也在4月出现了拐点。
上图是发电量的增长情况，4月同比增速为3.8%，也低于GDP增速。
上图是前两天统计局公布的“制造业采购经理人指数”，也是回落的。但没有跌破50点这个荣枯线。
在主要经济指标都回落，而且普遍低于GDP增速的时候，楼市里除了卖地收入外，多数指标都“高歌猛进”。
上图是“房地产投资增速”，创出了近期的新高11.9%，几乎是GDP增速的两倍。
房屋销售额的同比增速，也迅速反弹到了8.1%，超过经济增速。
上图是“房企本金到位情况”，也强劲反弹。
另外，国家统计局还告诉我们。2019年1—4月份，全国房地产开发投资34217亿元，全国固定资产投资（不含农户）155747亿元，全国投资方面的“房地产依赖度”为22%。去年同期则为19.8%。
此外，从国家统计局数据里，我们可以发现最危险的房子，是哪一类。
上图是“2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况”的局部截屏。可以看出，今年1到4月“商业营业用房”销售了2579万平方米，同比下降了8.8%。
由此我们可以算出，今年前四个月“商业营业用房”月均销售645万平方米。而到4月末，这类房子的全国总库存是13451万平方米，去化周期长达20.9个月。
按照这个算法，我们可以算出，全国住宅的平均去化周期为2.64个月，办公楼的去化周期是15.4个月。
看起来好像都不太长？
这是因为，国家统计局的“待售面积”是现房，没有包括拿到预售证的。我们通常使用的“去化周期”，是计算上预售这一大块的。
一般来说，预售的量往往超过现售的量。也就是说，上述三类房子的“去化周期”至少要乘以2。这样全国住宅的“去化周期”不小于5.3个月，办公楼不会小于30个月，“商业营业用房”不会小于40个月。所谓“商业营业用房”，基本上就是商铺。
也就是说，商铺类的“去化周期”是住宅的8倍；而办公楼的“去化周期”是住宅的5.8倍！
这就是为什么我不建议大家买商铺、写字楼的原因。几乎在所有的城市，商铺、写字楼都是过剩的，而且仍然会过剩下去，因为还有源源不断的土地，被用作开发商铺、写字楼。
2018年5月，湖南官方的一份文件流出，让外界看到了这个省“非住宅”的过剩状况（文件如下）。
其中多个地区的“非住宅”的“去划周期”长达240个月以上。也就是说，即便不建设新的房子，20年也卖不完。这些城市，基本上都是人口流失的四五六线城市。
为什么商铺、写字楼都出现了这么严重的过剩？原因很简单，地方政府热衷于追求GDP的增长。
虽然所有的房子在建设过程中，都带来GDP增长。但建成、销售完成之后，住宅就很少产生GDP和税收，因为没有房地产税和房产税。但商业、办公用房则不同，这些房子租给企业，企业在经营过程中会产生税收，创造GDP。
所以，地方政府都有严重的“产业空心化恐惧症”，在批地的时候、旧改的时候，都热衷于批商业和办公用地。这类土地不仅可以持续产生GDP和税收，外表也比住宅光鲜，可以树立城市形象。
在商业和办公两类房子里，商铺显得尤为过剩，主要原因是：
第一，网购越来越发达，“提袋消费”（比如服装、鞋帽，可以装在袋子里拿走）转到网上，自然分流了商铺的生意；
第二，越来越多的商业综合体出现了，其建筑、土地成本都很低，方便停车、有空调，分流了原来街铺的生意，打压街铺的价值；
第三，大城市普遍建设地铁，产生了大量的地铁商铺。
所以，在写字楼和商铺之间，商铺又显得尤为狼狈一些。看懂了这一点，你就会明白主营“商业综合体”的开发商为什么率先转型，主营写字楼的开发商也快活不下去了。只有住宅，仍然基业长青。
如果足够明智，在不动产投资上要对商铺、写字楼保持足够的警惕，轻易不要冒险，弄不好就套在里面，很难有机会解套。至于公寓，就比写字楼和商铺好很多，住宅则更安全一些。当然，这还要“因城而已”，不能一概而论。
一般来说，一线城市、强二线城市因为有持续的人口、企业增量，库存量暂时偏大、但位置好的区域未来存在转机，可以“以时间换空间”。但三四五线城市，甚至是小镇上的商办物业，风险就大很多，绝对不能乱买。
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