重磅!房地产信托或将全面暂停!

重磅!房地产信托或将全面暂停!
2019年07月19日 22:33 智谷趋势

◎作者 | 大白

◎来源 | 米宅(MizhaiPlus)已获授权

01

先来看5个消息——

7月3日,监管部门对部分信托公司开始了“窗口指导”。简单总结:房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模,未备案项目一律暂停;地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停;

7月6日,房地产信托过快增长被“点名”控制。银保监会开展了约谈警示,要求信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

7月10日,部分银行开始被“窗口指导”。监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行,要求控制房地产贷款额度。

7月11日,据传国投泰康信托 、光大信托暂停房地产信托业务 ”的消息。

7月17日,中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示,要求收缩房地产信托业务。

我们会发现,7月刚一开始,一面是信托、银行被“窗口指导”。另一方面金融信贷开始全面收紧房地产信贷融资,监管机构亦开出多张地产贷款罚单。

7月4日、5日两天,宁波银保监局开出39张罚单,对十多家银行开出总额约1275万元的罚金。

这是非常明显的房地产融资信贷的收缩,房地产市场似乎一下子风声鹤唳。

原因呢?一些业内专家说——

1、 与这一轮土地市场转热有关,地产公司回归一二线拿地幅度比较大,地产项目增得太快。

2、 房企在2019年面临偿债高峰期。

但其实,这些分析只是表面现象,想要看到真相,我们可以再看下面三个新闻:

这三条新闻分别是2018、2017、2014年同期关于房地产信托相关信息。大家注意看这几个新闻的时间和月份,会发现两件有趣的事:

1、 每年7月前后,银监会总会整治、点名、收缩甚至暂停地产信托业务。

2、 这里面没有2015年和2016年。

02

我们先看为什么银监会总会在7月前后开始政策性喊话房企融资呢?

简单说,两个字,“周期”。

正如楼市有淡旺季一样,房地产融资信贷也是有季节性周期的。

关于房地产融资信贷可以从两个层面看,一个层面是针对个人的融资信贷,另一个层面是针对开发企业的。无论是针对开发企业还是针对个人,都遵循一个基本逻辑,那就是每年年初是银行额度最充足的时候,相对应的一般年底是没什么额度的,会适度收紧。

比如请看下面这个针对个人按揭贷款通知:

另外,体现到个人按揭贷款,也是在7月前后从下调转为上调。

比如截止到7月19日,南京有17家银行分(支 )行,首套房贷利率全部执行基准上浮15%。;

西安监测的11家银行,只有西安银行一家银行上浮10%,其余均上浮15%;

成都人民银行成都分行要求银行一手房按揭利率首套不得低于基准上浮15%;

广州部分银行将首套房贷款利率调整至基准上浮20%;

天津、苏州、福州、宁波、南宁等地房贷利率均有之前利率下调转变为再次上浮。

整体来说,每年过了6月,银行额度受管控开始日趋偏紧,无论是针对个人还是房企都一样。区别在于针对房企的措辞或者政策面看起来更严格。

另外还有一点大家需要注意的是,在中国所有政策出台之前一般会有两三个月的吹风,也可以叫做“压力测试”。因为即使要收缩开发企业的融资信贷规模,也不能一刀切,总要留有缓冲的时间。上层总的思想还是希望”健康、平稳“,并不是要打压房地产行业,更不是要整死开发商。

所以如果你把类似新闻连连看,就会发现,7月先后就会出现类似“点名”、”整治“的新闻,一般10月前后会出现“实质性暂停”新闻。,

如果你了解了这一点,作为一个普通购房者,你就可以很轻松的知道什么时候是一年中最佳签单时机?什么时候可以不用着急,等一下也无妨?

年初额度是最充足的,但是利率下调是一个循序渐进的过程,直到四五月份基本上才能确定一年中利率的最低水平。

所以当有人在5月份问2019年到年底有没有可能基准的时候,我的回复是不可能。因为5月份绝大多数的一二线城市的首套都是上浮10%左右。

但是,今年情况有一些特殊,因为高层419的表态,直接导致2019年小阳春提前结束,反映到融资信贷也是一样的。

从5月开始,房地产的融资信贷,无论是个人还是开发商,都已经开始趋严,6月份就非常明显了,所以在5月份直播的时候,我就说过,信贷宽松要结束了,单子还没走完的要快了,无论是开发商还是个人,再晚就不好批了。

在这一点上,开发商是具有灵敏度的,所以我们会看到一个现象,2019年5、6月土拍市场风起云涌,从二线烧到了三线,表面看是开发商疯狂拿地,事实上是开发商在尽可能的争取额度。就好比个人房产投资是囤房屯债,开发商是囤地屯债,大家的出发点是一样的。

如果我们将楼市季节性周期和房地产融资信贷周期二者联合到一起,那么对于购房者你就能清晰的看到,每年最佳买房时机,新房是在11、12月大定,拖到第二年的3月办按揭;二手房应该是12月、1月下定,拖到3、4月份过户按揭。既可以买到最便宜的价格还可以付出较低的融资成本。

(但今年还有一点特殊就是针对小微企业的经营贷力度很大,这是因为国家政策的倾斜,不是以点概全。这也是另一个话题在这里不展开了。)

03

我们再看为什么没有2015年和2016年。

我们看一下这两年关于融资信托的新闻——

我们参看2015年房产信托半年研究报告,会发现2015年,因对房地产市场本身信心不足,开发商不敢拿地,因此2015年是全面出台政策刺激的一年。

而2016年则是全面的宽松,因为去库存。

因此,抛开每年的小周期,从2015、2016年政策面对房地产信托的政策和态度,可以作为下一轮启动信号依据之一。

目前看2019年政策面对房地产信托的态度和政策,2019年是不具备条件的,这也就是为什么从2019年年初到今天,面对上半年小阳春、地王、抢房、限购放松等等,我们依然坚定不移的认为,2019年没有大涨行情,亦不是大涨的起点的原因。

04

我们再回到本文的开头,2019年7月面对政策面对房地产信托的全面收缩,毋庸置疑的是,开发商的苦日子已经开始了。

但有一点大家需要注意:相比2017、2018年的7月,2019年的7月开发商不仅要面对政策的压力,还将面对大家心态正在发生变化压力,可以说2019年的下半年,开发商是异常艰难的。

在过去三年,从2016年7月到2019年7月,整整三年。

楼市除了每年10%左右的季节性涨幅,一点主升浪启动的气息都没有。

2019年行至年中,大家会看到:

一方面部分未限购的三四线城市,土拍火热,市场火热,房价逼近省会;

另一方面,一线楼市波澜不惊,二线整体趋稳,房子不好卖,二手房挂牌量激增。

所以,越来越多的人心态发生了变化,越来越多的人对楼市走势感到悲观,对整体宏观经济环境感到无法判断。

事实上关于这一点,我们在《楼市一线声音》第一季074期《2019年,中国房地产正在下一盘大棋》已经解析过。

原因我们在前面洋洋洒洒的分析过了,简单综述其实还是两点:

1、 中国房地产背后的基本运行逻辑

2、 中国楼市是政策市

另外,我们还关注到,货币政策在年底将会有一个转变。这源于今年4月中旬央行应对全社会杠杆率的反弹,对货币宽松轻踩刹车。虽然当时正值包商银行事件,所以给予中小银行、非银机构了一些松动,但收紧趋势是没有变化的。

那么在这种趋势下,下半年上层会综合平衡两个问题:

1、经济增速对中国仍然具有重要意义。

2、面临外部不确定性的潜在影响。

因此,2019年年底货币政策会再度宽松加力。

经济世界好比大江大海,个人资产投资则像大江大海上的一叶行舟。

你能不能很好的研判局势,顺流而行,决定了这艘小船行进的速度和安全度。

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