史上最悲催!用最高的价格,买最烂的房子!

史上最悲催!用最高的价格,买最烂的房子!
2019年08月11日 08:41 智谷趋势

◎作者 | 时芳胜

◎来源 | 叶檀楼市(tanloushi) 已获授权

一代人有一代人的悲剧。最后一批80后的悲剧是,用最高的价格,买最烂的房子。实际上,第一次买房的人,90%以上都会被坑,只不过以前房价上涨,只要房子没塌也就忍了,反正退了房再买,也买不起了。最近两年,房价不涨了,但是开发商的本性没变,还是要利润最大化,又赶上钢筋水泥等上游原材料价格飙升。终于,用尽毕生积蓄,用尽六个钱包,堵上后半生命运的业主们爆发了!于是,买房的各种坑,各种匪夷所思的事情浮出水面,让人大开眼界。01你倾注深情的“家” 只是它的一笔生意“我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。”圈内大佬一语成谶,房子维权轰轰烈烈拉开序幕,最后一批80后擦擦眼泪,登上“舞台”。他们离开家乡,辛辛苦苦打拼七八年,终于有了点储蓄,禁不住跟自己称兄道弟的房产中介的诱导,终于满怀对未来的憧憬,出手买了一套房子。等收房的时候才发现:自己倾注深情的“家”,在开发商那里,就只是一笔生意。你买的房子,只是千万套房子中的一套;你买的楼盘,只是开发商千万个项目中的一个。他们唯一的目的就是,利润最大化,所以,养一批人研究法律法规的漏洞,想方设法钻空子,建筑成本能省就省,价格能高就高。至于质量和产品声誉?不重要。绝大多数人,一辈子也就买一套房,能坑一次是一次,反正他们也不要回头客,钱到他们手里,一切都由不得你了。你们天生对立。悲剧的是,你们掌控的资源,天壤之别。你合情合理的去维权了,说不定还会被其“友媒”喷:活该!难道房价只能涨不能跌吗?完全不提房子质量问题。弱势的一方,你能做的永远都是:防患于未然,千万别踩坑!千万别踩坑!千万别踩坑!踩坑了,你再去维权,就晚了,残酷现实分分钟教你做人。02教你一招:如何从财报上发现“黑心”开发商不踩坑,要先看清哪些开发商心比较黑。发现财务造假,发现黑心开发商,首先要分析,他们有没有动机。2018年8月,绿城董事长李军语出惊人,说“近两年的房屋质量是最差的”。为什么他敢语出惊人,大胆预测?主要有两个因素:第一,融资环境收紧,开发商本身缺钱;第二,钢筋水泥等上游原材料价格上涨。2016年,“房住不炒”,新一轮调控周期开启,开发商融资环境收紧。2019年,监管再出杀招,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道全面收缩。另一方面,供给侧改革,钢筋水泥原材料价格翻了一番,创历史新高,上游企业赚的盆满钵满。

开发商都是高杠杆运行,现金流就是一切,融不到钱,只能从客户身上“薅”羊毛:巧立名目,违规多收“服务费”;极力压缩建造成本,比如粗钢筋换成细钢筋,水泥少拌点沙土多掺点,反正你也看不出来,更何况,即便看出来了你也没办法。总之,开发商有“动机”搞豆腐渣工程。接下来,我们要找出不合理的财务数据。先看一张图:

这张图说明两点:1、房住不炒提出以来,房地产销售增速整体不断下滑;2、这轮房地产周期,房子建的越来越多。再结合上面的分析,这些房子有一个共性——质量差。按照正常逻辑,行业整体下行的时候,行业内公司也同步下行,如果有家公司业绩逆势大增,那么大家就要留意一下了。2018年,全国房地产销售额同比增长12.2%。中南建设增长多少?52%!更匪夷所思的是,2018年中南建设归母净利润同比增长219.09%!划重点:中南净利润增速是销售额增速的4.2倍!是营收增速的7倍!这明显不正常!什么是正常的数据?两个数字同步才正常。看一下龙头万科的数据,2018年营收增速22.55%,归母净利润增速20.39%,相差无几。什么导致这个异常数据的呢?如果是公司运营效率提升了,这是好事,但是也非常难,体现在财报上就是,营收大幅增长,三费大幅下降。很遗憾,中南建设的三费跟营收同步增长,销售费用、管理费用和财务费用分别增长33.46%,35.2%和21.67%。中南建设的公司运营效率根本没有提升。上升的是什么?毛利率。2017年,中南建设毛利率16.31%,2018年上升到19.56%,2019年一季度再次上升到24.34%。一般来说,一家公司的毛利率上涨是好事儿,这代表生产效率提升了,商品售价提升了,上游原料降价了。中南建设一条都不符合。房价全国都控制了,不准大幅上涨,上游原材料价格又翻了一番,此时中南毛利率大幅飙升,只有一个可能,那就是:建房子用的料少了,产品质量严重下滑,建的都是“豆腐渣”工程。交房的时候,如果“保安”跟你说,这个地方不能放重物,你得感激,因为他跟你说了实话,否则一不小心你可能就“掉”到楼下邻居家了。

(中间为水泥泡沫砖 轻质砖 只能当隔墙 不能承重)03教你一招:如何从财报上发现问题楼盘事出反常必有妖,不要相信奇迹。如果家里发现一只蟑螂,不要侥幸,家里的绝对不会只有一只,很可能有几十上百只。正常情况下,开发商财报信息披露的不充分,很难从财报里面直接发现问题楼盘,只能实地考察,实地检测,甚至等出问题了才能发现。也有一个粗略方法,查一下楼盘的售价和成本,然后再对比一下以前楼盘和周边楼盘,如果数据异常,很可能就有问题。看一下中南建设的几个楼盘,泷悦府、锦悦府和泓悦府,这几个楼盘在嘉兴乍浦港区。根据中南建设2018年财报显示,这几个项目总投资金额292.82亿,总建设面积54.4万平米。

(来源:中南建设2018年财报)

(来源:中南建设2018年财报)

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