◎作者 | 宋富贵
◎来源 | 米宅（MizhaiPlus） 已获授权
01
说实话，当我在5月11日傍晚，听说了苏州调控升级的消息。
没什么惊讶，因为一切都合理逻辑之内。
首先，苏州之春涨成了这个样子，新房、二手、土地市场，一浪更比一浪高。
从去年年末上涨开始，到调控之时，工业园区新房房价普遍上扬30%，二手房挂牌价上涨一倍以上，园区四月底出现楼面价高于3万的地王。
稳地价、稳房价，稳预期，一个也没有做到。
不但苏州自己如此，而且明显带动周边的无锡、常州房价向上，形成了联动效应。
另一个方面，看国家这个月的态度。
70城中，房价增长过快的城市被点名。
419，中央工作会议，重提房住不炒。
长沙出台契税收紧，楼市降温新政。
等等。
所以，苏州必须调控升级，一方面苏州需要降温，周边城市需要降温。
更重要的一个方面——中央的精神需要落实。
因为此时此刻——苏州在全国房价涨幅榜遥遥领先，这个城市就是”419“新房住不炒的试金石。
苏州都不调，上面咋好意思要求其他城市调，这不成了“百步笑五十”了吗？
这就是本次苏州调控的逻辑，非常简单。
02
然而，当你静下心来，认真的去读苏州调控的细则，你就会发现，调控虽然出了，“力度”却颇有深意。
先看，新政大致条款。
1、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。
2、新房限售：对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
3、二手房限售：对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
4、学位房政策：优化完善施教区内住房的学位政策。
5、新房销售：在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
通篇看下来，几个感受。
第一、 这不是一个大苏州的调控政策，而是一个苏州局部过热地区的调控政策。
因为核心政策——新房限售的涉及面只是工业园区和高新区，而二手房的限售政策只涉及了工业园区，连高新区都没有算上。
第二、 这是一个温柔版的调控，对于抑制炒房最最核心的举措，只有限售。
短期能降温，特别是将新房市场降温的限购、限贷政策，未做任何的收紧。更谈不上出台那种打补丁的“限离”、“限商”的政策。
苏州依旧是维持着本地人能买“三套”这样的，二线城市最宽松的套数限制。
甚至，五年的二手房限售，会把部分购买力，重新推向新房市场，至少是姑苏、相城、太仓、昆山的新房市场。
第三、 在某种意义上说，还是一个鼓励性的文件。将建筑面积50～60%的住房，优先出售
给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。
用商品房的房源达到了“公租房、经适房”的目的，又保证了市场不至于因为“限售”一下冷的很厉害，而且符合了发改委一亿人进城等的大方向，可谓未雨绸缪，一箭三雕。
当然，第一条针对土地市场的，只有一句话的评论，依旧是个‘表态性’调控，没有什么必杀技，拉长了企业从拿地到预售的周期，然而被吓住很可能只是资金链紧张的中小房企，对于真正的全国大房企是没有什么作用的。
03
所以，可以断言。
511苏州调控是一版局部的调控，因为大部分措施只针对过热的高新区、园区。
511苏州调控是一版温柔的调控，最大杀招就是限售，不涉及限购、限贷问题。
511苏州调控还是一版力度恰当的调控，将主要购买力调往别区，而将园区、高新区房源转给苏州新移民。
别说和长沙去年，625反炒房政策力度不能比。
就是和成都去年，515分区限购政策力度也不能比。
荡开一笔，有的公号，用这样的标题形容本次调控。
我倒觉得，大可不必。
因为打击最大的只是园区的短炒二手房房东，这部分客户在整个苏州大盘子中毕竟有限。
然而，真的可能会慌，倒是苏州姑苏、吴中、相城这些区域和无锡、常州这些城市的刚需和改善，因为不限售的优势，将会吸引更多的购买力，去那里“下注”。
04
仅仅思考苏州的调控方案，则是不够的，如果放在全国来考虑，则能推出更多的东西。
至少，从这次511苏州调控，我看到了上面“419”新房住不炒的底牌。
苏州没有纳入70城房价的监控，所以我们没有办法拿到苏州官方认同的今年环比和去年同比的数据比较。
然而，按照第三方“冰山指数”来统计，苏州环比涨幅已经相当惊人，达到了5.3%。
这个数据，是第二名南宁、长春的3.5倍，是第三名呼市的5倍多，可谓一骑绝尘。
所以，全国楼市一片静淡，都盯着这个“异类”城市来看。
苏州是应该受到最最严肃批评的，是应该出台最最严格调控方案的——这是一个地方政府，最起码的政治觉悟。
然而苏州却出台这样一个“局部、温柔、力度恰当”的调控方案，这才是诡异的地方。
或许这个“诡异”的调控，和下表有关，和正在进行的五月最大的焦点事件有关。
以月度环比涨幅5.3%的苏州，只出台这样一个极为克制的调控方案。
对于那些月度环比只有一个点的城市，该怎么调控呢？
当然，这个举动放在全国来看，也是无奈之举。
宏观经济下行，政策松一些，房地产的形势好一些。
宏观经济上行，政策紧一些，房地产的形势差一些。
苏州511调控的力度，会不会已经是”419新房住不炒“的底牌。
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