广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十

广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十
2019年08月07日 22:35 智谷趋势

来源:米宅看到没有,浙江省的房价地图颜色深到发黑。整个省没有一个城市的房子均价是低于1万的。全中国,唯有浙江这一个省如此“霸气”。这里的房价,绝对是开启了“地狱模式”。在全中国房价前50名当中,浙江11个城市以100%的上榜率实现“霸屏”,一个省,就拿走了五分之一的名额。广东和江苏虽然号称中国最牛省份,但分别也只有6个城市上榜,分别占据九分之一的名额。

数据来源:中国房价行情网 米宅为什么会出现这样一种局面呢?浙江凭什么冠绝全国?第一,广东这个地方,主要是被粤东西北拖了后腿。有句话是这么说来着,中国最富的地方在广东,最穷的地方也在广东。广东一年有97300亿元的GDP,相当于一个俄罗斯的体量。如果把它看做一个单独的经济体,可以排名全球第十四位左右。但别看它很强大,其实背后主要是富裕的珠三角在撑着,粤东西北穷的很。云浮、汕尾、河源、梅州……这些边陲之地的GDP常年徘徊在1000亿上下,乘以十倍才能够得上一个佛山。粤东西北的人均GDP更是严重落伍,仅相当于全国平均水准的50%,珠三角的30%。由于贫富悬殊太大,广东自然硬不起来。第二,包邮区江苏这个地方,主要是受到经济结构影响。有一种说法是这样的:江苏的实际利用外资的规模常年居全国第一,这里的GDP总量,很大一部分是由外资经济带动起来的。以苏州为代表,这座城市入驻了大量日本、新加坡、台湾的外资企业,强力托起了苏州,但富的更多的是外资股东,而不是底层的中方工作人员。所以江苏的整体购买力,就不如民营经济极为发达的浙江省。撇开阿里巴巴这样的巨头不说,浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。当江苏外企的中方高管为着五六十万年薪而996的时候,浙江的小老板们早已习惯了千万甚至上亿的流水。所以,别看浙江的人口和GDP都矮了一截,人家的财富可是大隐隐于市。浙江一套套天价楼盘背后,其实是活跃的市场经济和民间资本。这些,才能代表浙江人真正的实力。另外,浙江人向来就很有投资意识,像温州炒房团早在二十年前就闻名遐迩。除了给全国楼市带来一股洪荒之力以外,本土房地产市场自然也会更加活跃。02在大多数人的认知中,一个地区的GDP越高,就代表这个地区的经济越发达,房价也就会越贵。但是在浙江,这个规律完全不管用。除去GDP稳居前三的杭州、宁波、温州,后面几个城市的房价分布完全是一片迷局。

衢州、丽水、舟山这三个城市,GDP只有1200亿-1500亿元,包揽了浙江省的倒数前三名,但是这里的均价却跨过1.5万的大关,几乎要奔着两万去。而GDP排名相对靠前的绍兴、嘉兴,明明经济体量都四五千亿元了,均价却刚刚破万,排名浙江省倒数前三。这种画风,只能用诡异来形容了。如果你还体会不到衢州、丽水、舟山三市的恐怖,来,我们换一种坐标体系看看。这三个地方,住宅均价大概都在14000-18000元的区间,放在江苏,可以跟最富裕的苏南片区无锡、常州持平;放在广东,可以跟世界制造业重镇东莞、佛山看齐。但是你要知道,后四者的GDP都在7000-11000亿元之间,是衢州、丽水、舟山的8-10倍左右。(见下图)

那么,GDP一千多亿的城市,房价到底应该是一个什么样的水准呢?我们还是拿广东作为参考,这个省份有清远、韶关、阳江三个不太“争气”的小伙伴,经济体量都是一千多亿,跟衢州、丽水、舟山差不多。但是前者的均价区间只有5000-7000元,几乎是后者的三分之一。(见下图)

说到这里,你有没有觉得自己十年的经济学完全白读了,根本看不懂这蜜汁版的存在?别急,事出反常必有妖。这里边还是大有乾坤的。衢州和丽水两市深居浙南山区,如果说浙江是“七山一水两分田”,那么浙南地区就是“九山半水半分田”。

来源:Google Earth衢州各地是山水神奇,丽水被誉为“浙江绿谷”,这两个城市最大的特点就是可开发面积小。根据住房和城乡建设部的数据,衢州、丽水两个城市的建成区面积都不到一百平方千米,在浙江省是排名最为倒数的序列。如果按照常住人口/建成区面积来算的话,丽水的人口密度高达4.13万人/平方千米,全浙江第一,衢州的人口密度则为2.41万人/平方千米,也远比嘉兴和绍兴要高。这说明什么问题呢?说明衢州、丽水可用于住宅开发的土地注定是比较受限的,最终必然会导致住宅供应量较为稀缺的局面。根据智谷趋势的统计,2013年-2017年衢州、丽水人均住宅商品房销售面积分别只有0.62平方米和0.72平方米,比起GDP同体量的广东清远、阳江、韶关,明显要小很多。

如果是放在全国30个重点城市来看,衢州、丽水的供应量大概连平均水准的一半都达不到。

注:数据为2013-2017年平均数值一方面是稀缺的土地资源和有限的自然环境,一方面是相对较强的购买力(衢州丽水的人均本外币存款、居民收入秒杀韶关、清远、阳江),加之浙江人炒房的天然意识,也就造就了丽水和衢州的高房价。

舟山房价贵,也是差不多的原因。不过这座千岛之城还要一个特别的地方,就是头顶上的光环不少——舟山群岛新区、中国(浙江)自由贸易试验区、舟山江海联运服务中心……舟山在杭州湾的大版图中占据着重要位置,而高生态的承载能力又让这边发展可期,房价也就更有坚挺的理由了。和上述三个GDP弱市不同,嘉兴和绍兴在一马平川的浙北地区享受得天独厚的开发条件。

来源:Google Map

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