◎作者 | 刘晓博
◎来源 | 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
未来10年，投资楼市有6个关键字——城市群、都市圈。
而这“6字真言”，恰恰就是中国“新型城镇化”的基本内容。中国正在形成一大批城市群，并在围绕其核心城市构建都市圈。
在城市群和都市圈形成中，起到关键作用的基本上不是公路、高速公路，而是轨道交通——这不仅包括高铁、城际，更是指地铁快线、地铁普线和轻轨。原因很简单，只有轨道交通才是靠谱的，事故少、基本上不塞车，具有稳定的通勤能力。
当今中国，有这么几条轨道线，由于他们连接了一线城市、强二线城市及其房价便宜的卫星城，因此受到全国性的关注，它们隐藏的投资价值巨大。
1、北京地铁22号线（平谷线）
这条线起点为朝阳区东部，向东穿越河北三河市（燕郊等区域），再进入北京平谷地区。它不仅是北京东部重要的轨道线，还将是第一条把北京和河北廊坊北三县连接起来的轨道线，有可能在2022年通车。
2019年初，这条“事关北三县楼市兴衰”的轨道线传来大消息：将在燕郊设立分叉点，然后分两路连接北京。一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支拐入北京的东坝地区。未来建成后，这两条线在运营时将实现“套跑”。
上图就是官方给出的“线路走向图”，右侧最长的红线就是22号线的主线，最大的拐弯处就是燕郊。蓝色的虚线，就是连接东坝的支线。
上图是网友爆料的比较详细的走向图，并非官宣、也非最终方案，大家可以作为参考。
上图是大家最关心的，北京22号线在河北的站点分布情况，可以看出有四站——齐心庄站、高楼南站、神威大街站、燕郊站。
其中“齐心庄站”预留三河支线；“高楼南站”大约在京秦高速与引潮干渠南侧的乔高屯附近；“神威大街站”在迎宾路与神威北大街交叉处附近；“燕郊镇站”在京哈铁路南侧的迎宾路与冶金路交叉处附近。
对于环京楼市，我的看法是：廊坊的北三县（香河、三河、大厂）总面积相当于一个中等县，是飞地，堵着北京东大门，最具想象空间。其次是固安和廊坊市区，堵着北京南大门，北京新机场在这里。
武清西北部也靠近北京，如果未来有轨道交通，也可以激活这里，因为天津同时具有高考红利。至于涿州就差一些，但如果未来有地铁连接北京的盘，也可以关注。环京的热点在东部和南部，北部和西部（张家口、承德）差很多。
整体而言，“环雄（安）”的确定性不如“环京”，“环雄”包括任丘、文安、霸州、徐水、高阳等。雄安发展起来还需要较长时间，存在不确定性。
未来北三县、固安和廊坊市区，会有更多地铁、城际连接北京，距离站点800米内，教育、商业等资源配套好的盘，将有显著的投资价值。
2、沪嘉城际
上海都市圈也日益成熟。在上海市区和苏州昆山之间，早就通了地铁，并带旺了昆山楼市。
随着“长三角一体化”纳入“国家战略”，这个区域将诞生新的利好。其中最大的看点，是“沪苏浙一体化示范区”，包括浙江嘉兴下面的嘉善县，上海的青浦区和苏州的吴江区、昆山市（见下图）。
此前我多次在专栏里分析过这个区域，认为是未来长三角新热点，可以结合轨道交通规划来投资。
目前“示范区”规划仍然在做，轨道交通的完整规划跟“北京+北三县”一样，都没有公布。比较成熟的，是从嘉兴市区到上海的“沪嘉城际”。
嘉兴市政府网站年初已经公示过“沪嘉城际轨道项目（浙江段）工程可行性研究”，现在已经确定的选址走向就是：嘉兴南站为起点，途径嘉兴市南湖区、嘉善县，在金山区枫泾镇进入上海，终点引入上海松江枢纽。
2019年2月26日，嘉兴政府组织召开《沪嘉城际轨道项目（浙江段）线站位方案》专家咨询会，开始具体站点定位选址。媒体透露：在嘉善境内可能设姚庄、嘉善火车站、归谷科创园等2-3个站点。
也就是说，未来嘉善到上海会有两个轨道线路：一个是已经建成的沪杭高铁，从嘉善南站可以到虹桥站；另外，是走沪嘉城际，直达上海松江站，也可以最终抵达虹桥站。
以沪嘉城际的站点画圆圈，1公里半径里的楼盘都很有投资价值。嘉善楼市，有望随着这条城际线的建设“更上层楼”。事实上，目前嘉善楼市已经比较热，买房子往往要捆绑车位。目前嘉善还没有实质性的限购。
3、深圳14号线、16号线、33号线延长线
深圳地铁14号线是市中心联系东部的快线，16号线则是东部的普线（上图），这两条线在深圳龙岗区和坪山区两次交叉，构成了深圳东部轨道交通的轮廓。最终，这两条线都将延长到惠州，一个连接惠阳，一个连接大亚湾。
上图是惠州南部轨道交通规划图，可以看出14号线进入惠州之后，有4个站点，把惠州南站跟深圳连接起来。16号线的延长线在惠州有三个站点，在“文旅北”跟惠州地铁1号线连接，最终也通往惠州南站。但16号线的3个站点附近住宅楼不多，前两个站点还有点荒凉，不知道未来会不会变动。
惠州市区人口没有达到300万，不具备建设地铁条件。未来会不会因为“大湾区规划”和“都市圈”，率先把上述两条线的延长线建设起来，有待观察。所以，这两条延长线何时可以建成还有疑问。
最近一段时间，关于深圳地铁33号线（快线）也有很多讨论。33号线可能成为贯穿深圳东西的重要快线，起于机场北（T4航站楼）枢纽，经机场东、石岩、龙华、坂田、李朗、横岗、大运、坪山站、坑梓，长约68.3公里。未来向东可能延长到惠州、大亚湾、惠东县乃至深汕合作区。向西，则可能跨珠江口到中山、江门（远景）。这个线路一旦确定规划，将对惠州南部楼市构成重大利好。
由于深汕合作区的存在，深圳必须修建联系市区和深汕合作区的更多基础设施，这对于惠阳、大亚湾、惠东县都是利好。
惠州楼市不限购，近年来已经从深圳后花园变成了全国热钱关注的焦点，轨道交通的建设，将全面重塑这个片区的价值。
4、广州和杭州的郊区轨道线
广州和杭州作为内地第四城和第五城，没有像北上深一样全城限购。广州的增城、从化不限购，杭州代管的县市不限购、临安区不限购。
其中广州增城的新塘，已经上升为广州东部交通枢纽，有3条高铁（广深、广汕、京九）、2条城轨（穗莞深及新白广城际轨道）、4条地铁（广州地铁13号、16号线、28号线、20号线）共9大轨道交通在这里交叉，目前也是外地人置业广州的热点地区。
杭州的临安区，则因为杭临城际（正在申请更名为杭州地铁16号线）和青山湖科技城的规划，再加上不限购，也成为外地资金流入浙江、杭州的热点地区。
上图是杭临城际的线路图，媒体称年内可以通车。
上图是杭临城际在临安区域的站点。
在核心城市都市圈投资，一定要紧靠轨道交通站点（800米内最佳），而且是地铁快线价值最大，地铁普线次之，城际再次之，高铁站第四。高铁站、地铁快线和地铁普线的交汇点，是最佳选择。当然，还要考虑学位问题、商业配套问题，有没有环境硬伤的问题。
未来，围绕着更多中心城市，会诞生更多有价值的轨道线。一条线的通车，增加1000亿的楼市市值，是非常容易的。
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