租房市场大变局!这16个城市未来房租会跌吗?

租房市场大变局!这16个城市未来房租会跌吗?
2019年07月22日 20:12 智谷趋势

◎作者 | 局姐

◎来源 | 地产知识局(ID:dichanzhishiju)已获授权

01

近日,一份价值近400亿的名单公布了——

住建部网站上,公示了《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单》。

北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

一共16个城市入围住房租赁市场发展试点城市名单。

根据年初财政部、住建部发布的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》(下称《通知》),这16个入围城市,将连续三年,获得中央的财政补贴大礼包,根据城市规模分档,每个城市每年6-10亿元。

确实算是大手笔了。

02

到底什么是“住房租赁市场发展试点城市”?

今年2月发布的《通知》上是这么说的:

开展中央财政支持住房租赁市场发展试点,目标是用3年时间,分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场。

但,这其实并不是一个新出现的概念了。

2017年,住建部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

同时,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

这次和上次相比,区别之一,是财政开始给补贴了。

中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持,试点示范期为3年。中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。

一共396亿元。

这么多钱,拿来做什么?官方说法是:可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

简而言之,这一次,对于租房市场,政府愿意出钱补贴了。

并且,希望用这些钱培养专业的租赁企业,多供应些可以租住的房子,建好住房租赁的服务平台,缓解高租金和市场混乱,让老百姓们租起房来,更方便更透明。

另外一个区别,是入围城市变了。

这一次,增加了北京、上海2个一线城市,长春代替了沈阳,新增了长沙、重庆、济南和福州,两个非一线城市,佛山和肇庆出局。

16个城市里,除了北上广深占去四席,其余12个城市里,有11个省会城市,此外,就是东南沿海重要的中心城市厦门。

不是一二线城市,租房的供需矛盾没有那么大,就不要来凑这个热闹了。

03

既然有了这么大手笔的补贴,那这16个城市的房租会明显下跌吗?

这个,未必。

我个人认为,关键在于这些补贴会怎么花。

首先,房租本身就是随行就市的。

因为租赁市场缺少垄断,所以仍然是一个高度市场化的市场。

高度市场化的租赁市场,供应和需求决定价格,所以,虽然对于大中城市的租客来说,房租已经占了收入的很大比例了,但租金背后的泡沫,是不大的。

唯一能解决供需矛盾,降低租金价格的方法,是加大供应。这点,也是最近政策反复强调的。

但是,当下的租金回报率能吸引足够的长租企业入局吗?并不可以。

最近,易居公布了50个城市的租金回报率数据,对于大中城市的包租公包租婆来说,出租房产的回报率,真是低得可怜。

对于企业来说,也是如此。

长租公寓曾经是资本青睐的风口,但造血能力长期无法改善,从2018年下半年开始,资本市场对长租公寓态度转为谨慎后,更是举步维艰。

一方面,中小型长租公寓品牌“暴雷”无数,另一方面,不少入局的大型房企也不得不放缓步伐,甚至断臂求生。

最近,万科宣布“万村计划”主动违约,放弃一部分签约房源。

早在2017年开始,万科就开始收集深圳城中村的“农民房”,以10-12年的租约期限租下后,万科对房屋进行翻新改造,重新出租。

结果,万科万村在运营过程中面临的实际情况是:拿货价高,装修成本也高,出租价又达不到预期,回报率大概只有1%~2%。

最后,对于一部分房源,万科宁可赔偿违约金,也要退房。

万科毕竟家大业大,而更多的中小型房企,已经在退出难以赚钱的长租公寓行业。

近日有消息传出远洋集团将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务,再往前,五月,朗诗发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等五项业务剥离至控股集团。

这样的出租回报率,怎么才能刺激精明的企业重新入局?

除非,可以重新获得资本支持。

于是,近400亿的财政补贴大礼包出台了。政策杠杆及金融杠杆的倾斜,不言自明。

可以想见,未来租赁市场发展的财政资金可能会更加到位,包括租赁平台的建立和完善租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障等。

但是,400亿完全不足以扭转局面,毕竟,仅2018年四季度以来就有超过七家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模已经超过200亿。

社会资本,也需要跟上才行。

04

对了,还有一个可以观察的政策,是前几天,广州的“商改租”。

7月16日印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

当时,有些公众号高呼,这个政策出台之后,“公寓又可以买了”,这个脑洞,实在是有点大。

这一政策和个人购买的公寓没有任何关系,唯一的改变,是开发商可以选择把闲置的商业楼,整栋改成出租住房。从此不可以再入市,只能收租金。

其实是个挺精准的政策,一方面消化商业库存,一方面增加租赁供给。就是不知道对于缺钱的开发商来说,在降价销售回笼资金,和一点一点收租之间,会更倾向于哪种操作呢?

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