◎作者 | 刘晓博
◎来源 | 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
01
风向变了
6月中旬，楼市再次进入微妙时刻。
标志是，银保监会郭主席对楼市非同寻常的喊话。他说：“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”，这跟证监会易主席的“A股投资价值凸显”相映成趣。
不要以为只是说说，也采取了行动。我们不妨回顾一下过去9个月的政策走向：
去年四季度，楼市有宽松的迹象，“楼市调控”和“不炒”等字样一度在官方新闻通稿里一度消失。随后，去杠杆结束，货币供应量开始增加。到了今年一季度，新增社会融资额和人民币贷款都创下了新高，于是楼市出现一波小阳春。
一季度数据出来之后，风向有变，“把好货币供应总闸门”提法重出江湖，货币供应再次趋紧。
货币政策是楼市的指挥棒，往往立竿见影。
上图是国家统计局公布的1到5月房地产开发投资增速，可以看出在货币宽松之后一度连续反弹了三四个月，但到了5月开始下降。
上图是1到5月全国楼市的销售金额和面积增速，短暂反弹之后也开始下降。
财政部公布的5月财政数据也显示，1到5月全国卖地收入同比下降了6%。
于是，楼市“小阳春夭折”的说法重出江湖。
02
深圳向左，成都向右
在6月的敏感时刻，各地的楼市政策日趋“百花齐放”。
深圳和上海的房贷利率在走低。“融360大数据研究院监测数据”显示，深圳首套房贷平均利率5.20％，已经连续4个月下降；二套房贷款平均利率为5.47%，较上期下降2个BP。
上图是深圳主要银行的房贷利率，首套房上浮4%的利率已经出现，上浮5%是绝大多数，这在全国是偏低的。
新京报的报道则说，上海业有个别银行降低了房贷利率。6月14日，记者从光大银行上海某营业部工作人员处了解到，目前其首套及二套房贷利率均为基准上浮10%。该工作人员说：“大概在4月、5月的时候，二套房贷利率就变成上浮10%，原来是上浮20%”。
上海一直是全国房贷利率最低的“十大城市”之一，首套房利率普遍可以打95折，这在大城市里非常罕见。
在上海、深圳房贷利率下行的时候，成都突然提高了房贷利率。
据成都商报报道，6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。成都商报还说，这次的通知是“口头的”，算是窗口指导，没有正式文件。
在成都房贷利率和沪深背离的时候，北京和广州也出现了情况：由于暂时没有降低利率，而其他城市降低了利率，北京和广州已经被挤出了“房贷利率最低”的“前十名”（下见图）：
今年年初，北上广深曾同时给楼市降税，包括二手房交易的“增值税附加”和“房屋租赁税”，而且全部跻身房贷最低的十大城市，这是非常罕见的。也就是说，在半年前的楼市松动中，北上广深是领头羊。现在，除了深圳和上海之外，广州和北京已经被“挤出前十”。
新进入前十的大连、沈阳、乌鲁木齐和昆明，都是经济“一般般”的地区，而且限购不严格，或者不限购。至于前十名里的厦门、深圳和上海，则是限购严厉的城市。
03
信号“有点乱”，未来会怎样
说实话，最近楼市的“信号有点乱”。比如在恩施，“房协”要求各房企不要乱降价（见下图）：
在河南汝州等一些四五线城市，“由于国家棚改政策和金融政策调整”一度停工的棚改项目复工（见下图）：
这些城市的做法，跟上海深圳的“楼市利率走低”，都是在托住市场。
在而成都、苏州等城市调控在加强，是在“压住市场”。
一个楼市，两种调控方向，这是怎么回事？其实很简单，目标都是“稳房价、稳地价、稳楼市”。这就是“一城一策、因城施策”时代的奇观，有些分析者只根据一两个城市的做法，就对楼市下判断，认为政策逆转了，绝对是哗众取宠。
楼市已经进入“超级鸟笼行情”，这是我之前就说过的。当鸟触及笼子下沿，自然会托；鸟触及了笼子上沿，自然会压。
但这个笼子的上沿和下沿，不是完全水平的，而是有一个向上的角度，这个角度不能低于真实通胀，也很难高于GDP增速的1.5倍。或者说，角度在5%到10%之间。如果需要，偶尔破一下笼子上沿或者下沿，也是允许的。
最近常有读者问我：你之前预测2019年楼市前低后高，现在还这样认为吗？
是的，还这样认为。2019年房价整体上出现接近GDP增速的涨幅，是允许的，也是稳增长的需要。如果有些城市急性子，提前达到了，一定会有调控，回落一下，修订角度之后继续慢慢走。
前低后高是市场的整体态势，但有个别城市会例外。比如有的城市一下子涨了20%，后面就很难说。
楼市在“紧一阵子”之后，还会有微调，下面给大家看一张图：
这是全国“固定资产投资”的走势，5月增速再次回落，当这个指标明显低于GDP的时候，说明未来一段时间还有稳增长的压力。所以，货币政策和楼市政策会再次微调是有可能的。
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6月23号，智谷趋势创始人严九元
