楼市历史罕见一幕出现:这个地方房价跌得越凶,房子被抢得越猛

楼市历史罕见一幕出现:这个地方房价跌得越凶,房子被抢得越猛
2019年08月06日 21:40 智谷趋势

现在,连美国富人也开始避险了,大举买入避险资产。

最近几个先行指标预示的结果,一点也不美妙。

全球各地货运量都在下降。

这说明,在贸易紧张局势升级和不确定性加剧的情况下,制造业厂商的日子很艰难。

看几个关键数据就明白了:

美国5月份货运量两年半来首次下降。

加州长滩港及洛杉矶,是跨太平洋货运的主要入境点,但第二季度集装箱货运量成绩都不理想。长滩港同比下降11%,洛杉矶港仅增长了1%。

香港国际机场是世界上最繁忙的航空货运枢纽,但第二季度货运量减少了8%。6月份香港港口的货运量也首次被越南超越。

韩国是全球经济的“金丝雀”,极度依赖进出口贸易,但出口额已经连续7个月下滑。

……

就连达利欧也在最新的研究里预测,接下来我们将见证全球低利率和大量印钞的时代,利用杠杆抗通胀,或许是当下最好的选择。

01

美国富人是怎么避险的?

就在这段时间里,美国富豪不动声色的做了同一件事情:大量入手伦敦豪宅。

(彭博:美国买家在伦敦豪宅买家中的比例创历史新高)

两个纪录:

金额十年新高:过去一年(截至今年6月)美国人在伦敦高端地区的房产平均消费是730万英镑,10年来最高。

数量翻倍:美国买家豪宅购买量翻番,占国际买家的20%。尤其是第二季度,购房数量明显增加15%。

伦敦几个富人区,肯辛顿、富勒姆、里士满、威斯敏斯特等等,市场均价200万英镑,美国富豪看中的,大多是千万以上的豪宅。

核心诉求还是想用伦敦房产来避险。

脱欧不是让伦敦房价跌了吗?还避险?这些人傻了吧?

最近,英国统计局宣布:伦敦房价创下十年来最大跌幅。

(卫报:伦敦房价创十年来最大跌幅)

跌了多少呢?

英国统计局的数据显示,截至今年5月,伦敦房价同比下跌4.4%,相比2016年的峰值下跌了8%。对比2009年金融危机时期,伦敦的最大年跌幅是7%。

为何越是价格下跌,美国富豪反而买得越凶?

注意看时间点。

今年上半年,最开始是香港买家冲进来买写字楼的多了,例如新加坡华人富豪欧石吉(Chio Kiat Ow),斥资2.6亿英镑收购了伦敦金融城带14年租约的地标大楼 8 Finsbury Circus,成为伦敦成交金额最大的交易之一。

在未来14年,欧石吉每年都能从大楼拿到无风险的1040万英镑租金收入。

除此之外,美国人在伦敦富人区买豪宅的变多。其实这些交易一直都有发生,但密集程度上引起大家注意,是从今年上半年开始的。

因为结局基本快要确定,悲观情绪也释放得差不多了。

7月23日,鲍里斯毫无悬念成为英国首相投票,从2016年脱欧公投到现在,大家持币观望了近三年,许多悲观情绪已经提前被市场消化。鲍里斯正式入主唐宁街十号后,便替换了上届政府超过一半的内阁成员,组建了一个大部分为疑欧派的内阁部长团队,火力全开准备英国脱欧。

相比过去一年的车轮战,现在反而是长痛不如短痛。既是在逼迫欧盟重新谈判,又是让市场和民众提前适应,做好应对。

10月份,欧盟委员会新的领导班子就要上任了,英国和欧盟双方都想赶在新团队上任前解决历史遗留问题。否则很多问题又要重新谈判,双方都不想再来一个万里长征了啊。

更重要的是,把脱欧放到历史长河里,对英国房价的影响,其实比想象中要小。

只是我们这一代人,没怎么经历过房价下跌,更没机会体验国际黑天鹅事件对中国房价的直接影响。脱欧带来的短期震荡,对我们的心理冲击还是挺大的。

但市场对英国的长期信心,也不是脑袋一热就诞生的。因为过去半个世纪的历史里,英国房价恨不得用“彪悍”来形容。

英国2019年4月的房价,是50年前的60倍。

伦敦2019年4月的房价,是50年前的102倍。

和其他国家和地区相比,就连中国内地的房价涨幅,也没跑赢英国。如果把这条曲线看作一只股票,最大回撤不超过15%。

涨幅唯一超过英国的中国香港,97年后房价暴跌七成,到现在香港人还心惊胆战。

分析成熟国家的房地产走势,尤其是像英国这样开放的市场,就看两个维度:

一是拉长时间周期,看历史上房价下跌原因是什么,回血能力如何。

二是市场供需情况如何,若住房供不应求,很快反映到房价上就是涨涨涨。

国际重大事件或危机对英国房价有影响,这是必然。但几次冲击之后,英国回血速度都很快。

短则半年,最长也就只花了两年时间。

历数对英国房价冲击比较大的几次危机,不是战争,就是石油危机,或者是席卷全球的金融危机。

每一个搬出来,都比脱欧的数量级大太多。

(半个世纪以来英国房价走势)

(半个世纪以来伦敦房价走势)

这就是时间的力量,伦敦和英国的历史积淀,是不会那么容易消散的。小插曲会让英国迷了眼,但还不至于方寸大乱,面目全非。

这片土地对于投资的确定性和稳定性,是穿越了时间的洪流,经历过危机考验的。

02

伦敦抢房记

也正因为能够经历时间的考验,这个夏天,伦敦正在经历最近十年来最激烈的一次抢房潮。

不仅外国投资者急了,英国本地买家今年也开始密集看房了。

彭博也观察到,最近英国的买家信心提升,回归楼市。英国房价也从脱欧公投后首次出现回升。

处于脱欧阵痛中的英国人民,虽然经历了房价的短暂下跌,但收入并没有受到重创,反而继续创下了2008年来最快增速,已经跑赢通胀。

收入上涨,往往会让居民将买买买的计划提前。所以,最近在伦敦看房的小家庭,数量明显增多了。

尤其是遇到了折扣力度大的项目,不到一周就没了。

伦敦和香港一样,一直以来都非常缺房子。每年新建的住房只能满足不到60%的住房需求,而这个高度市场化的城市,一旦房子不够用,房价自然就是涨涨涨。

伦敦市内有非常多的公园,占地面积还不小。这也是伦敦一直以来住房开发非常缓慢的原因之一。

这座城市几乎一半的面积都是绿地,光是皇家花园就有八处,其中有5处都位于伦敦核心区。例如著名的海德公寓、圣詹姆斯公园、肯辛顿公园、摄政公园和绿园,都位于非常核心的位置。而毗邻这些公园的住宅区,也成为了当地的豪宅区。

如果你买到的房子步行就能到大公园,你就赚到啦。

03

伦敦开启抢人模式

就在伦敦上演抢房大戏之际,英国也开始默默抢人。

中国留学生申请英国的人数暴涨30%,成为英国的第一大留学生生源国。在中国和印度学生的带动下,全球申请英国大学的人数上升到63.8万人,显示出英国教育对全球学生的吸引力。

英国不仅吸引来了留学生,也在放宽签证政策,来让更多的学生能够留在英国。例如,将毕业生的签证有效期延长半年至一年,让他们有充分的时间找工作。

伦敦虽然是全球房价最贵的城市之一,但伦敦庞大的铁路网和轨道交通,为年轻人创造了很多种选择。买不起金融城的房子,还可以住在3区,4区。再不济,周边的通勤小镇,在伦敦庞大铁路网、轨道交通的助力下,也能保证1个小时的通勤。

就连购房政策,也为年轻人提供了不少优惠政策。

伦敦是全球发达城市里贷款政策最宽松、最多样化的市场。无论是伦敦本地人,还是外国人,只要满足收入要求,就能申请到贷款,让购房人合理地利用到杠杆。既可以选择本息同还,又可以选择只付利息的贷款方案。

在全球央行趋于大宽松的时代,利用好杠杆,购买扛风险的资产,或许是我们抗通胀最稳妥的方法了。

而伦敦的产业多样化,也比香港要好很多。虽然房产和金融是支撑产业,但伦敦也是欧洲的科技中心,吸引了大量留学生和高素质人才。对于外国留学生和年轻创业者,这里也有欧洲最好的创业氛围。

(数据均来自PitchBook 2018)

当年轻人都在逃离一线的时候,越来越多的高学历人才反而涌入了伦敦。能够为年轻人提供多样化选择的城市,才能一直保持它的活力和吸引力。

这座经历了战争与金融危机的考验都平稳度过的城市,如果它都被抛弃了,全世界的资产都将无处安放。

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